板桥二手房出售(海南最宜居的城市是哪个)
知识
2023-11-18
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1. 板桥二手房出售,海南最宜居的城市是哪个?
来海南己二十年,几乎走遍十八个市县。走遍海南东西南北,发现中部白沙最美。
白沙被海南热带雨林包围,每天云雾缭绕,空气极为清新;白沙位于海南岛至高点,属海南上风上水之地;白沙是海南岛大江大河发源地,水质干净无污染,白沙是农业县,无工业污染,吃的是当地农民自产自销的新鲜果蔬。
白沙民风淳朴,当地人热情好客,也是歌舞之乡。
白沙独具特色属热带雨林小气候,每天一场阵雨,树叶光亮,鲜花娇艳。
白沙在2017年被评为“全国百家深呼吸小城",全国卫生城市,城市配套齐全,风景优美。
白沙也是体育旅游小镇,全国大型赛事在这里举办,又是国家运动员冬训基地。
源头水,负氧吧,远台风,不喧哗,养生谷,胜三亚!
2. 湛江坡头区龙头镇房价?
坡头区龙头镇的房价在湛江市各个镇中算是中间水平。早在二十年前,龙头镇的交通非常方便,那时广湛,云湛,沿海高速都没有开通,龙头隔壁有吴川塘掇镇的人从深圳回来,龙头是必经之路,特别是近年,晚上十二点长途大巴车上一拔接一拔的塘掇,板桥,坡头等几个镇的人下车回家,在龙头十字路口人声鼎沸,热闹非凡。现在没有以前那景象了。龙头镇的小产权房价在二千多至三千多一点。中心小学旁的房价在四千多一点。因为它是有产权证。
3. 合肥瑶海新站房价怎么样?
瑶海新站区一直是合肥市区的房价洼地,当合肥房价大涨之后,很多刚需被动选择在这里上车。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况,全市共成交4149套二手房,瑶海新站区成交312套(不含滨湖),占比7.52%。
瑶海新站区去年成交了196套,今年第一季度增加116套,增幅59.2%。第一季度成交均价为13722元/平米,比去年均价(14012元/平米)下跌290元/平米,跌幅较大,但议价空间和成交周期较去年都有所收窄。
因为整体样本数偏少,我以去年成交作为基数,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界,再结合38中学区划分情况,我将瑶海新站区分为两个部分,分别是:
1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。
2、长江路北板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。
本篇分析涉及的数据为2018年第一季度,上篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年全年的数据,具体可参考这篇文章《刚需能买吗?合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。
关于合肥其他区域的分析,请参看我公号“小易论楼市”文章:《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》,《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》,《2018年第一季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》,《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》,《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》,《合肥包河区房价分析及近期购房建议》。
长江路南板块
长江路南板块共成交124套二手房,这个数量比去年全年增加44套,增幅55%,略低于区域平均值。板块平均成交价格为16032元/平米,较去年(16169元/平米)下跌137元/平米,议价空间略有收窄,成交周期有所延长。
我在之前的文章中分析过38中学区,这是目前瑶海区最好的初中学区,因此价格也比其他区域高出不少(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。除了学区因素以外,板块内的次新房也不少,同样拉台了区域均价。
“38中+和平小学”是瑶海区学区的热门组合,距离和平小学最近的两个次新小区是鼎元府邸和宝业城市绿苑西区。我们看到两个小区成交价格都接近1.9w,房价应该算比较高了。
宝业城市绿苑东区一个107.8平米的小三房,价格为17052元/平米,西区88.9平米的小三房,价格为19134元/平米。如果东区面积也按88.9平米计算,总价合151.6w,西区总价170w,那么两者之差就是“38中+和平小学”的学票价格,大概在18w。
整体上38中学区老破小成交价格在1.4w左右,基本体现不出什么溢价,而且成交量也不如周围的次新房。因此,我认为,如果经济能力有限,仅仅只是想挂挂学区,那么可以考虑这片区域的老破小。从投资角度来看,这个区域的老破小资产都在3-档左右,没有留恋的必要。
瑶海区的高价房或者改善性住房,从投资角度来看,应着重考虑38中板块内的高层二手次新房(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。除了具有学区优势以外,房龄和建筑结构也是优点,而且区域位置也不错,是瑶海区资产相对保值增值的首选。
长江路北板块
长江路北板块共成交188套二手房,这个数量比2017年全年增加72套,增幅64.3%,高于区域平均值。板块平均成交价格为12256元/平米,较去年(12501元/平米)下跌245元/平米,但议价空间基本持平,成交周期有所缩短。
瑶海区长江路以北板块,从我所画的房价地图上来看,我越来越得出一个结论,那就是老火车站“有毒”。其实就老火车站所在区域来讲,绝大部分都在二环以内,靠近市中心,位置上也还不错,但是越靠近火车站,房价越是弱势,这是不争的事实。
在此区域内,密布着1号、2号、3号和4号四条地铁线,其中1号线和2号线均已通车,对该区域内的房价依然没有改观,绝大部分仍在1w-1.2w左右徘徊。那些指望3号线开通手里房子能够升值的同学,我劝你还是放弃这个念头。
在全市房价整体出现回暖的情况下,新站区房价下跌,而且跌幅看来还不小,我其实一点都不奇怪。这种情况不仅出现在新站区,即使是蜀山区和庐阳区,也同样存在这样的规律。那就是:以长江路为界,合肥房价出现两极分化,长江路以南房产相对长江路以北要强势很多。
