日照58同城二手房出售(为何炒房客大都不愿炒商铺)
知识
2024-02-11
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1. 日照58同城二手房出售,为何炒房客大都不愿炒商铺?
为何炒房客们大都不愿投资商铺,“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”其实就是一个“利”。以最小的投入收入最大的利益,是炒房客的终极目标,而投资商铺有悖于这个炒房客的投资原则。而具体原因如下:
01:投资商铺是长线投资,而炒房客追求的快进快出在以往的商铺出售广告,有一句最常用的广告语“一铺养三代”,可见商铺是做为一个可传承的资产,是长期持有的。
而炒房客是利用时间差,价格差,短期持有,逢低买入,高价买出,迟则几个月,长不过一俩年。
因此商铺的做为长线投资和长期持有,不符合炒房客的投机要求,因此炒房可大多不愿投资商铺
02:从投资收益上,商铺主要取决于商铺租金或自用(经营利润),而炒房客主要取决于价格差获得利润以我居住日照市为例,投资商铺大多用于出租,收取租金,而一小部分人也用于自用,从一点就可看出,自己的商铺经营者都是晚来早走,很随意。
在我家附近的一个茶叶店,由于经常买茶,认识了店主,他每天10点多来,下午5点就关铺,有时还关门休息,我吃了几次闭门羹后,就问他“有你这样做生意的吗?”他微笑回答我“反正商铺是自己的,又没房租,赚多赚少无所谓,够用就好”。
而炒房客的利润主要来源就是,房屋买进买出的价格差。以往的大家诟病的温州炒房团,就是如此获取利润,只是手段更加厉害,组团利用巨额资金,到一些地区大量购进房源 ,造成需求大于供给的假像,炒作抬高房价,趁高价出售,赚取巨额利润后,扬长而去。
03:从投入成本上,商铺投入资金大,回收周期长,而炒房客喜欢投资的住房,投入资金相对少让时间回到2016年的日照,以日照一个新市区的同一项目为例,一套180平米的住房,需要7000元每平,总价在126万元。而商铺在15000元,总价在270万。住房首付30%约37万,(一般可贷20_25年)商铺首付50%约135万(10年)。
而到2019年住房价格17000元每平,商铺价格20000元,年租金15万。投入产出住房是远胜于商铺。
以往商铺一般回收周期在10年左右,而现在商铺的回收周期在15年左右就是不错的,大多在20年,甚至于更长时间。
而对市场把握更好的炒房客,更是熟知房产市场的变化,选择住房投资,而不愿选择商铺就是自然而然的。
04:从变现的难易程度分析:商铺难度大,且税值高从变现的角度,商铺的需求及客户有局限性,要求更高,变现难度大。
而住房只要价格上,略低于市场价就很容易变现。而商铺只有价格远低于市场价时,才有可能变现。况且交易成本大,增值部分的个人所得税20%,加上增值税和土地增值税,税率在25%左右,对于总额大的商铺,尤其是以前的老铺,增值税更是一个不小的数额,更是增加了交易难度。
而对于炒房客来说,变现快,意味着利润,更意味着风险小,因为炒房客的资金大部分,是融资而来,资金成本高,变现慢意味着风险。
因此炒房客不愿投资商铺。
05:从投资风险上分析,商铺较大电商进几年发展迅猛,而实体店受到冲击,加上房租也上涨过快,很多实体店转型,因此商铺空置率大增,尤其是一些地段位置稍差的,更是难以出租。
结论:以上综合分析了炒房客不愿意投资商铺的原因是,短期追求利益最大化,投资小见效快,同时为规避风险,变现快等,因此炒房客大多不愿意投资商铺。袁哥建议:即使投资商铺,需要注意以下几个问题:(1)地段最重要,尽量选择街铺,而不是商贸城或步行街。大型社区的街铺是不错的选择。
(2)租金回收在15年左右最佳,尽量选择成熟商圈。
(3)面积需要根据周边业态选择,不要过大,门面宽的。
(4)便宜的商铺不要投资,尽量选择层高的,能够停车的。
最主要投资商铺需谨慎,不要变成“一铺坑三代”
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2. 如何判断一个新楼盘是否值得购买?
