星河时代花园(合肥包河区房价如何)
知识
2023-11-19
2887
1. 星河时代花园，合肥包河区房价如何？
包河区是合肥四大行政区域之一，在老合肥的印象中，也算是南贵之地，但种种迹象表明，包河区的发展也开始出现严重分化。随着城市向外扩张，老城和新城之间差距越来越大，昔日繁华之地，也终究逃脱不了落寞的一刻。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中包河区成交654套，占全市总成交量的11.6%，基本是2017年成交量的近1倍半。
接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：
1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。
2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。
3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。
本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映包河区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》。
包河区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。
包河区2018年成交均价为15783元/平米，比2017年全年（15479元/平米）上涨304元/平米，涨幅1.97%。议价空间从4.29%降低至3.28%，减少了1.01%；成交周期为104.9天，比2017年延长27.9天。
包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米，较2017年基数上涨1.67%，这个数值比2018年均值低0.3个百分点。成交周期也比全年均值延长10天左右，说明去年下半年，包河区房价是呈下跌趋势的，整体相对弱势。
关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。
48中学区板块
48中学区板块2018年共成交78套二手房，成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米，上涨329元/平米，涨幅2.06%，略高于包河区均值。议价空间为3.09%，稍低于平均值；成交周期70.6天，比去年缩短8.2天，远低于平均水平。
三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点，成交周期更长一些，说明学区房上半年需求更旺盛，成交量更大。涨幅比全年略高一些，说明板块去年下半年比上半年上涨更多。
我在去年文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）分析过48中学区质量，在7所真学区中，它的综合评分是最低的。
在之前各区的分析中，我发现合肥部分比较热门的学区，比如“45中+南门小学”，“50中东校+西园小学”，“50中西校+安居苑小学”，“50中新校+奥体小学”，学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅，相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价。
而48中学区房成交均价为16337元/平米，全市二手房成交均价是16386元/平米，竟然不及全市平均水平，基本体现不出一个学区应有的溢价，48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的，甚至不及46中。
48中板块整体尽管呈现一定的上涨，但涨幅远不及其它真学区，且涨跌各半，这与其它真学区全面上涨的情况完全不同。种种迹象表明，48中正在走下坡路，合肥家长对48中学区的认可度也在慢慢降低，48中的没落其实是有规律可循的。
随着时间流逝，老城区房子逐渐衰老，目前平均房龄已达到25年以上。近些年，老城区优质资源先后被分流到新城，老城区越来越不适合居住，大量年轻人开始逃离老城区。那些选择在老城区买房的人，多是为了孩子上学。
在方圆9平方公里的环城河老城区范围内，分布着3所真学区，分别是45中，42中和48中。48中距离45中直线距离仅700米，距离42中仅1公里，这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中，以45中最强势，其次是42中，最后才是48中。
既然选择在老城区买老破小挂学区，为何不一步到位买一所顶级学区，反正也要花那么多钱，这应该是大多数家长的共同想法。因此，在市中心学位争霸赛中，45中脱颖而出，学区房成交量占了老城区一半以上，42中只有招架之力，48中则完全落于下风。
既无房龄优势，又无学区上的相对优势，这就是48中逐步没落的原因，哪怕搬到滨湖、经开或者高新，我想48中的境况也不至于沦落到今天这种地步。
中环路内板块
中环路内板块2018年共成交283套二手房，成交均价从2017年的14979元/平米涨至15219元/平米，上涨240元/平米，涨幅1.6%。议价空间为3.57%，略高于平均值；成交周期117.3天，比去年延长12.4天，高于平均水平。
中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。我们知道，去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。
其实，这种弱势是比较容易理解的。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，基本都是公寓类型，大都是劣质资产。
还有一些下跌的小区，比如太宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等，属于房龄较老，多层或者户型偏大，流动性差的劣质资产；还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等，房龄不算很老，但板块弱势，资产表现略显劣质。
这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，且基本属于劣质资产，在楼市下行时期，基本不保值。再加上房龄老的多层，劣质资产占比大，这是整个板块表现相对弱势的原因。