限购限贷以后,合肥购房需求被控制在市区以内,由于缺乏房票和钞票,很多改善人群需要卖掉手中的房子才能购买改善型住房。这样一来,劣质区域房产会被集中抛售,造成踩踏下跌,优质区域被争抢甚至逆市上扬,合肥房产出现两极分化。
我之前已经分析过合肥的房产,目前市区最弱势的板块就在新站区,新站区房龄超过20年的老破小,尤其是多层住宅,是最不值得持有的资产,手中拥有这种类型房产的同学,应尽快置换到新区新房(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。
瑶海新站区新房
瑶海新站区之前由于出让地块非常多,目前在售新小区达到近30家,新房库存占到全市1/3以上。最关键的是,绝大部分土地成本相当高,还有部分地王至今尚未解套,造成新站区大部分新房价格仍然虚高。
这两天瑶海区一块住宅地块挂牌出让,仅有一家开发商参与拍卖,结果未达底价流拍,说明zf对土地仍有比较高的期望,但从事实上来讲,底价已超出预期。在开发商现金流紧张的情况下,高周转是必须考虑的,拿地必然要慎重。
瑶海新站区新房库存已经太多,如果地价过高,新房定价必定也会较高,导致产品没有太大的竞争力,造成去化困难,资金回笼较慢。zf跟开发商达不成默契,土地流拍在所难免,在我看来,这种情况非常正常,不必过度解读。
老火车站板块。禹洲中央城和和昌香樟原著,二者备案价格都在1.48w,但我们看到周围二手房,位置还更好一些,都不过在1.2w左右,因此定价并没有太多优势。再一个,我前面讲过,老火车站“有毒”,距离火车站越近,投资劣势越大,再加上周围已经成熟,更何况还夹杂在火车站和工业区之间。
职教城板块。区域内的当代未来城和锦门学院里,高层备案均价都在1w上下,属于板块内价格最低的小区,但目前已基本清盘。其余小区价格大都在1.4w-1.5w之间,几乎高了40%-50%,所以有之前两个小区做对比,剩下的真难言有太大性价比。
正荣悦都荟和保利罗兰香谷,没有比其他小区价格高出太多,但距离地铁口最近,这是它们的优势,我认为这两个小区相对更值得考虑。
烈山路板块。板块距离地铁口太远,价位偏高,整体上乏善可陈。瞅准了人们买涨不买跌的心理,华地把心一狠,将紫悦府备案价格提高1000元/平米,同时还把精装修改为毛坯,这种大胆的行为艺术,我觉得还是以观后效吧。
长江路南板块。锦门学府里以1.2w的备案价格清盘,成为板块内均价最低的小区。再看看中梁美好时代备案价格1.57w,东华府放风价1.5w,是不是觉得1.3w的价格也不算很贵了?
珑璟台和中海城,尽管是肥东的产证,但位置跟市区无限靠近,鉴于肥东划区的预期越来越强烈,我觉得可以比照市区房产看待。跟周边市区产证的小区相比,两个小区价格还是有一定的竞争力的。
地铁2号线延长线正在勘探,说明已基本确定要开建,那么沿线的新盘会受到关注。我认为肥东区域的新盘性价比高不高,应与2号线延长线附近的新盘价格对比,比如珑璟台,力高澜湖前城,蓝光公园1号和万科红。目前来看,都在1.05w上下,值得关注,至于万科未来之光,性价比实在是差透了。
瑶海新站区房价分析及近期购房建议
整体来看,瑶海新站区性价比高的新盘屈指可数,几乎多少都存在一定的价格透支(公号“小易论楼市”《合肥东北区域新房性价比排名》)。但随着政务、滨湖、高新等热门区域房价又掀起新一波上涨,合肥整体水涨船高,再加上新房毛坯和装修分开备案,从全市范围来看,限价房几近消失,瑶海新站区目前仍是价格洼地,刚需被一步一步逼到这里。
据我小密圈成员透露,瑶海新站区去化比去年要好不少,部分在售小区的刚需户型,已不再接受先签合同再补社保这种做法,开发商卖房子的底气似乎比去年更足一些。但我觉得这并不意味着这片区域房子价格没有水分,至少从全市范围来看,还不是十分值得考虑的地方。
比如滨湖西南三盘,价格在1.6w-1.7w左右(小户型可能要提高首付);蜀山区的御景江山,价格在1.5w-1.6w左右;高新区的祥源金港湾,价格在1.5w-1.6w左右(也存在提高首付情况)等。即使高新区部分二手次新房,我认为性价比也要高过瑶海新站区一众新房。
所以除非是在新站区工作的刚需,或者首付能力有限,瑶海区新房并非首要选择,至少投资性价比上还相对低一些,需要进一步挤出泡沫或通过全市房价上涨来消除泡沫(公号“小易论楼市”《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。
如果确定考虑在瑶海新站区购房,我建议首先考虑距离地铁口最近的新盘,其次再考虑长江路南板块,最后相同地段、同等价格下优先考虑品牌房企。尽量不要买面积超过100平米的房子,将来流动性会很差,升值潜力也会比较差,不要投资洋房。
如果被限购,也可以考虑靠近市区地铁2号线及其延长线附近的肥东产证小区,从全市来看,价格具有一定性价比。但价格尽量不要超过1.1w,面积不要超过100平米,新房大户型房子不好卖,说明这里仍是刚需区域,你买到之后,后期肯定也不好转手。
近期是多事之秋,金融强力去杠杆,导致p2p接连爆雷。央行和财政部官员,在宏观政策意见上出现分歧,美国贸易战愈演愈烈,下半年经济走势似乎变得扑朔迷离。其实在央行宣布降准之后,余额宝利息就一直在走低,说明市场流动性得到补充,资金面不再过度紧张。
有消息称,下半年可能还会有一次降准,贸易战也使得加息可能性越来越小。下一步房地产将如何发展,跟接下来即将召开的下半年ZY经济工作会议有很大关系,我觉得房地产依然还会坚持去杠杆,但其他领域流动性将会得到进一步补充。
已到7月下旬,合肥人才引进政策实施方案依旧没有出台的迹象,我估计zf也搞不清楚何时适合发布,他们应该还在反复拿捏政策力度和评估市场预期,防止出台后引发房价再次出现大涨(公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策,下一步房价走势会怎样?》)。
过去一年中,合肥市区出让地块不多,且多集中在东北区域的边边角角,热门区域地块极少推出。近期又出现两块住宅用地连续流拍的情况,这将导致短期内土地供给进一步减少,合肥新房库存将相对更加紧张。
鉴于合肥房地产市场供求关系依旧紧张,而补货不足,合肥房价短期没有大跌的基础。即使出现下滑趋势,还有人才引进这副牌可以打,而下半年货币供应会相对充足,我仍然坚持今年合肥整体房价涨幅在5%-10%的观点(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。
所以购房建议仍旧是:不要加超高杠杆炒房,主要以资产优化配置为主,刚需仍应及早上车,哪怕三县也可以考虑,不要指望房价会下跌。
搜索关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”等区域关键词,查看更多其他区域房价分析。
4. 2020年南京房子哪里值得入手?