感谢邀请:
不管是新房市场还是二手房市场,都非常的复杂,我们在买房的时候需要注意的问题非常多。
所以有一些朋友在问,如何去判断一个新楼盘是否值得购买?今天我们就一起来聊一聊,什么样的新房值得购买?买新房需要注意什么?
一,如何判断一个新楼盘是否值得购买?
房子涉及到的金额特别大,在买房的时候,每一位购房者都想要买到相对合适的房子。
毕竟,钱都不是大风刮来的,我们很多朋友赚钱真的很辛苦,一点也不容易。
那么在面对买房这种大事的时候,自然要买那种特别值得购买的新楼盘,这样心里面才踏实。第一,品牌。
说实话,一个新楼盘到底值不值得购买,首先就要看它的品牌到底怎么样。
平时我们买件衣服买一双鞋子,都还要选那些好品牌购买,更何况是像房子这么重要的一个商品了。
01.建筑质量有保障。
我们必须明白,好品牌商修建的新楼盘,建筑质量方面是非常有保障的。
要知道房地产开发市场越来越困难了,需要的资金量也越来越大,中小房企很容易被市场淘汰。
一旦被市场淘汰,就意味着楼盘会停工或者形成烂尾楼,而且中小房企修建的房屋质量也是没有保障的,多多少少都会有一些问题。
尤其是在最近这些年,你可以看看很多城市都出了很多的维权事件,都是因为房屋质量的问题,然而购买品牌商修建的新盘,就会远离这样的问题。
02.物业管理有保障。
另外我们必须明白,我们生活的质量除了和房屋的质量有关以外,还和我们的物业管理水平有着最直接的关系。
好的品牌商一般都有自己的物业,这些物业管理的水平也是非常专业非常好的。
他们不仅会对房屋的外墙进行维修进行翻新,而且对整个小区内部的环境管理也是非常到位的。
这样我们居住起来非常的舒适,整个小区的环境也非常的好,即便是为了想要把这样的房子卖出,流动性也更好一些。
第二,配套。
保证了房屋品质的同时,我们还要看看这个新楼盘周边的配套到底怎么样?
只有拥有良好配套的楼盘,才值得我们去购买,毕竟配套也是非常重要的。
01.轨道交通。
首先,一个好的楼盘必须要有轨道交通配套,轨道交通线路越多越好。
你要知道“地铁一响,黄金万辆”轨道交通不仅方便,我们的出行还会给我们的房子带来一定程度的增值空间。
在大城市里面出行是非常拥堵的,不管是你坐公交打出租车或者是自己开车都可能堵在马路上。
而有了轨道交通就不一样了,他可能很挤,但是绝对不会堵车,而且非常的方便和快捷,提高了我们的办事效率。
02.学区配套。
另外一个新楼盘是否值得我们购买,还有一个非常重要的参考指标,那就是学区配套。
作为父母,都是望子成龙望女成凤的,都想要给自己的孩子提供更好的教育环境。
同时拥有重点学区指标的房子,在未来的房价上涨过程当中涨幅也会更大,比普通的房子高出了20%的收益。
当然了,还有其他的一些配套,比如医疗配套,公园配套,商业配套,企业配套等等都是不可或缺的。
……
的确如此,一个新楼盘到底值不值得购买,我们可以从这两个大的方向去把控。
既要保证房屋的品质有保障,物业管理水平较高,还要保证周边的配套设施齐全。这是一个值得投资,值得购买的新楼盘,该具备的基本配套设施和因素。
二,购买新楼盘的时候需要注意什么?