像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。
中环路外板块
中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，涨幅1.32%。议价空间为3.08%，略低于平均值；成交周期102.1天，比去年延长22.9天，高于平均水平。
三四季度成交均价为16220元/平米，涨幅1.58%，比上半年略高一些，这说明去年下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。
其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界，路南和路北是完全不同的两个世界，以马鞍山路为界，路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分，主要还是因为二环路南二手房样本不足。
我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，除了金悦领地外，几乎全部下跌。
然而我们还应看到，这块区域的房龄并不是很老，平均大概在2011年左右，是高于板块均值的。按道理来讲，它们应该可以打赢大盘才对，但目前结果只能说明一点，板块实在过于弱势。
二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园、银杏苑、曙宏南苑、琥珀新天地等，房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻，涨幅基本跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天，存在一定的补涨因素。
二环路南则是另一番景象。上涨较多的几个小区，比如天下锦城、望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等，平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外，这几个小区房龄基本都在5年以内。
不仅涨幅最高，房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区，中环外板块优质资产跟劣质资产的分化，表现得更为明显。老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，已经达到了25%，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。
包河区房价分析及近期购房建议
就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。
目前包河区相对比较有潜力的三块区域是高铁板块，淝河片区和骆岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块，并非位于高铁南站周边的区域，而是“南二环路，宿松路，龙川路，金寨路”这个范围，距离高铁南站直线距离还有大约2公里。
不难看出，我们上节提到的天下锦城、信达天御和绿地中心公馆等优质房产，都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围，区位优势自不必说，板块内小区房龄整体比较年轻，街区规划整齐合理，十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块，区域有一定的发展潜力。
马鞍山路以东的包河区，基本上是脏乱差的集中地，淝河片区改造任重而道远，我认为区域改造的关键是葛大店，五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区，即使房龄年轻，房价还跌跌不休，主要就是周边大环境太差所致。
淝河片区并不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理且改造到位的话，同样具备一定的发展潜力。不过很可惜，从在售新盘的备案价格来看，基本都透支了未来两年的升值空间，至少目前，淝河片区难言有相对高的投资价值。
我在之前的分析中就指出，骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键，如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。从面积上看，骆岗机场片区大致跟政务区差不多，从位置上看，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。
但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。
不管怎样，三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。
整体来说，包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。据我小密圈成员透露，龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。
因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，我也不建议。
目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2. 有哪些甜甜的电视剧？
那可太多了，我这个追剧狂真的追过太多剧了
《你微笑时很美》
《亲爱的，热爱的》
《你的时代，我的时代》
《二十不惑》
《恋恋江湖》
《如此可爱的我们》
《侬好，我的东北女友》
《超时空罗曼史》
《我的反派男友》
《我亲爱的小洁癖》
《见面吧就现在》
《明天也想见到你》
《嘿！你大事很妙》
《世界微尘里》
《月光变奏曲》
《二进制恋爱》
《原来我很爱你》
《二十四味暖浮生》
《梦见狮子》
《良言写意》
3. 天籁星河传说啥意思？
天籁之星河传说
在儿时的听歌年代，最早听到的一首关于“天籁”的金曲，是有“关正气”之称的香港民歌圣手关正杰的《天籁-星河传说》。不过，只是歌名嵌有“天籁”，并未解释“天籁”如何奥秘。而老师在课堂上宣讲：“天籁”，就是大自然的声响......