感谢邀请:
随着时间一天一天的逼近,很快我们将迎来2020年的春节。即便如此,购房者的心情还是难以平复,各个城市对自己地方的房价探讨也是有涨有跌,众说纷纭。
比如,2020年南京的房子是否还值得入手?具体哪个板块,哪个区域的房子值得给入手呢?
今天我们就一起来聊一聊,看看南京是一座怎样的城市,它的房价到底贵不贵,哪个区域值得购买者入手?
一,认识南京这座城市,它具备怎样的城市地位?
我们都知道南京是我国的文明古都,有着历史悠久的文化和底蕴。是我国出名的美丽古都,创新名城。
南京市地处我国的东部,在长江上下游滨江近海的一个区域。
对于这座城市,我们需要知道三个大的方向。第1个方向,强省会,超大城市。
南京市,江苏省的省会,而且在我国所有的省会当中,它是比较强势的。
有着庞大的常住人口和外来务工人口,以及新进人口。是我国批复的中国东部地区的重要中心城市。
第2个方向,我国东部沿海经济带和长江经济带战略交汇的重要节点城市。
南京市是我国东部战区司令驻地,也是我国的物流枢纽,是长江国际航运物流中心。
在长三角辐射带动的发展战略下,成为我国的重要门户城市。也因此被誉为我国的重要节点的城市。
第3个方向,我国重要的科教中心。
我们都知道南京是一座崇文重教的城市。尤其是南京大学的天文系,在全国排名第一。
名校云集,各类高等院校达到了71,所其中111计划的高校都有9所,211高校8所,双一流高校12所。
这样的重点教育城市,它的教学相应的条件,仅次于首都北京。
……
是的,南京是一座对我国特别重要的中心城市。在地理位置上,以及未来发展上,它都具备着不可取代的重要作用,城市地位相当之高。
而这些年南京的发展也是有目共睹的,产业云集,经济不断向好,人民生活水平,收入也是相应的在不断增长。
二,2020年南京的房子哪里值得入手?
在第一大点,我们简单的把南京市的城市定位罗列了一下。从三个方向来看,它的定位之高,是我国不可取代的优质省会城市。
但是这一轮去库存,南京的房价也是发生了翻天覆地的变化。
再次购房不仅投入的成本过大,而且每个月需要支付的月供也是提高了不少。
如图,南京市的各个板块房价(二手房均价)表现各异,不尽相同。
鼓楼二手房均价4.5万,建邺二手房均价4.1万,玄武二手房均价3.6万,秦淮二手房均价3.5万,雨花台二手房均价2.8万,栖霞二手房均价2.7万,江宁二手房均价2.4万,浦口二手房均价2.6万,六合二手房均价1.5万。
可以说,在所有的二线城市当中,南京的房价遥遥领先。面对如此的高房价,究竟接下来南京市哪里的房子值得我们购买?
其实很简单,买房还得跟着城市规划走,就要看南京接下来重点发展,哪里有发展房价自然有空间,有更多的增长潜力。归纳几点,给大家做南京购房的参考。
第1点,“一江两岸”联动发展新格局。
随着南京江北地位的大提升,未来的南京市中心城区将发展为“一主一新”,不再将是以一个老城区为主了。
换句话说,以后南京市的发展,主要以江南主城和江北新主城,协同发展共同前进的模式。购房者可以重点关注这两个区域,作为自己的购房首选大区域取舍。
第2点,三个副城,九个新城。
关键是除了以“一主一新”的两个中心城区发展以外,还将分别发展三个副城,9个新城。
分别是-六合,溧水,高淳,3个副城;九城:桥林、滨江、板桥、禄口、柘塘、淳化、汤山、龙潭、龙袍。
而这些年我们看到的,最熟悉的就是六合。而且在2019年的时候,六合的楼市政策放开了一部分。
资金不是特别多的朋友,可以以这个区域为主。当然前提还是需要长期持有,毕竟是一个副城,发展需要很长的时间。
第3点,房价有梯度,核心是主力。
任何一个城市,包括南京,它的房价一定是有价格梯度的,最贵的往往就是城市的核心部分。随着距离的不断延伸,价格也会呈现出一定的梯度。
距离南京的核心部位,越远价格往往越低。而在主城区往往是最先感知市场行情的板块,往往能够在上涨期快速的领涨,还能在下行期抗跌。
……
是的,从以上3点我觉得2020年包括以后,南京的房子仍然是主城区域,值得入手,当然这里是从价值的角度去衡量的。
当然这里需要注意的是,“一主一新”这两个大板块都是值得我们购房者去关注的,尤其是投资购房的朋友。
三,小结
总的来说,南京是一座不错的城市,它的房子仍然值得我们去入手购买,在未来它仍然具备上涨的空间。
还是要最后强调一下,建议大家尽量在主城区域(中心城区)去选择,这里不仅是南京这座城市的钱脉,而且是大牌企业云集,产业丰富,寸土寸金的地方。
当然,作为购房者还是要规划好自己的现金流。南京的房价,无论是哪一个板块,其实价格都不低。想要买入一套房子投入的成本相对会很高,而且每个月需要支付的月供也是特别高的。
以往的我国楼市三年一个小周期,五年一个大周期。想要投资赚钱,不仅仅要把城市选对,板块选对,物业选对。
还要能够熬过这样的经济周期,才能迎来上涨的行情,实现快速变现增值盈利的目的。而且大家可以去选择主城区域一些优质稀缺的二手房,特别是没有多少竞品的。
这样能够既买即租,用租金来减少自己的月供压力,还能增加现金流,减少风险。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!