有关注我国房地产市场的朋友都知道,不管在哪一个城市,新楼盘都是特别多的。
尤其是在那些二线城市城市还在快速的成长,城市的半径还在快速的扩张,新区域基本上都是新修的项目。
然而买房并不是一件容易的事情,即便是购买新楼盘也需要注意特别多的问题。第一,距离的控制。
我们必须明白,一个城市都有自己的市中心,不管是有多少新区,它都是围绕市中心在发展。
说到底市,中心是一个城市的主轴,所有的新区,所有的板块都将围绕着这一个经济中心来进行展开扩张发展。
01.城市发展速度。
根据我国城市扩张速度来看,每五年可以向外扩张一公里,然后又需要5年的时间,把扩张的1公里进行成熟。
换句话说,城市的发展速度也是有限的,并不会像我们宣传的说话那样简单,今天说发展,明天就成熟了。
那么在购买新区的时候,我们必须明白,新区从规划到修建到成熟是需要经历很长一段时间的。
所以为了方便我们的出行,为了能够快速兑现房产的增值价值,我们一定要控制好新楼盘和市中心的距离。
02.城市半径15公里到20公里最好。
结合各个城市发展的速度,以及各个城市楼市表现的价值来看,我建议大家购买新楼盘的时候一定要控制好距离。
一般情况下,我建议大家把新区的楼盘控制在距离市中心,15公里到20公里之间。
这样的城市半径相对来说更安全,成熟的速度也相对快一些,更容易兑现房产的价值。
一旦超过这样的距离,不仅自己居住起来不方便,而且上下班出行特别的不便利,毕竟大部分的好企业还是集中在市中心的。
第二,注意楼盘状况。
另外,在购买新楼盘的时候,我们还要特别关注这个楼盘到底怎么样。
在售的新楼盘,它自身的一些硬件设施软件设施,也是我们非常需要注意的。
01.项目情况。
首先我们必须了解在售的新楼盘,他自身的项目情况到底如何?
比如小区体量怎么样?容积率怎么样?绿化率怎么样?有没有健身设施,有没有游泳池等的?
甚至我们还要考虑小区是否存在社区底商,这些都将影响着我们生活质量。
还要了解清楚项目是分为了几期打造一个小区的体量,到底有多大,那种两三栋的小小区就尽量不要购买了。
02.楼盘的资源。
另外一方面我们还要确定该新楼盘周边的资源,也就是能够享受到的周边资源。
比如距离轨道交通的远近,如果太远,说实话你享受不到出行根本就不方便。
又比如学区指标,千万不要以为周边建了学校,你的新楼盘就带有这个学校的入学资格。
是否具备入学的资格,是否带有重点学习指标,还得去当地的教育局咨询,千万不要只听中介和售楼人员说。
……
的确如此,在购买新楼盘的时候,我们需要注意这样的一些重要问题。
你必须明白,新楼盘大部分都是期房,如果你事先不咨询清楚,很可能未来大部分的规划都不能兑现。一旦规划不能兑现,新房的价值就会被减弱,在市场上的流动性也会被减慢。
三,小结
总的来说,不管是购买新房还是购买二手房,只有好品牌才值得我们去花钱购买。
同时在买房的过程当中,我们一定要重视地段的价值,不要买的太偏远了。
当然了,最后还是要特别提醒广大的购房朋友,不管是买新房还是二手房,都应该结合自己的实际情况作出取舍。不存在新房就一定比二手房好,当然也不存在二手房就一定比新房好,这个逻辑是不对的。
一套房子是否好,是否坏,衡量的标准是一致的,首先是地段,然后是周边的配套设施。
毕竟,值钱的永远是防止下面的那块土地以及房子周边的配套设施。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!
3. 投资公寓该怎么选?
问题回顾:投资公寓该怎么选?