真正广泛接触流行音乐中的“天籁”，则是独立另类泛主流的九十年代：Enya、Secret Garden（秘密花园）、喜多郎唯美极致的新世纪音乐、Sinead O'Connor、The Cranberries（小红莓）、Cocteau Twins、朱哲琴飘逸脱俗的女声，在那个以电台和打口碟作为主要传播媒介的资讯饥渴年代，就是我年轻心灵最具“治愈系”的“天籁之声”。
随后“金曲漫天星”的K歌廿年，“天籁”这个词突然被时代洪流卷走，人们似乎更青睐“接地气”的短平快“神曲”。“天籁之声”，似乎只属于音响发烧友敝帚自珍、自娱自乐的高端玩意。
4. 星河花园开车出门的话附近堵车吗？
基本不堵车，去快速路，外环，空港方向交通状况良好
5. 有什么安静的纯音乐推荐吗？
说到安静的纯音乐我必须力荐《天空之城》
说到安静的纯音乐，我不知道有多少人会想到《天空之城》，这首纯音乐是日本动漫作者宫崎骏的电影《天空之城》的配乐，这部电影从头到尾都充满了宫崎骏期待世界和平，正义永远伟大的理念，这首音乐有很多版本，建议你听钢琴或者小提琴版本的，在安静的环境下，听这首纯音乐，绝对可以让你感受很深。《天空之城》这首歌表达了对逝去时光的祭奠，情感细腻，抚慰人心，却又透露着淡淡的忧伤，让人又忍不住落泪。
《天空之城》绝对是一个安静的好的纯音乐，你要用心感受，建议你先看电影同名《天空之城》，你会喜欢这首纯音乐的。
6. 请问有啥好看的电视剧可以推荐一下？
其实我看的电视剧中韩剧比较多，先推荐几部韩剧，再推荐几部我觉得还挺好看的国产剧，还有泰剧，也不错哦⊙∀⊙！
我是一个非常没有耐心的人，看不了扭捏的剧情，所以能完整的看完一整部剧是非常困难的。
以下，是我破天荒完整看完的神仙电视剧
《大力女子都奉顺》《大力女子都奉顺》是韩国JTBC电视台于2017年2月24日起在金土档播出的爱情喜剧。
这么萌的身高差，也是看的我心痒痒
该剧改编自同名韩国漫画，主要讲述了天生力大无比的都奉顺与富二代安民赫展开一系列搞笑事件的故事
待业女青年都奉顺的家族历来有个秘密，女性传人会得到神秘怪力，但如果做了坏事这种神秘的力量就会立刻消失。知名游戏公司的年轻CEO安敏赫意外得知了都奉顺的力量，他正在被一个神秘的跟踪者骚扰，于是聘用了都奉顺做他的保镖，两个人的爱情故事由此拉开了序幕。
剧情虽然有点不现实，但是此剧的幽默剧情，取景还有男女主角以及配角的演技和颜值，完全把奇奇怪怪的剧情拉回来了。
《请回答1988》2015年11月6日起在韩国tvN电视台金土档播出。
该剧是“请回答”系列的第3部电视剧，以1988年汉城奥运会为背景，讲述在首尔市道峰区双门洞居住的五户人家之间温暖的亲情和邻里情的故事。
首尔市道峰区双门洞住着五个家庭，这五个家庭都有一个生于1971年孩子。德善、善宇、东龙、崔泽、正焕，是从小一起长大的好朋友，1988年时他们正处于18岁的青春年华。他们有着共同的兴趣，也有着共同崇拜的偶像，彼此之间还有着暧昧的男女情愫。在那个纯真的年代，他们共同谱写了许多美好的记忆。
这部剧看的很舒服，很日常。很平淡，却又不无聊。仿佛你在上帝的视角看几个青年的美好生活，幸福又安逸。
《太阳的后裔》你们的前前前前前前前老公宋仲基，还记得吗？
本剧为第一部中国与韩国同步播出的韩剧。
该剧主要讲述了海外派兵组组长和外科医生，在和派兵地区之间往返相爱的故事。
应联合国之邀，驻扎在OURCQ首都的联合国所属部队特战警备队大尉，和外科医生去到战争硝烟弥漫、疾病蔓延的，他们在韩国和派兵地区之间往返相爱，在急迫状况下依然互相关照一点点靠近 。
《一起同过窗》该剧讲述路桥川、钟白、任逸帆三位青梅竹马一路同窗，并考入了同一所大学，并陆续认识了新同学，九位青春男女共同开启了多姿多彩的大学时光的故事
路桥川、钟白、任逸帆这三个共同考入同一所大学的高中同学，一起开始了多彩的大学时光。桥川和钟白考入了摄影系，而逸帆被分到了西班牙语班。钟白一直很喜欢桥川，而逸帆却一直把桥川和钟白看做自己的家人。入学后，桥川和钟白在摄影班认识了海洋、十三、一心、殊词、洛雪等一众同学。由于大学军训中的良好表现，桥川当上了班长，带领同学开展各种学生活动，但因经验不足，导致一系列的失败，信心受到巨大打击。
凭借着自己的坚持和同学的信任，桥川策划了一系列成功的学习和社团活动，实现个人成长，也得到好评无数。临近大一期末，在桥川的带领下，全班同学共同奉献了一场别开生面的动人表演，为他们这一年的成长画上了完美的句号。
不要觉得这又是一部青春网络渣子剧，你试着看一集，再看一集，你就会爱上它。
《浪漫满屋》该剧讲述了菜鸟小说家Aom-am与高傲的超级巨星Mike在种种阴差阳错下协议结婚并共同生活在Full House里发生的各种故事。该剧于2014年1月11日播出，每周六、周日在泰国播出，国内腾讯视频独播。
菜鸟小说家Aom-am饰）从小生活在一所叫Full House的大房子里，父母去世后，姐姐Oum因意外怀孕急需用钱而瞒着Aom将房子转卖给了高傲的超级巨星Mike，为夺回房子的Aom在种种阴差阳错下和Mike协议结婚并共同生活在Full House里。
俩人因性格差异总是发生争吵，又因Gai和Min而产生各种误会，但两人的关系在这过程中却慢慢发生了微妙的变化。