5. 台北生活的成本大概是多少?
如果要强行给全台各地的物价做一个大致的划分和比对,那么最直接又较为准备的解答便是“从北到南,越往南走,物价越来越低。”当然这句话只是一个笼统的大致的概括,并不是全台最北端的地区物价越高,像是北边的新北市和基隆,物价就没有在它们南边的台北高,只不过整体上呈现这样的一种趋势。这里的“南”和“北”差不多指的是“高雄”以北,台北以南。
因此我们可以确定的是全台物价最高的城市是台北,提问者问在台北的生活成本大概是多少,我们不妨来估算一下。
房租:台北的高物价首先可以体现在每个月租房所用的花费上,如果租房所在地真的位于台北市,而不是临近台北的新北(譬如说中、永和或是新店、三重、板桥)那么每个月的房价差不多为2000-2500RMB(不含水电费)餐食费:在台北打工的人不会轻易在外住宿,能在住处解决的就自己解决,偶尔朋友之间聚个餐什么的例外。去全联超市或是家乐福买大袋长条面包、箱装鲜牛奶、蔬菜豆制品肉类等等,早餐可以自制营养三明治,中晚餐就做便当,每天自己下厨的成本开销比在外宿食少得多,一天下来差不多也就50~100RMB不等。交通费:根据住处与工作地点的距离有关,可以选择骑u-bike,也可以搭乘公车或捷运,条件允许的也可以骑机车,每天的交通费不超过20RMB。生活物资费:日用品的购买或是平日水电费、手机费的开销结算在内,一个月估算为300-500RMB。因此,一个月的最低生活成本大概为2000+1500+600+300=4400RMB,最高则可能6500人民币以上。
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6. 打算入手雨花台的房子?
可以看看板桥二手房和新房。第一板桥离主城区很近,从扬子江到河西非常近,房价相差3-4倍,很大议价空间。第二,板桥之前一直诟病的是交通,目前s2今年开建,宁芜公路在拓宽。第三未来可期,未来打造雨花台区新核心,三条地铁穿过。
7. 板桥新城什么时候才能有轨道交通?
据官方消息,宁芜铁路外绕项目具体由上海铁路局负责,目前线位方案已基本稳定。上海铁路局正在开展项目前期工作,双方正合力推动项目尽早实施。不过,该方案内容仍待铁路总公司研究明确。 关于工程何时开工,交通部门曾表示,南京将与上海铁路局一起向铁路总公司申请,争取年内开工。 这样看,宁芜铁路外迁已经板上钉钉,搬迁时间也是近2年内的事情。其实宁芜铁路搬迁工程早在2006年便已提出,当时有消息称宁芜铁路有望在2010年前远离主城。可是到了2010年,宁芜铁路搬迁时间又推迟到了2016年,8号线的建设也开始变得遥遥无期。一直到今年,宁芜铁路的搬迁才终于有了比较确切的时间,这前前后后,耗时长达12年的时间。 根据早前的规划,在宁芜铁路搬迁后,将在原线的基础上建设8号线。从线路上看,八号线从江宁铜井出发,先是经过江宁滨江开发区、板桥再到赛虹桥立交向东转,穿过光华门到麒麟,最终达到仙林。自从麒麟有了自己的S6号线后,现如今南京各个区域中,最需要通地铁的区域就剩下板桥、滨江,八号线的开建,将极大的缓解这两个区域交通压力。 此前地铁指挥部网络发言人的回应是:地铁8号线未包含在“十三五”期间第二轮轨道交通建设规划中,将根据客流需求、区域规划发展情况等在下一轮建设规划中综合考虑。这样看,2020年以前8号线基本不会有消息。 虽然板桥等了十几年只等到宁芜铁路搬走,没有盼来8号线,但是并不代表在等待的过程中它还处于原地踏步的阶段。这么多年来,虽然没有自己的地铁,但是板桥交通配套也在是在发展完善中,不断有区域利好到来。现在,板桥连通河西的除了扬子江大道和宁芜公路外,还有一个通达河西核心片区的秦淮新河大桥。从板桥新城自驾到河西,可以无需再从绕城借道,直接从秦淮新河大桥便可直通河西,时间也缩短至十几分钟。 再加上S3号线的加持,虽然仅有2站擦着边从板桥经过,但S3号线连接着河西南,也是一大助推器。未来,随着河西南更多企业的引进和入驻,在河西南房价越来越高、房源难抢的情况下,将会有越来越多的人才到距离较近的板桥安家落户,这对区域发展来说绝对是一大好事。
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1. 板桥二手房出售,海南最宜居的城市是哪个?