我是{袁哥房产观},公寓产品是一种类住宅产品,很多人由于各种原因把公寓当做一种过渡型住房,当然有很多人把公寓当做投资品,相比纯住房的投资,公寓有诸多不足,但是因为投资小,总价不高,不限购。依然会有很多人选择投资公寓,投资公寓如何选?我认为从以下几方面:
01:分析投资公寓的目的
投资公寓的目的主要是出租和变现,还有自我经营3种:
(1)用于长期出租,以收取租金为目的。
大多数投资公寓初期的想法都是以出租的租金来还每月的房贷,还了房贷后,然后每月有了一笔固定收入。这种方式适合一些收入不高,但又想通过房产投资收益的人群,也是投资公寓的占比最高的,有广泛的群众基础。一般都是自己出租,或者长期租给连锁酒店(购买时有协议)承诺每年的租金和收益。或者租给一些民宿做客房。
以我居住的日照市为例,在日照的大学城附近的公寓,总价在20万左右的公寓,就被一些市民投资购买,然后针对大学生群体出租,收取租金。而在青岛路的一个公寓项目,由于其独特的地理位置,能够直接观海,一些投资购买公寓的则把公寓出租给一些小型酒店和民宿长期收租。
(2)以时间换取利润,通过出售变现来赚取差价。
这种方式就是先通过出租,然后等到公寓价格上涨,然后卖出,获取收益,前几年房价上涨较快,公寓的价格虽然没有同地区住房上涨的快,但同样有较大幅度的上涨。由于总价低,不限购,即使交易税很高,依然会有一些青年男女购买,做为过渡性住房。
这种方式虽然最直接,也存在一些问题,也就是公寓在过户如果是50年产权,税费同商业用房一致,所要缴纳的二手房交易税费税种多,税费较高。主要有以下5种,包括:
a;营业税:(申报价-原值)5.6%、
b:个税:(申报价-原值)5.6%、
c:印花税:申报价0.1%、
d:契税:申报价全额3%,
e:土地增值税:增值额*税率(税率:30%-60%)
因此如果公寓售出,税费由购房者承担的话,税费过重,公寓的转手难度明显高于住房,,而且因此公寓价格的上涨幅度,也会不如住房,这是此类投资类型的不足之处。
(3)用于自我经营,也是投资公寓利润最大的一种方式。
很多人说公寓投资有诸多的弊端不建议投资,是相比住宅的增长性,而且由于投资用于出租,收益也有限,但是如果公寓成规模购买,而且用于自我经营,收益就会大幅提高,当然因为投资较大,也不适宜普通投资者。这种类型就是整层购买或者数层,也有十几套购买的。
这类购买由于购买数量较大,和开发商就有了较大的议价权,购买的价格和成本就会降低,而且用于经营,如果经营得当,收益远高于出租或者直接变现。
以日照为例,青岛路的某公寓就是被个人购买2层,然后用作宾馆经营,在日照旅游旺季,每一间的房费都在400元每日,一般旺季在5月到10月,其他时间也在200元左右,而人员只需要几个保洁和两三个管理人员即可。
02:投资公寓该怎么选?
投资公寓如何选择,主要根据投资的目的选择,而无论哪种目的的投资公寓,都应该符合以下要求,只有符合以下要求的公寓,才是值得投资的公寓。而大多数公寓都可以说投资价值不大,或者没有投资价值。
(1)地段的要求,有针对性的群体
写字楼和商贸中心集中地区,主要针对白领。对于出行购物方便。也就是问题中所说的写字楼集中或者商贸集中的,从出租的角度一定高于其他区域,也就是我们常说的CBD区域。
大学学校周边或者大学相对集中的区域,也是适宜出租的地段。
如在日照市,华润万象汇上的公寓,租金在1500元到1800元每月,一直都是一些时尚单身男女租房的首选,因为在新市区,购物出行都非常方便。
(2)产品有高附加值
公寓产品所谓的高附加值,一定是指的独特资源和稀缺资源,也就是江湖海景及山景或者公园等,还有就是能够满足特殊人群的,如学区。或者养老医疗公寓。
比如现在最畅销的无疑是沿海城市的海景公寓,山东省的青岛,烟台;威海;日照都有这类有独特资源的公寓,日照山海天区域的某个项目兼具山海资源。
(3)面积的要求,适中就好。
所谓“大小”只是相对而言,“小”也可“有为”。恰恰是小尺度才能与人的尺度相关,
