单价1.85万,南二环又降价了?你知道南二环板块有几个梯队吗?
知识
2024-01-08
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最近南二环的楼市挺热闹的,有看好南二环板块的,也听到不少贬低南二环的声音,似乎两派都有自己的道理。
现在很多中介提到南二环,都会说库存很高,这是把南二环板块内所有片区都加起来算,如果把南二环再详细分为几个片区,可能对南二环板块的了解就会更加深入一点。
前言
其实南二环板块,也分为几个片区,根据业内人士的划分,大致可以分为四个片区:
江南CBD片区,连江东路和南二环快速路(不是南二环路)以及闽江所形成的三角形地带;
会展片区,位于则徐大道以东,南二环路和南三环路之间,闽江南岸;
义序片区,位于南二环路和南三环路之间,东起大道西侧,西面临近齐安路;
白湖亭片则是最近被人为划入南二环板块,实际上是属于二环路以内,现在楼市中主要泛指四个国企楼盘,也被称为四大金刚。
从广义库存上看,把南二环各个片区的新房和在售次新房库存来看,确实存量是比较大的。
其实,因为板块的差异,同为南二环片区,也分优劣,所以对于南二环板块,要以具体片区,具体楼盘来做分析。
PART 1
昨天在直播间有人问福州府能不能买,已经出证的房源,多少价格合适?
上周去这个楼盘的时候,大部分业主说还没办证,现在能出证的应该是少部分房源。
理论上看这个1.85万单价确实诱人,因为这是电梯高层,105平米总价约为194万,但如果仔细斟酌的话,也未必划算。
首先,从交易成本上看,这个房源未满两年,交易成本要比普通房源贵10万,再加中介费及其他费用,即使会砍价,实际到手价格预计也要205万左右。
福州府B地块和D地块为安置房地块,A地块有少量安置房,根据探子消息,这个在售的房源为D地块。
D地块纯安置房接近2万的单价,在二环路以外,也不算便宜吧?
现在看房的人,提到南二环就以为在四大金刚附近,以前看房的人,以为代表南二环的是福州府和凤凰原。
这是处于义序片区,地段到底如何呢?当地人是比较有说服力的。
早先南二环片区拆迁的时候,原住民选房都希望能拿到大东海中央府的房子,而不是融创福州府;
尽管他们知道融创的品质会高于大东海,但在他们眼里,在步卓村周边算是比较偏僻的,虽然同为义序片区,但中央府更靠近则徐大道。
如果说拿福州府商品房高点的价格(约2.7万每平米)去和现在的安置房对比,真的没有太大意义。
首先,从产品力上说,福州府商品房,尤其是C地块,会高于安置房很多;
其次,从户型上对比,105的安置房是三房两卫户型,福州府89平米也能做到三房两卫,利用率上会更高点。
最后,从成本上说,福州府的商品房带装修交付,怎么着每平米也值几个钱吧!
无论福州府还是凤凰原,距离地铁1号线和商业综合体都有1.2公里左右的距离,如果拿这种房源来给南二环当参照物,显然不太客观。
PART 2
会展片区割裂比较大,靠近南三环路的楼盘价格略低一点,临近南二环快速路地段价格会略高一些。
对于购买海纳新潮的业主来说,当初或许真的选错楼盘了。
海纳新潮A地块为公租房和商品房社区,B地块为纯商品房社区,C地块为安置房和商品房混合社区。
A地块和C地块原定于今年3月底交付,现在已经延期了,预计在6月底交付,至于B地块,当初卖到2.8万。
现在回顾,发现买海纳新潮的业主已经亏大了,因为地段略好,配套更为齐全的白湖亭片区,两个在售楼盘均价分别为2.7万和2.8万。
海纳新潮只是临近江南CBD,就现在进度,这个根本不能算配套,地铁口的话是临近1号线葫芦阵站,这里的城市界面也略逊色一筹。
从现有角度看,海纳新潮为代表的会展片区当时的价格会高于实际价值,这里在南二环板块里也算不太优质的片区。
PART 3
讨论江南CBD片区意义不大,现在在售的就花海里和书香里的小面积公寓,虽然是住宅性质,但存在感很弱。
受关注度比较高的是白湖亭片区,因为这里有四个市属国企拿地,被戏称为南二环四大金刚。
对于这个片区来说,应该是南二环比较有价值的地段:
从区位上看,至少是真正的二环内地段,城市界面会优于二环以外的片区;
从交通出行上看,临近地铁1号线白湖亭站,自驾出行临近南二环路和南台大道;
从商业配套上看,现有的白湖亭万达,未来还有中骏世界城,SM广场;
教育配套上看,暂时比较弱,但未来如果能引进名校的新校区,不说很好,至少有个下限。
但白湖亭片区也有比较大的劣势,比如库存量比较高,仅仅四个国企就有接近4000套的商品房,还有个别楼盘实际上离地铁口要700多米。
小结
其实,南二环未来的发展还是值得期待的,尤其是在南二环路北面的白湖亭片区。
比较可悲的是,由于这里四个地块是由市属国企兜底的,他们的销售模式不能让中介尝到甜头,所以经常会以高库存形式把这些楼盘关进小黑屋。
弱弱地问一句,当做卖南二环的海纳新潮,单价2.8万,他们都没说地段不好,还能吹成学区+地铁房,现在地段更好的四大金刚,怎么不吹了?