来海南己二十年,几乎走遍十八个市县。走遍海南东西南北,发现中部白沙最美。
白沙被海南热带雨林包围,每天云雾缭绕,空气极为清新;白沙位于海南岛至高点,属海南上风上水之地;白沙是海南岛大江大河发源地,水质干净无污染,白沙是农业县,无工业污染,吃的是当地农民自产自销的新鲜果蔬。
白沙民风淳朴,当地人热情好客,也是歌舞之乡。
白沙独具特色属热带雨林小气候,每天一场阵雨,树叶光亮,鲜花娇艳。
白沙在2017年被评为“全国百家深呼吸小城",全国卫生城市,城市配套齐全,风景优美。
白沙也是体育旅游小镇,全国大型赛事在这里举办,又是国家运动员冬训基地。
源头水,负氧吧,远台风,不喧哗,养生谷,胜三亚!
2. 湛江坡头区龙头镇房价?
坡头区龙头镇的房价在湛江市各个镇中算是中间水平。早在二十年前,龙头镇的交通非常方便,那时广湛,云湛,沿海高速都没有开通,龙头隔壁有吴川塘掇镇的人从深圳回来,龙头是必经之路,特别是近年,晚上十二点长途大巴车上一拔接一拔的塘掇,板桥,坡头等几个镇的人下车回家,在龙头十字路口人声鼎沸,热闹非凡。现在没有以前那景象了。龙头镇的小产权房价在二千多至三千多一点。中心小学旁的房价在四千多一点。因为它是有产权证。
3. 合肥瑶海新站房价怎么样?
瑶海新站区一直是合肥市区的房价洼地,当合肥房价大涨之后,很多刚需被动选择在这里上车。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况,全市共成交4149套二手房,瑶海新站区成交312套(不含滨湖),占比7.52%。
瑶海新站区去年成交了196套,今年第一季度增加116套,增幅59.2%。第一季度成交均价为13722元/平米,比去年均价(14012元/平米)下跌290元/平米,跌幅较大,但议价空间和成交周期较去年都有所收窄。
因为整体样本数偏少,我以去年成交作为基数,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界,再结合38中学区划分情况,我将瑶海新站区分为两个部分,分别是:
1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。
2、长江路北板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。
本篇分析涉及的数据为2018年第一季度,上篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年全年的数据,具体可参考这篇文章《刚需能买吗?合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。
关于合肥其他区域的分析,请参看我公号“小易论楼市”文章:《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》,《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》,《2018年第一季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》,《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》,《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》,《合肥包河区房价分析及近期购房建议》。
长江路南板块
长江路南板块共成交124套二手房,这个数量比去年全年增加44套,增幅55%,略低于区域平均值。板块平均成交价格为16032元/平米,较去年(16169元/平米)下跌137元/平米,议价空间略有收窄,成交周期有所延长。
我在之前的文章中分析过38中学区,这是目前瑶海区最好的初中学区,因此价格也比其他区域高出不少(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。除了学区因素以外,板块内的次新房也不少,同样拉台了区域均价。
“38中+和平小学”是瑶海区学区的热门组合,距离和平小学最近的两个次新小区是鼎元府邸和宝业城市绿苑西区。我们看到两个小区成交价格都接近1.9w,房价应该算比较高了。
宝业城市绿苑东区一个107.8平米的小三房,价格为17052元/平米,西区88.9平米的小三房,价格为19134元/平米。如果东区面积也按88.9平米计算,总价合151.6w,西区总价170w,那么两者之差就是“38中+和平小学”的学票价格,大概在18w。
整体上38中学区老破小成交价格在1.4w左右,基本体现不出什么溢价,而且成交量也不如周围的次新房。因此,我认为,如果经济能力有限,仅仅只是想挂挂学区,那么可以考虑这片区域的老破小。从投资角度来看,这个区域的老破小资产都在3-档左右,没有留恋的必要。
瑶海区的高价房或者改善性住房,从投资角度来看,应着重考虑38中板块内的高层二手次新房(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。除了具有学区优势以外,房龄和建筑结构也是优点,而且区域位置也不错,是瑶海区资产相对保值增值的首选。
长江路北板块
长江路北板块共成交188套二手房,这个数量比2017年全年增加72套,增幅64.3%,高于区域平均值。板块平均成交价格为12256元/平米,较去年(12501元/平米)下跌245元/平米,但议价空间基本持平,成交周期有所缩短。
瑶海区长江路以北板块,从我所画的房价地图上来看,我越来越得出一个结论,那就是老火车站“有毒”。其实就老火车站所在区域来讲,绝大部分都在二环以内,靠近市中心,位置上也还不错,但是越靠近火车站,房价越是弱势,这是不争的事实。
在此区域内,密布着1号、2号、3号和4号四条地铁线,其中1号线和2号线均已通车,对该区域内的房价依然没有改观,绝大部分仍在1w-1.2w左右徘徊。那些指望3号线开通手里房子能够升值的同学,我劝你还是放弃这个念头。
在全市房价整体出现回暖的情况下,新站区房价下跌,而且跌幅看来还不小,我其实一点都不奇怪。这种情况不仅出现在新站区,即使是蜀山区和庐阳区,也同样存在这样的规律。那就是:以长江路为界,合肥房价出现两极分化,长江路以南房产相对长江路以北要强势很多。
限购限贷以后,合肥购房需求被控制在市区以内,由于缺乏房票和钞票,很多改善人群需要卖掉手中的房子才能购买改善型住房。这样一来,劣质区域房产会被集中抛售,造成踩踏下跌,优质区域被争抢甚至逆市上扬,合肥房产出现两极分化。