这真的是我看过的第一部，不让我尴尬的泰剧，虽然是翻拍，但是并没有搞砸，我觉得还是挺好看的。
你们还有什么补充吗ớ ₃ờ
7. 有什么惊艳的句子？
1.一个人不可能有许多朋友。所谓朋友遍天下，不是一种诗意的夸张，便是一种浅薄的自负。
2.即便前路混沌，同他走过，才算人间。
——高台树色《白日事故》3.你眼里的星辰大海，是我从未见过的皓月明空。
——《艺伎回忆录》4.我们都喜欢光,虽然转瞬即逝。但你还是你,有我一喊就颤心的名字。
——余秀华《风吹》5.每个人的生命里，都有最艰难的那一年，将人生变得美好而辽阔。
——《岛上书店》6.人变得真正低劣时，除了高兴别人的不幸之外，已无其他乐趣可言。
——歌德7.我感到自己既身在其中，又置身事外，对人生无穷无尽的变化既着迷又厌恶。
——菲茨杰拉德《了不起的盖茨比》8.为什么不快乐，因为总是期待一个结果。
——《无问西东》9.事实是，每个人都有可能伤害你。你只需要找到那些值得让你忍受的人。
——鲍勃·马利10.我最信任的朋友，教会了我不要信任任何人。
——大yin
11.某些东西，明明知道没有意义，但依然很在意—谁都会有这样的东西。
——东野圭吾《单恋》12.周一到周五是出卖自己灵魂的日子，周六和周日是赎回自己灵魂的日子。
——朱德庸13.这是江南小镇的弄堂口，夜雨初停的早晨，我看见早起的行人，抖落了肩膀三两的淡漠与哀愁。
——楚云14.十七日尾，灯火万家长不灭。
想你是三分泉水七分月，把青山浩渺看遍，你独天下奇绝。15.人生最好的五个词：老病痊愈 久别重逢 失而复得 转危为安 虚惊一场。
16.人生不可能总是顺心如意的，但是持续朝着阳光走，影子就会躲在后面，刺眼，却表明对的方向。
17.所谓门槛，能力够了就是门，能力不够就是槛。人生的沟沟坎坎，多半是能力不足所致。
18.我把所有的伤心走一遍，最伤心的是你不在终点。我把所有的绝望走一遍，最绝望的是你还在起点。
19.人的一生是万里河山，来往无数过客。有人给山河添色，有人使日月无光，有人改他江流，有人塑他梁骨。大限到时，不过是立在山巅，江河回望。
——尾鱼大大
20.人与人之间的缘分本就稀薄寡淡，像是一本书中提到过的
——旅途中遇到的人多是清尘浊水，后会无期。
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1. 星河时代花园，合肥包河区房价如何？
包河区是合肥四大行政区域之一，在老合肥的印象中，也算是南贵之地，但种种迹象表明，包河区的发展也开始出现严重分化。随着城市向外扩张，老城和新城之间差距越来越大，昔日繁华之地，也终究逃脱不了落寞的一刻。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中包河区成交654套，占全市总成交量的11.6%，基本是2017年成交量的近1倍半。
接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：
1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。
2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。
3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。
本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映包河区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》。
包河区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。
包河区2018年成交均价为15783元/平米，比2017年全年（15479元/平米）上涨304元/平米，涨幅1.97%。议价空间从4.29%降低至3.28%，减少了1.01%；成交周期为104.9天，比2017年延长27.9天。
包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米，较2017年基数上涨1.67%，这个数值比2018年均值低0.3个百分点。成交周期也比全年均值延长10天左右，说明去年下半年，包河区房价是呈下跌趋势的，整体相对弱势。
关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。
48中学区板块
48中学区板块2018年共成交78套二手房，成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米，上涨329元/平米，涨幅2.06%，略高于包河区均值。议价空间为3.09%，稍低于平均值；成交周期70.6天，比去年缩短8.2天，远低于平均水平。
三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点，成交周期更长一些，说明学区房上半年需求更旺盛，成交量更大。涨幅比全年略高一些，说明板块去年下半年比上半年上涨更多。