当然,南二环的四大金刚都有自身的缺点,以往的文章有分析过,感兴趣的可以翻一下。
刚需购房者很容易形成一个误区,三人为虎的道理大家应该都懂,中介都说东区好是有原因的,就不去说破了。
如果拿东区的优质地段去比和南二环去对比,从城市界面,商业配套,休闲配套,再到产业结构都有比较大的优势。
不过拿东区的边缘板块,去对比南二环的核心片区,虽然价格比较接近,实际上后者是更有优势的。
举个例子吧,非地缘客户的话,2.8万的北园云筑虽然在该板块内贵了点,但是对比保利云上,君兰和鸣,首开香颂这些产品,优势非常明显。
对于南二环的话题是老生常谈了,今天之所以又再提一遍,是一位老同学咨询中介的时候,被告知东三环片区比南二环核心片区好很多,觉得有必要让粉丝们知道真相。
好了,就说到这吧,刚动完手术,麻药效果还在,就和大家多唠两句,真不懂怎么选房的话,可以看看之前的踩盘测评类文章。
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最近南二环的楼市挺热闹的,有看好南二环板块的,也听到不少贬低南二环的声音,似乎两派都有自己的道理。
现在很多中介提到南二环,都会说库存很高,这是把南二环板块内所有片区都加起来算,如果把南二环再详细分为几个片区,可能对南二环板块的了解就会更加深入一点。
前言
其实南二环板块,也分为几个片区,根据业内人士的划分,大致可以分为四个片区:
江南CBD片区,连江东路和南二环快速路(不是南二环路)以及闽江所形成的三角形地带;
会展片区,位于则徐大道以东,南二环路和南三环路之间,闽江南岸;
义序片区,位于南二环路和南三环路之间,东起大道西侧,西面临近齐安路;
白湖亭片则是最近被人为划入南二环板块,实际上是属于二环路以内,现在楼市中主要泛指四个国企楼盘,也被称为四大金刚。
从广义库存上看,把南二环各个片区的新房和在售次新房库存来看,确实存量是比较大的。
其实,因为板块的差异,同为南二环片区,也分优劣,所以对于南二环板块,要以具体片区,具体楼盘来做分析。
PART 1
昨天在直播间有人问福州府能不能买,已经出证的房源,多少价格合适?
上周去这个楼盘的时候,大部分业主说还没办证,现在能出证的应该是少部分房源。
理论上看这个1.85万单价确实诱人,因为这是电梯高层,105平米总价约为194万,但如果仔细斟酌的话,也未必划算。
首先,从交易成本上看,这个房源未满两年,交易成本要比普通房源贵10万,再加中介费及其他费用,即使会砍价,实际到手价格预计也要205万左右。
福州府B地块和D地块为安置房地块,A地块有少量安置房,根据探子消息,这个在售的房源为D地块。
D地块纯安置房接近2万的单价,在二环路以外,也不算便宜吧?