我之前已经分析过合肥的房产,目前市区最弱势的板块就在新站区,新站区房龄超过20年的老破小,尤其是多层住宅,是最不值得持有的资产,手中拥有这种类型房产的同学,应尽快置换到新区新房(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。
瑶海新站区新房
瑶海新站区之前由于出让地块非常多,目前在售新小区达到近30家,新房库存占到全市1/3以上。最关键的是,绝大部分土地成本相当高,还有部分地王至今尚未解套,造成新站区大部分新房价格仍然虚高。
这两天瑶海区一块住宅地块挂牌出让,仅有一家开发商参与拍卖,结果未达底价流拍,说明zf对土地仍有比较高的期望,但从事实上来讲,底价已超出预期。在开发商现金流紧张的情况下,高周转是必须考虑的,拿地必然要慎重。
瑶海新站区新房库存已经太多,如果地价过高,新房定价必定也会较高,导致产品没有太大的竞争力,造成去化困难,资金回笼较慢。zf跟开发商达不成默契,土地流拍在所难免,在我看来,这种情况非常正常,不必过度解读。
老火车站板块。禹洲中央城和和昌香樟原著,二者备案价格都在1.48w,但我们看到周围二手房,位置还更好一些,都不过在1.2w左右,因此定价并没有太多优势。再一个,我前面讲过,老火车站“有毒”,距离火车站越近,投资劣势越大,再加上周围已经成熟,更何况还夹杂在火车站和工业区之间。
职教城板块。区域内的当代未来城和锦门学院里,高层备案均价都在1w上下,属于板块内价格最低的小区,但目前已基本清盘。其余小区价格大都在1.4w-1.5w之间,几乎高了40%-50%,所以有之前两个小区做对比,剩下的真难言有太大性价比。
正荣悦都荟和保利罗兰香谷,没有比其他小区价格高出太多,但距离地铁口最近,这是它们的优势,我认为这两个小区相对更值得考虑。
烈山路板块。板块距离地铁口太远,价位偏高,整体上乏善可陈。瞅准了人们买涨不买跌的心理,华地把心一狠,将紫悦府备案价格提高1000元/平米,同时还把精装修改为毛坯,这种大胆的行为艺术,我觉得还是以观后效吧。
长江路南板块。锦门学府里以1.2w的备案价格清盘,成为板块内均价最低的小区。再看看中梁美好时代备案价格1.57w,东华府放风价1.5w,是不是觉得1.3w的价格也不算很贵了?
珑璟台和中海城,尽管是肥东的产证,但位置跟市区无限靠近,鉴于肥东划区的预期越来越强烈,我觉得可以比照市区房产看待。跟周边市区产证的小区相比,两个小区价格还是有一定的竞争力的。
地铁2号线延长线正在勘探,说明已基本确定要开建,那么沿线的新盘会受到关注。我认为肥东区域的新盘性价比高不高,应与2号线延长线附近的新盘价格对比,比如珑璟台,力高澜湖前城,蓝光公园1号和万科红。目前来看,都在1.05w上下,值得关注,至于万科未来之光,性价比实在是差透了。
瑶海新站区房价分析及近期购房建议
整体来看,瑶海新站区性价比高的新盘屈指可数,几乎多少都存在一定的价格透支(公号“小易论楼市”《合肥东北区域新房性价比排名》)。但随着政务、滨湖、高新等热门区域房价又掀起新一波上涨,合肥整体水涨船高,再加上新房毛坯和装修分开备案,从全市范围来看,限价房几近消失,瑶海新站区目前仍是价格洼地,刚需被一步一步逼到这里。
据我小密圈成员透露,瑶海新站区去化比去年要好不少,部分在售小区的刚需户型,已不再接受先签合同再补社保这种做法,开发商卖房子的底气似乎比去年更足一些。但我觉得这并不意味着这片区域房子价格没有水分,至少从全市范围来看,还不是十分值得考虑的地方。
比如滨湖西南三盘,价格在1.6w-1.7w左右(小户型可能要提高首付);蜀山区的御景江山,价格在1.5w-1.6w左右;高新区的祥源金港湾,价格在1.5w-1.6w左右(也存在提高首付情况)等。即使高新区部分二手次新房,我认为性价比也要高过瑶海新站区一众新房。
所以除非是在新站区工作的刚需,或者首付能力有限,瑶海区新房并非首要选择,至少投资性价比上还相对低一些,需要进一步挤出泡沫或通过全市房价上涨来消除泡沫(公号“小易论楼市”《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。
如果确定考虑在瑶海新站区购房,我建议首先考虑距离地铁口最近的新盘,其次再考虑长江路南板块,最后相同地段、同等价格下优先考虑品牌房企。尽量不要买面积超过100平米的房子,将来流动性会很差,升值潜力也会比较差,不要投资洋房。
如果被限购,也可以考虑靠近市区地铁2号线及其延长线附近的肥东产证小区,从全市来看,价格具有一定性价比。但价格尽量不要超过1.1w,面积不要超过100平米,新房大户型房子不好卖,说明这里仍是刚需区域,你买到之后,后期肯定也不好转手。
近期是多事之秋,金融强力去杠杆,导致p2p接连爆雷。央行和财政部官员,在宏观政策意见上出现分歧,美国贸易战愈演愈烈,下半年经济走势似乎变得扑朔迷离。其实在央行宣布降准之后,余额宝利息就一直在走低,说明市场流动性得到补充,资金面不再过度紧张。
有消息称,下半年可能还会有一次降准,贸易战也使得加息可能性越来越小。下一步房地产将如何发展,跟接下来即将召开的下半年ZY经济工作会议有很大关系,我觉得房地产依然还会坚持去杠杆,但其他领域流动性将会得到进一步补充。
已到7月下旬,合肥人才引进政策实施方案依旧没有出台的迹象,我估计zf也搞不清楚何时适合发布,他们应该还在反复拿捏政策力度和评估市场预期,防止出台后引发房价再次出现大涨(公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策,下一步房价走势会怎样?》)。
过去一年中,合肥市区出让地块不多,且多集中在东北区域的边边角角,热门区域地块极少推出。近期又出现两块住宅用地连续流拍的情况,这将导致短期内土地供给进一步减少,合肥新房库存将相对更加紧张。
鉴于合肥房地产市场供求关系依旧紧张,而补货不足,合肥房价短期没有大跌的基础。即使出现下滑趋势,还有人才引进这副牌可以打,而下半年货币供应会相对充足,我仍然坚持今年合肥整体房价涨幅在5%-10%的观点(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。
所以购房建议仍旧是:不要加超高杠杆炒房,主要以资产优化配置为主,刚需仍应及早上车,哪怕三县也可以考虑,不要指望房价会下跌。
搜索关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”等区域关键词,查看更多其他区域房价分析。
4. 2020年南京房子哪里值得入手?