我在去年文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）分析过48中学区质量，在7所真学区中，它的综合评分是最低的。
在之前各区的分析中，我发现合肥部分比较热门的学区，比如“45中+南门小学”，“50中东校+西园小学”，“50中西校+安居苑小学”，“50中新校+奥体小学”，学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅，相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价。
而48中学区房成交均价为16337元/平米，全市二手房成交均价是16386元/平米，竟然不及全市平均水平，基本体现不出一个学区应有的溢价，48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的，甚至不及46中。
48中板块整体尽管呈现一定的上涨，但涨幅远不及其它真学区，且涨跌各半，这与其它真学区全面上涨的情况完全不同。种种迹象表明，48中正在走下坡路，合肥家长对48中学区的认可度也在慢慢降低，48中的没落其实是有规律可循的。
随着时间流逝，老城区房子逐渐衰老，目前平均房龄已达到25年以上。近些年，老城区优质资源先后被分流到新城，老城区越来越不适合居住，大量年轻人开始逃离老城区。那些选择在老城区买房的人，多是为了孩子上学。
在方圆9平方公里的环城河老城区范围内，分布着3所真学区，分别是45中，42中和48中。48中距离45中直线距离仅700米，距离42中仅1公里，这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中，以45中最强势，其次是42中，最后才是48中。
既然选择在老城区买老破小挂学区，为何不一步到位买一所顶级学区，反正也要花那么多钱，这应该是大多数家长的共同想法。因此，在市中心学位争霸赛中，45中脱颖而出，学区房成交量占了老城区一半以上，42中只有招架之力，48中则完全落于下风。
既无房龄优势，又无学区上的相对优势，这就是48中逐步没落的原因，哪怕搬到滨湖、经开或者高新，我想48中的境况也不至于沦落到今天这种地步。
中环路内板块
中环路内板块2018年共成交283套二手房，成交均价从2017年的14979元/平米涨至15219元/平米，上涨240元/平米，涨幅1.6%。议价空间为3.57%，略高于平均值；成交周期117.3天，比去年延长12.4天，高于平均水平。
中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。我们知道，去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。
其实，这种弱势是比较容易理解的。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，基本都是公寓类型，大都是劣质资产。
还有一些下跌的小区，比如太宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等，属于房龄较老，多层或者户型偏大，流动性差的劣质资产；还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等，房龄不算很老，但板块弱势，资产表现略显劣质。
这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，且基本属于劣质资产，在楼市下行时期，基本不保值。再加上房龄老的多层，劣质资产占比大，这是整个板块表现相对弱势的原因。
像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。
中环路外板块
中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，涨幅1.32%。议价空间为3.08%，略低于平均值；成交周期102.1天，比去年延长22.9天，高于平均水平。
三四季度成交均价为16220元/平米，涨幅1.58%，比上半年略高一些，这说明去年下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。
其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界，路南和路北是完全不同的两个世界，以马鞍山路为界，路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分，主要还是因为二环路南二手房样本不足。
我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，除了金悦领地外，几乎全部下跌。
然而我们还应看到，这块区域的房龄并不是很老，平均大概在2011年左右，是高于板块均值的。按道理来讲，它们应该可以打赢大盘才对，但目前结果只能说明一点，板块实在过于弱势。