现在看房的人,提到南二环就以为在四大金刚附近,以前看房的人,以为代表南二环的是福州府和凤凰原。
这是处于义序片区,地段到底如何呢?当地人是比较有说服力的。
早先南二环片区拆迁的时候,原住民选房都希望能拿到大东海中央府的房子,而不是融创福州府;
尽管他们知道融创的品质会高于大东海,但在他们眼里,在步卓村周边算是比较偏僻的,虽然同为义序片区,但中央府更靠近则徐大道。
如果说拿福州府商品房高点的价格(约2.7万每平米)去和现在的安置房对比,真的没有太大意义。
首先,从产品力上说,福州府商品房,尤其是C地块,会高于安置房很多;
其次,从户型上对比,105的安置房是三房两卫户型,福州府89平米也能做到三房两卫,利用率上会更高点。
最后,从成本上说,福州府的商品房带装修交付,怎么着每平米也值几个钱吧!
无论福州府还是凤凰原,距离地铁1号线和商业综合体都有1.2公里左右的距离,如果拿这种房源来给南二环当参照物,显然不太客观。
PART 2
会展片区割裂比较大,靠近南三环路的楼盘价格略低一点,临近南二环快速路地段价格会略高一些。
对于购买海纳新潮的业主来说,当初或许真的选错楼盘了。
海纳新潮A地块为公租房和商品房社区,B地块为纯商品房社区,C地块为安置房和商品房混合社区。
A地块和C地块原定于今年3月底交付,现在已经延期了,预计在6月底交付,至于B地块,当初卖到2.8万。
现在回顾,发现买海纳新潮的业主已经亏大了,因为地段略好,配套更为齐全的白湖亭片区,两个在售楼盘均价分别为2.7万和2.8万。
海纳新潮只是临近江南CBD,就现在进度,这个根本不能算配套,地铁口的话是临近1号线葫芦阵站,这里的城市界面也略逊色一筹。
从现有角度看,海纳新潮为代表的会展片区当时的价格会高于实际价值,这里在南二环板块里也算不太优质的片区。
PART 3
讨论江南CBD片区意义不大,现在在售的就花海里和书香里的小面积公寓,虽然是住宅性质,但存在感很弱。
受关注度比较高的是白湖亭片区,因为这里有四个市属国企拿地,被戏称为南二环四大金刚。
对于这个片区来说,应该是南二环比较有价值的地段:
从区位上看,至少是真正的二环内地段,城市界面会优于二环以外的片区;
从交通出行上看,临近地铁1号线白湖亭站,自驾出行临近南二环路和南台大道;
从商业配套上看,现有的白湖亭万达,未来还有中骏世界城,SM广场;
教育配套上看,暂时比较弱,但未来如果能引进名校的新校区,不说很好,至少有个下限。
但白湖亭片区也有比较大的劣势,比如库存量比较高,仅仅四个国企就有接近4000套的商品房,还有个别楼盘实际上离地铁口要700多米。
小结
其实,南二环未来的发展还是值得期待的,尤其是在南二环路北面的白湖亭片区。
比较可悲的是,由于这里四个地块是由市属国企兜底的,他们的销售模式不能让中介尝到甜头,所以经常会以高库存形式把这些楼盘关进小黑屋。
弱弱地问一句,当做卖南二环的海纳新潮,单价2.8万,他们都没说地段不好,还能吹成学区+地铁房,现在地段更好的四大金刚,怎么不吹了?
当然,南二环的四大金刚都有自身的缺点,以往的文章有分析过,感兴趣的可以翻一下。
刚需购房者很容易形成一个误区,三人为虎的道理大家应该都懂,中介都说东区好是有原因的,就不去说破了。
如果拿东区的优质地段去比和南二环去对比,从城市界面,商业配套,休闲配套,再到产业结构都有比较大的优势。
不过拿东区的边缘板块,去对比南二环的核心片区,虽然价格比较接近,实际上后者是更有优势的。
举个例子吧,非地缘客户的话,2.8万的北园云筑虽然在该板块内贵了点,但是对比保利云上,君兰和鸣,首开香颂这些产品,优势非常明显。
对于南二环的话题是老生常谈了,今天之所以又再提一遍,是一位老同学咨询中介的时候,被告知东三环片区比南二环核心片区好很多,觉得有必要让粉丝们知道真相。
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