感谢邀请:
随着时间一天一天的逼近,很快我们将迎来2020年的春节。即便如此,购房者的心情还是难以平复,各个城市对自己地方的房价探讨也是有涨有跌,众说纷纭。
比如,2020年南京的房子是否还值得入手?具体哪个板块,哪个区域的房子值得给入手呢?
今天我们就一起来聊一聊,看看南京是一座怎样的城市,它的房价到底贵不贵,哪个区域值得购买者入手?
一,认识南京这座城市,它具备怎样的城市地位?
我们都知道南京是我国的文明古都,有着历史悠久的文化和底蕴。是我国出名的美丽古都,创新名城。
南京市地处我国的东部,在长江上下游滨江近海的一个区域。
对于这座城市,我们需要知道三个大的方向。第1个方向,强省会,超大城市。
南京市,江苏省的省会,而且在我国所有的省会当中,它是比较强势的。
有着庞大的常住人口和外来务工人口,以及新进人口。是我国批复的中国东部地区的重要中心城市。
第2个方向,我国东部沿海经济带和长江经济带战略交汇的重要节点城市。
南京市是我国东部战区司令驻地,也是我国的物流枢纽,是长江国际航运物流中心。
在长三角辐射带动的发展战略下,成为我国的重要门户城市。也因此被誉为我国的重要节点的城市。
第3个方向,我国重要的科教中心。
我们都知道南京是一座崇文重教的城市。尤其是南京大学的天文系,在全国排名第一。
名校云集,各类高等院校达到了71,所其中111计划的高校都有9所,211高校8所,双一流高校12所。
这样的重点教育城市,它的教学相应的条件,仅次于首都北京。
……
是的,南京是一座对我国特别重要的中心城市。在地理位置上,以及未来发展上,它都具备着不可取代的重要作用,城市地位相当之高。
而这些年南京的发展也是有目共睹的,产业云集,经济不断向好,人民生活水平,收入也是相应的在不断增长。
二,2020年南京的房子哪里值得入手?
在第一大点,我们简单的把南京市的城市定位罗列了一下。从三个方向来看,它的定位之高,是我国不可取代的优质省会城市。
但是这一轮去库存,南京的房价也是发生了翻天覆地的变化。
再次购房不仅投入的成本过大,而且每个月需要支付的月供也是提高了不少。
如图,南京市的各个板块房价(二手房均价)表现各异,不尽相同。
鼓楼二手房均价4.5万,建邺二手房均价4.1万,玄武二手房均价3.6万,秦淮二手房均价3.5万,雨花台二手房均价2.8万,栖霞二手房均价2.7万,江宁二手房均价2.4万,浦口二手房均价2.6万,六合二手房均价1.5万。
可以说,在所有的二线城市当中,南京的房价遥遥领先。面对如此的高房价,究竟接下来南京市哪里的房子值得我们购买?
其实很简单,买房还得跟着城市规划走,就要看南京接下来重点发展,哪里有发展房价自然有空间,有更多的增长潜力。归纳几点,给大家做南京购房的参考。
第1点,“一江两岸”联动发展新格局。
随着南京江北地位的大提升,未来的南京市中心城区将发展为“一主一新”,不再将是以一个老城区为主了。
换句话说,以后南京市的发展,主要以江南主城和江北新主城,协同发展共同前进的模式。购房者可以重点关注这两个区域,作为自己的购房首选大区域取舍。
第2点,三个副城,九个新城。
关键是除了以“一主一新”的两个中心城区发展以外,还将分别发展三个副城,9个新城。
分别是-六合,溧水,高淳,3个副城;九城:桥林、滨江、板桥、禄口、柘塘、淳化、汤山、龙潭、龙袍。
而这些年我们看到的,最熟悉的就是六合。而且在2019年的时候,六合的楼市政策放开了一部分。
资金不是特别多的朋友,可以以这个区域为主。当然前提还是需要长期持有,毕竟是一个副城,发展需要很长的时间。
第3点,房价有梯度,核心是主力。
任何一个城市,包括南京,它的房价一定是有价格梯度的,最贵的往往就是城市的核心部分。随着距离的不断延伸,价格也会呈现出一定的梯度。
距离南京的核心部位,越远价格往往越低。而在主城区往往是最先感知市场行情的板块,往往能够在上涨期快速的领涨,还能在下行期抗跌。
……
是的,从以上3点我觉得2020年包括以后,南京的房子仍然是主城区域,值得入手,当然这里是从价值的角度去衡量的。
当然这里需要注意的是,“一主一新”这两个大板块都是值得我们购房者去关注的,尤其是投资购房的朋友。
三,小结
总的来说,南京是一座不错的城市,它的房子仍然值得我们去入手购买,在未来它仍然具备上涨的空间。
还是要最后强调一下,建议大家尽量在主城区域(中心城区)去选择,这里不仅是南京这座城市的钱脉,而且是大牌企业云集,产业丰富,寸土寸金的地方。
当然,作为购房者还是要规划好自己的现金流。南京的房价,无论是哪一个板块,其实价格都不低。想要买入一套房子投入的成本相对会很高,而且每个月需要支付的月供也是特别高的。
以往的我国楼市三年一个小周期,五年一个大周期。想要投资赚钱,不仅仅要把城市选对,板块选对,物业选对。
还要能够熬过这样的经济周期,才能迎来上涨的行情,实现快速变现增值盈利的目的。而且大家可以去选择主城区域一些优质稀缺的二手房,特别是没有多少竞品的。
这样能够既买即租,用租金来减少自己的月供压力,还能增加现金流,减少风险。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!