二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园、银杏苑、曙宏南苑、琥珀新天地等，房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻，涨幅基本跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天，存在一定的补涨因素。
二环路南则是另一番景象。上涨较多的几个小区，比如天下锦城、望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等，平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外，这几个小区房龄基本都在5年以内。
不仅涨幅最高，房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区，中环外板块优质资产跟劣质资产的分化，表现得更为明显。老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，已经达到了25%，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。
包河区房价分析及近期购房建议
就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。
目前包河区相对比较有潜力的三块区域是高铁板块，淝河片区和骆岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块，并非位于高铁南站周边的区域，而是“南二环路，宿松路，龙川路，金寨路”这个范围，距离高铁南站直线距离还有大约2公里。
不难看出，我们上节提到的天下锦城、信达天御和绿地中心公馆等优质房产，都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围，区位优势自不必说，板块内小区房龄整体比较年轻，街区规划整齐合理，十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块，区域有一定的发展潜力。
马鞍山路以东的包河区，基本上是脏乱差的集中地，淝河片区改造任重而道远，我认为区域改造的关键是葛大店，五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区，即使房龄年轻，房价还跌跌不休，主要就是周边大环境太差所致。
淝河片区并不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理且改造到位的话，同样具备一定的发展潜力。不过很可惜，从在售新盘的备案价格来看，基本都透支了未来两年的升值空间，至少目前，淝河片区难言有相对高的投资价值。
我在之前的分析中就指出，骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键，如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。从面积上看，骆岗机场片区大致跟政务区差不多，从位置上看，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。
但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。
不管怎样，三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。
整体来说，包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。据我小密圈成员透露，龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。
因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，我也不建议。
目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2. 有哪些甜甜的电视剧？
那可太多了，我这个追剧狂真的追过太多剧了
《你微笑时很美》
《亲爱的，热爱的》
《你的时代，我的时代》
《二十不惑》
《恋恋江湖》
《如此可爱的我们》
《侬好，我的东北女友》
《超时空罗曼史》
《我的反派男友》
《我亲爱的小洁癖》
《见面吧就现在》
《明天也想见到你》
《嘿！你大事很妙》
《世界微尘里》
《月光变奏曲》
《二进制恋爱》
《原来我很爱你》
《二十四味暖浮生》
《梦见狮子》
《良言写意》
3. 天籁星河传说啥意思？
天籁之星河传说
在儿时的听歌年代，最早听到的一首关于“天籁”的金曲，是有“关正气”之称的香港民歌圣手关正杰的《天籁-星河传说》。不过，只是歌名嵌有“天籁”，并未解释“天籁”如何奥秘。而老师在课堂上宣讲：“天籁”，就是大自然的声响......