真正反映建筑空间是否做到真正“以人为本”。
面积不易过大,只要能够满足基本需要就可以,一般只要达到星级宾馆的面积需求就可以,一般在30平米到40平米左右即可。如果过大,就失去了公寓的意义了,面积过大,总价高,而在实际出租中,几平米的差异在租金上差别不大,如果增加租金又不利于出租。因此公寓的面积一定不要过大。
当然国内的顶级和豪华公寓不在此范围。如成都的交子公馆,这类公寓就是以舒适奢华顶级服务,为目的。凤凰网房产针对各大城市顶级公寓封面作品展开了一次评选。
经过包括城市价值、地段价值、建筑设计、物业服务、业主圈层等多个维度的综合考核,最终华商·交子公馆以99.8分的综合成绩,荣获中国顶级公寓称号。
(4)户型的要求
户型要求,在三四线城市建议就投资购买平层户型就可以,因为租金在三四线城市一般不高,投入不宜过大,而在一二线城市选择精装时尚,有挑高层的适宜。
投资公寓的户型要求要根据城市地段进行选择,并不是挑高户型适合所有的城市和地段。
(5)物业的要求。
物业的要求一定要和公寓的档次匹配,不是物业管理等级越高越好,在三四线城市的公寓租金本来就有天花板,物业管理决定了物业费的收取,如果租金只有2000元左右,物业管理费过高,比如在7.6元每平米
因此物业管理的要求就是和公寓的品质档次匹配,和租金收益成比例。
(6)公寓中的特殊公寓学区房是最值得投资的产品。
公寓内有一种公寓是值得投资和选择的,就是具有70年产权的公寓,而且是学区房的公寓。这类公寓由于特殊原因存在,一般较少。
日照市新市区,有几个公寓项目就是70年产权,面积在40到90平米不等,但是由于能够入读日照最好的学区之一,金海岸小学和新营中学,一般40平米的公寓总价在85万到90万元,出租价格在20000元左右1年,无论出租还是出售一直不缺乏接盘者。
(7)价格的要求。
在一般的房屋投资来说,高价意味着高品质,而在公寓的价格上,一般就是挑选两头,低价格的公寓,也就意味着低投入,当然也就意味着低租金,比如学校旁边的公寓投资,虽然价格不高,但是租金收益稳定,仍然是好的投资。
而价格高的公寓,租金的收益也一定是高的,同样不缺乏租客,对于高品质公寓的要求在一二线城市一直需求都很大,因此在一二线投资公寓价格虽然很重要,但是品质更重要,品质也就是地段,服务,配套的综合体现。
如南京河西的涵碧楼在建邺区多处挂出户外广告大牌,广告语令人咋舌:“涵碧楼公寓8.8万元/㎡ 仅3席!”
据悉,这3套公寓是项目的楼王户型,其中2套位于这栋楼的顶层,27层,面积约250㎡、300㎡,还有1套位于8楼,面积约500㎡。据置业顾问介绍“无论站在客厅还是卧室,都能俯瞰长江”,按照8.8万元/㎡的单价计算,这3套公寓的总价分别为2200万、2640万、4400万。
因此投资公寓,价格固然重要,同样要和收益成正比,在三四线城市,价格的要求比一二线要重要。主要原因是客户群体不同,消费观念不同,市场的接受度不同。因此选择公寓,需要根据城市和需求和自身的资金实力选择适合的公寓投资。
03:投资公寓注意事项:
(1)投资公寓以出租为目的主要考虑如何针对出租群体
公寓投资用于出租,定位年青白领,满足出行,购物,时尚需求即可。
(2)投资公寓以出售为目的,主要考虑接盘者的喜好
(3)自我经营为目的,一定有独特的景观和特色
总结:从以上分析可以看出,对于公寓投资首先要根据自己投资公寓的目的,选择适合自己需求的公寓产品,同时根据自己的资金实力选择有高附加值的公寓,同时对于地段;公寓的面积;户型;物业管理;还有价格进行综合,选出适合自己投资的公寓产品。
并不是所有的公寓都值得投资,同理并不是所有的公寓都不值得投资,只要有实际需求,而且被市场所接受,产生效益,就是值得投资的公寓。
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4. 日照和烟台这两个城市哪个更好?