5. 台北生活的成本大概是多少?
如果要强行给全台各地的物价做一个大致的划分和比对,那么最直接又较为准备的解答便是“从北到南,越往南走,物价越来越低。”当然这句话只是一个笼统的大致的概括,并不是全台最北端的地区物价越高,像是北边的新北市和基隆,物价就没有在它们南边的台北高,只不过整体上呈现这样的一种趋势。这里的“南”和“北”差不多指的是“高雄”以北,台北以南。
因此我们可以确定的是全台物价最高的城市是台北,提问者问在台北的生活成本大概是多少,我们不妨来估算一下。
房租:台北的高物价首先可以体现在每个月租房所用的花费上,如果租房所在地真的位于台北市,而不是临近台北的新北(譬如说中、永和或是新店、三重、板桥)那么每个月的房价差不多为2000-2500RMB(不含水电费)餐食费:在台北打工的人不会轻易在外住宿,能在住处解决的就自己解决,偶尔朋友之间聚个餐什么的例外。去全联超市或是家乐福买大袋长条面包、箱装鲜牛奶、蔬菜豆制品肉类等等,早餐可以自制营养三明治,中晚餐就做便当,每天自己下厨的成本开销比在外宿食少得多,一天下来差不多也就50~100RMB不等。交通费:根据住处与工作地点的距离有关,可以选择骑u-bike,也可以搭乘公车或捷运,条件允许的也可以骑机车,每天的交通费不超过20RMB。生活物资费:日用品的购买或是平日水电费、手机费的开销结算在内,一个月估算为300-500RMB。因此,一个月的最低生活成本大概为2000+1500+600+300=4400RMB,最高则可能6500人民币以上。
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6. 打算入手雨花台的房子?
可以看看板桥二手房和新房。第一板桥离主城区很近,从扬子江到河西非常近,房价相差3-4倍,很大议价空间。第二,板桥之前一直诟病的是交通,目前s2今年开建,宁芜公路在拓宽。第三未来可期,未来打造雨花台区新核心,三条地铁穿过。
7. 板桥新城什么时候才能有轨道交通?
据官方消息,宁芜铁路外绕项目具体由上海铁路局负责,目前线位方案已基本稳定。上海铁路局正在开展项目前期工作,双方正合力推动项目尽早实施。不过,该方案内容仍待铁路总公司研究明确。 关于工程何时开工,交通部门曾表示,南京将与上海铁路局一起向铁路总公司申请,争取年内开工。 这样看,宁芜铁路外迁已经板上钉钉,搬迁时间也是近2年内的事情。其实宁芜铁路搬迁工程早在2006年便已提出,当时有消息称宁芜铁路有望在2010年前远离主城。可是到了2010年,宁芜铁路搬迁时间又推迟到了2016年,8号线的建设也开始变得遥遥无期。一直到今年,宁芜铁路的搬迁才终于有了比较确切的时间,这前前后后,耗时长达12年的时间。 根据早前的规划,在宁芜铁路搬迁后,将在原线的基础上建设8号线。从线路上看,八号线从江宁铜井出发,先是经过江宁滨江开发区、板桥再到赛虹桥立交向东转,穿过光华门到麒麟,最终达到仙林。自从麒麟有了自己的S6号线后,现如今南京各个区域中,最需要通地铁的区域就剩下板桥、滨江,八号线的开建,将极大的缓解这两个区域交通压力。 此前地铁指挥部网络发言人的回应是:地铁8号线未包含在“十三五”期间第二轮轨道交通建设规划中,将根据客流需求、区域规划发展情况等在下一轮建设规划中综合考虑。这样看,2020年以前8号线基本不会有消息。 虽然板桥等了十几年只等到宁芜铁路搬走,没有盼来8号线,但是并不代表在等待的过程中它还处于原地踏步的阶段。这么多年来,虽然没有自己的地铁,但是板桥交通配套也在是在发展完善中,不断有区域利好到来。现在,板桥连通河西的除了扬子江大道和宁芜公路外,还有一个通达河西核心片区的秦淮新河大桥。从板桥新城自驾到河西,可以无需再从绕城借道,直接从秦淮新河大桥便可直通河西,时间也缩短至十几分钟。 再加上S3号线的加持,虽然仅有2站擦着边从板桥经过,但S3号线连接着河西南,也是一大助推器。未来,随着河西南更多企业的引进和入驻,在河西南房价越来越高、房源难抢的情况下,将会有越来越多的人才到距离较近的板桥安家落户,这对区域发展来说绝对是一大好事。
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