真正广泛接触流行音乐中的“天籁”，则是独立另类泛主流的九十年代：Enya、Secret Garden（秘密花园）、喜多郎唯美极致的新世纪音乐、Sinead O'Connor、The Cranberries（小红莓）、Cocteau Twins、朱哲琴飘逸脱俗的女声，在那个以电台和打口碟作为主要传播媒介的资讯饥渴年代，就是我年轻心灵最具“治愈系”的“天籁之声”。
随后“金曲漫天星”的K歌廿年，“天籁”这个词突然被时代洪流卷走，人们似乎更青睐“接地气”的短平快“神曲”。“天籁之声”，似乎只属于音响发烧友敝帚自珍、自娱自乐的高端玩意。
4. 星河花园开车出门的话附近堵车吗？
基本不堵车，去快速路，外环，空港方向交通状况良好
5. 有什么安静的纯音乐推荐吗？
说到安静的纯音乐我必须力荐《天空之城》
说到安静的纯音乐，我不知道有多少人会想到《天空之城》，这首纯音乐是日本动漫作者宫崎骏的电影《天空之城》的配乐，这部电影从头到尾都充满了宫崎骏期待世界和平，正义永远伟大的理念，这首音乐有很多版本，建议你听钢琴或者小提琴版本的，在安静的环境下，听这首纯音乐，绝对可以让你感受很深。《天空之城》这首歌表达了对逝去时光的祭奠，情感细腻，抚慰人心，却又透露着淡淡的忧伤，让人又忍不住落泪。
《天空之城》绝对是一个安静的好的纯音乐，你要用心感受，建议你先看电影同名《天空之城》，你会喜欢这首纯音乐的。
6. 请问有啥好看的电视剧可以推荐一下？
其实我看的电视剧中韩剧比较多，先推荐几部韩剧，再推荐几部我觉得还挺好看的国产剧，还有泰剧，也不错哦⊙∀⊙！
我是一个非常没有耐心的人，看不了扭捏的剧情，所以能完整的看完一整部剧是非常困难的。
以下，是我破天荒完整看完的神仙电视剧
《大力女子都奉顺》《大力女子都奉顺》是韩国JTBC电视台于2017年2月24日起在金土档播出的爱情喜剧。
这么萌的身高差，也是看的我心痒痒
该剧改编自同名韩国漫画，主要讲述了天生力大无比的都奉顺与富二代安民赫展开一系列搞笑事件的故事
待业女青年都奉顺的家族历来有个秘密，女性传人会得到神秘怪力，但如果做了坏事这种神秘的力量就会立刻消失。知名游戏公司的年轻CEO安敏赫意外得知了都奉顺的力量，他正在被一个神秘的跟踪者骚扰，于是聘用了都奉顺做他的保镖，两个人的爱情故事由此拉开了序幕。
剧情虽然有点不现实，但是此剧的幽默剧情，取景还有男女主角以及配角的演技和颜值，完全把奇奇怪怪的剧情拉回来了。
《请回答1988》2015年11月6日起在韩国tvN电视台金土档播出。
该剧是“请回答”系列的第3部电视剧，以1988年汉城奥运会为背景，讲述在首尔市道峰区双门洞居住的五户人家之间温暖的亲情和邻里情的故事。
首尔市道峰区双门洞住着五个家庭，这五个家庭都有一个生于1971年孩子。德善、善宇、东龙、崔泽、正焕，是从小一起长大的好朋友，1988年时他们正处于18岁的青春年华。他们有着共同的兴趣，也有着共同崇拜的偶像，彼此之间还有着暧昧的男女情愫。在那个纯真的年代，他们共同谱写了许多美好的记忆。
这部剧看的很舒服，很日常。很平淡，却又不无聊。仿佛你在上帝的视角看几个青年的美好生活，幸福又安逸。
《太阳的后裔》你们的前前前前前前前老公宋仲基，还记得吗？
本剧为第一部中国与韩国同步播出的韩剧。
该剧主要讲述了海外派兵组组长和外科医生，在和派兵地区之间往返相爱的故事。
应联合国之邀，驻扎在OURCQ首都的联合国所属部队特战警备队大尉，和外科医生去到战争硝烟弥漫、疾病蔓延的，他们在韩国和派兵地区之间往返相爱，在急迫状况下依然互相关照一点点靠近 。
《一起同过窗》该剧讲述路桥川、钟白、任逸帆三位青梅竹马一路同窗，并考入了同一所大学，并陆续认识了新同学，九位青春男女共同开启了多姿多彩的大学时光的故事