两座城市都处于山东沿海地区,个人感觉烟台要稍胜一筹,具体怎么样,咱们来比较一下。
城市地位
烟台,二线中等城市,经济强市,地级市。山东新旧产能转换的三个核心城市之一。
日照,四线城市,地级市
经济发展
20.烟台 2017年GDP7550亿元,同比增长6.5%(人口:701万),人均GDP10.77万元,山东第二,全国第20位
日照2017年2002.65亿元,同比增长9%(人口295万),人均GDP6.88万元,山东第16名
交通配套
港口吞吐量,日照>烟台;航空人口及货物吞吐量,烟台>日照;铁路枢纽指数,日照>烟台;公路枢纽指数,日照>烟台
发展潜力
烟台第三产业比较发达,产业结构比较合理,旅游业的贡献值较高。张裕葡萄酒、鲁花花生油是烟台的代表。
日照二、三产业发展比较均衡,旅游后来居上,有比较大的发展潜力,日照钢铁、崂山啤酒是日照名片
宜居程度
烟台是闻名遐迩的滨海生态旅游观光和休闲度假胜地,城市建设具有中西合璧、独具特色的美丽海滨风情。有长岛、蓬莱阁、九丈崖等著名景点,中国历史文化名城、全国文明城市。
日照是一座新兴的沿海港口城市,历史文化悠久,名胜古迹众多,自然风光秀美,是理想的旅游、度假、休养之地。中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市。
文化体育
日照提出了“打造水上运动之都”的战略构想,规划建设了“亚洲第一、世界领先”的国际水上运动训练基地,已被批准为“国家水上运动训练基地”和2008年奥运会帆船帆板指定训练场地。
烟台是中国近代工业的发祥地,基础教育水平和高等教育相对比较发达。
由于日照建市比较晚,综合实力比烟台还有不小的差距,但是日照的潜力很大,这一点从GDP增速上可以看到。相信在不久的将来,两个城市之间的差距会越来越小。
5. 刚需入手公寓可以吗?
大家好,我是窦凯,很高兴回答您的问题。首先个人是不建议买公寓的,公寓产品有利有弊简单给大家讲讲。
一、公寓的缺点
1、产权年限低
公寓和住宅最明显的区别,就是产权年限不同。大家都知道,住宅的产权是70年,而公寓因为属于商业用地,产权为40年。根据2007年的相关《物权法》的规定,住宅的土地使用权到期后,可申请自动续期;但商业用房也许需要再次缴费才能续期,具体要看相关政策的走向;如果政府对于你的公寓所占地块有其他用途时,也可能出现其它变数,但一般会以拆迁安置的方式处理,保障你的个人财产,因此不需要对公寓太过于多虑。
2、生活成本增加
公寓是属于商业用地,所以日常生活中的电费、水费、物业费等费用都会按照商户的标准缴纳,在公寓里的生活成本比较高。
3、首付高
正常情况下,住宅可以用公积金贷款,首套房首付是30%,二套房首付是40%;而公寓不限购、不限贷,但不能用公积金贷款,且首付一律是50%。这样算起来,即使公寓的总价相对来说比较低,每个月还款压力还比较大。
4、配套设施限制多
出于楼宇安全问题,绝大多数公寓不开通天然气,也不能使用明火做饭,所以只能使用电磁炉、微波炉烹饪。如果你是想买房落户,则要注意了!买公寓是无法落户的!而且无法享受该区域的学区配套,即使你买了名校旁边的公寓,孩子也无法就近入学。
二、公寓的优点
1、不限购不限贷
由于政策因素,住宅在当前严厉的限购限贷政策下,已将没有购房资质的群体拒之门外。而有住房需求和投资需求的群体在不能选择住宅时,只能退而求其次的考虑公寓,用公寓作为一个过渡。
2、总价低
公寓的建筑面积普遍偏小,目前市场上的产品大多在30~50平左右(但也有100平以上),而且单价与住宅相比也相对低一些,总价一般不高,购置门槛低。
3、用途多元化
因为公寓的土地性质是商业用地,所以公寓既能自住,也能用来办公注册公司。这一点相对住宅相比,公寓的选择更加多元化。
4、配套更完善
公寓的所处位置一般都是临近地铁或者轨道交通路线,周边至少有一个大型的商业,甚至有些公寓本身就规划的是一个商业综合体。成熟的交通配套和商业配套让生活更加便利,而且能够吸引大量的人流量。
如果你被限购限贷,或者觉得现阶段购买住宅的资金压力大,用公寓来作为过渡其实是一个很好的选择,能解决当前的居住问题。公寓的土地年限一般为40或者50年,不可迁户口。位置处于交通便利的地段,而且公寓大多是带装修,即买即住,省去了装修的资金与麻烦。
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6. 为什么楼盘分一期二期等?
楼盘都是几期的开发,而刚需购房者需要购买,得到性价比高的房屋,肯定是选择一期进行下手购买的。
选择一期下手购买房子是开发商在整个楼盘开发价格最便宜,而且户型也跟后面开发的差不多,这里重点注意的是价格在保持稳定的状态下一期性价比最高。
楼盘之所以要分多期开发,主要原因都是为了获取更大的利润点。(1)整个楼盘打一个广告。
开发商在整个楼盘开发的时候价格上在第一期总是有吸引点所在,旁边的二手房已经卖到了几万元每平米,而新开发的一手楼盘只卖11,000元每平米肯定是选择新楼房购买。
10个楼盘有9个楼盘,第一期开盘的价格都是比较低的,主要是让中介公司以及购房消费者帮楼盘进行广告宣传。
让更多的人群知道了这个楼盘的存在,在往后的更多期开发当中,也有留意这个楼盘的最新动态情况,在后期成本支出降低支出,利润提升。
(2)适当的调整房地产市场的行情。
房地产市场也有行情好和行情不好的情况,在行情好的时候,开发商就会加快速度的去建设楼盘,然后进行出售,在行情不好的时候就慢慢的一栋,一栋的建设开盘销售。
如果把所有的资金都压在一个楼盘上面,又在近一年内遇到了房地产市场的低潮期,房子难以销售,可能会导致资金链断裂,形成烂尾楼这些事情的发生,所以开发商肯定要做出适当的防备。
例如整个楼盘在开发的时候所花费的金额5个亿,整个楼盘一起开发把所有的资金用完了又遇到房东,后续楼盘的利润就会更低甚至亏本。
如果楼盘开发有四五个亿的资金支出,先拿两个亿进行建设等两个亿的房子卖出去,资金回笼再建再卖,这样的安全性就大大的提高。
(3)获取更大的利润点。
有没有发现开发商现在建设楼盘即便是一期建设有6栋房子也要分三次开盘,并不是一次性把6栋房子都进行开盘销售的。
开发商也玩起了像小米一样饥饿营销的方式:
①每次开盘仅为每次开盘都为两栋,约200~250套房子进行一期开盘。
②不对外直销要搞认筹模式,认筹模式就相当于在网上预约去购买手机这种方式200套房子400个人认筹,甚至是600个人认筹。
③偷偷的涨价,认筹的时候楼盘对外说的价格为9500元至10500元每平米,均价在1万元左右每平米,结果开发商见到这么多人去抢房的情况下,把价格全部调为1万以上的价格去进行销售,1万以下的没有房子卖。
④例如一个楼盘每次开盘价格上调200元每平米,如果房地产市场行情非常好的情况下,价格还上调500元,甚至是1000元每平米,最终一个楼盘销售的价格从1期的1万元每平米卖到3期的情况下可能去到2万元每平米。
每一期的楼盘开发的情况。可以很肯定的是每一个楼盘随着楼盘的开发期数,越往后推楼盘的建设,更加的符合现代人的居住生活水平,配置更高,小区园林设计更好,当然价格也会水涨船高。
(1)刚需购房者选择一期性价比最高。
刚刚说了这么多情况也可以观看出,虽然一期的整体花园以及户型设计上有一点点瑕疵,但是这个并不会影响到我们的生活居住情况,我们最长时间居住的都是在房子里面,所以小区花园差点也没太大关系。
●重点提示:这里说的是价格属于平稳的阶段,甚至还有向上走的阶段才是选择一期的,2019年下半年,我国青岛济南这些地区一期的价格。卖15,000元每平米,而二期的房子只卖12,000元每平米价格出现大幅的下降,这种情况下肯定选择二期来进行购买。