路桥川、钟白、任逸帆这三个共同考入同一所大学的高中同学，一起开始了多彩的大学时光。桥川和钟白考入了摄影系，而逸帆被分到了西班牙语班。钟白一直很喜欢桥川，而逸帆却一直把桥川和钟白看做自己的家人。入学后，桥川和钟白在摄影班认识了海洋、十三、一心、殊词、洛雪等一众同学。由于大学军训中的良好表现，桥川当上了班长，带领同学开展各种学生活动，但因经验不足，导致一系列的失败，信心受到巨大打击。
凭借着自己的坚持和同学的信任，桥川策划了一系列成功的学习和社团活动，实现个人成长，也得到好评无数。临近大一期末，在桥川的带领下，全班同学共同奉献了一场别开生面的动人表演，为他们这一年的成长画上了完美的句号。
不要觉得这又是一部青春网络渣子剧，你试着看一集，再看一集，你就会爱上它。
《浪漫满屋》该剧讲述了菜鸟小说家Aom-am与高傲的超级巨星Mike在种种阴差阳错下协议结婚并共同生活在Full House里发生的各种故事。该剧于2014年1月11日播出，每周六、周日在泰国播出，国内腾讯视频独播。
菜鸟小说家Aom-am饰）从小生活在一所叫Full House的大房子里，父母去世后，姐姐Oum因意外怀孕急需用钱而瞒着Aom将房子转卖给了高傲的超级巨星Mike，为夺回房子的Aom在种种阴差阳错下和Mike协议结婚并共同生活在Full House里。
俩人因性格差异总是发生争吵，又因Gai和Min而产生各种误会，但两人的关系在这过程中却慢慢发生了微妙的变化。
这真的是我看过的第一部，不让我尴尬的泰剧，虽然是翻拍，但是并没有搞砸，我觉得还是挺好看的。
你们还有什么补充吗ớ ₃ờ
7. 有什么惊艳的句子？
1.一个人不可能有许多朋友。所谓朋友遍天下，不是一种诗意的夸张，便是一种浅薄的自负。
2.即便前路混沌，同他走过，才算人间。
——高台树色《白日事故》3.你眼里的星辰大海，是我从未见过的皓月明空。
——《艺伎回忆录》4.我们都喜欢光,虽然转瞬即逝。但你还是你,有我一喊就颤心的名字。
——余秀华《风吹》5.每个人的生命里，都有最艰难的那一年，将人生变得美好而辽阔。
——《岛上书店》6.人变得真正低劣时，除了高兴别人的不幸之外，已无其他乐趣可言。
——歌德7.我感到自己既身在其中，又置身事外，对人生无穷无尽的变化既着迷又厌恶。
——菲茨杰拉德《了不起的盖茨比》8.为什么不快乐，因为总是期待一个结果。
——《无问西东》9.事实是，每个人都有可能伤害你。你只需要找到那些值得让你忍受的人。
——鲍勃·马利10.我最信任的朋友，教会了我不要信任任何人。
——大yin
11.某些东西，明明知道没有意义，但依然很在意—谁都会有这样的东西。
——东野圭吾《单恋》12.周一到周五是出卖自己灵魂的日子，周六和周日是赎回自己灵魂的日子。
——朱德庸13.这是江南小镇的弄堂口，夜雨初停的早晨，我看见早起的行人，抖落了肩膀三两的淡漠与哀愁。
——楚云14.十七日尾，灯火万家长不灭。
想你是三分泉水七分月，把青山浩渺看遍，你独天下奇绝。15.人生最好的五个词：老病痊愈 久别重逢 失而复得 转危为安 虚惊一场。
16.人生不可能总是顺心如意的，但是持续朝着阳光走，影子就会躲在后面，刺眼，却表明对的方向。
17.所谓门槛，能力够了就是门，能力不够就是槛。人生的沟沟坎坎，多半是能力不足所致。
18.我把所有的伤心走一遍，最伤心的是你不在终点。我把所有的绝望走一遍，最绝望的是你还在起点。
19.人的一生是万里河山，来往无数过客。有人给山河添色，有人使日月无光，有人改他江流，有人塑他梁骨。大限到时，不过是立在山巅，江河回望。
——尾鱼大大
20.人与人之间的缘分本就稀薄寡淡，像是一本书中提到过的
——旅途中遇到的人多是清尘浊水，后会无期。
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