(2)二手房的价格一期跟二期其实没有一手房差的这么多。
在购买同一个小区的房子,一期的房子和二期的房子,在往后的销售过程中价格并不会相差太大。
例如一期购买房子为1万元每平米,二期购买房子为15,000元每平米,5年后都为二手房进行销售,一期和二期的二手房价格相差不会超过10%。
所以购买一期的房子,在后期整体的升值能力上有2期3期的房子衬托下,显得升值空间更高,更容易出手。
总结:
开发商希望把楼盘进行越细分越好,这样回报的利润相对就更高,目前我国有开发商观看到市场将会迎来高峰期,都会进行大面积的建设,碧桂园,恒大就是利用这种高周转模式来进行挣钱的。
对于购买房子无论1期还是2期,选择合适的地理位置以及周边的配套都满意的情况下,尽快下手购买。
7. 为什么房价易涨不易跌?
问题回顾:为什么房价易涨不易跌,其背后的原理是什么?
我是{袁哥房产观},中国的房地产经过几十年的发展,虽然有起伏,其间由于各种原因有几次大的波动,房价也有数次大的降价,但是最终房价呈现的事上涨,而且从2016年后,经过一轮全国性的普涨,总体上确实表现了易涨不易跌的特性。这种特性也确实有别于别的商品,之所以有种特性也让人不解,同时他背后的原理是什么?
我从事房产20余年,历经了我国房产市场及房价变化的大部分过程,我认为房价的上涨有正常理性的上涨,也有非理性的上涨,尤其由于其中的各方利益所致,造成了房价易涨不易跌的特性,至于背后的原理就是类似“击鼓传花”及博弈原理。下面我就给大家一一分析。
一:为什么房价易涨不易跌?01:购房需求一直存在,而且需求不断变化,促使需求增加,从而使房价易涨难跌。
房产发展的几十年就是求不断变化的几十年,房屋需求从最初的只是为满足居住需要,到后来的多种需求,对于房屋的需求变化,也是房价变化的过程。一种商品的价格一般是由供需决定,如果供大求,价格就会下降,供小于求,价格就会上涨,这是一个市场规律。但是房产有其特殊性。
(1)棚改和城镇化建设促使了需求大量产生。
这些年房价高涨最主要的原因,就是棚改的货币补偿,使大量的资金涌入房地产,直接催生了房价的上涨,另外城镇化,使大量的农村人口进城,这两项都无形中增加了对于房屋的需求,从而使房价上涨。
以日照为例,仅2018年棚改户就达到86000户,据山东省各地市首位,棚改资金的大量入市,造成了日照市房价从2016年开始上涨,一直持续到现在,日照各区域都经过一轮普涨,房价从5000元左右到现在的均价1万多元,形成了日照市房价易涨难跌的局面。
(2)住房的投资性促使大量非理性需求的产生。
城镇化建设造成的需求,也包括棚改的住房需求,一定程度上是刚性需求,也可以说理性需求,而由于房价的上涨,产生的巨大利益,使国人对于住房又产生了投资需求,同时国家的银行房贷政策,给投资房产提供了方便,于是房产的炒作开始,一些人开始利用银行杠杆,大肆购买住房,哄抬房价,赚取利润。
炒房者的行为不仅无形抬高房价,更主要的其带动示范作用更大,使很多普通居民也加入了炒房行例,这些需求的增加,是房价易涨难跌的最重要的原因,它使需求不断增加,源源不断。这也是非理性需求。
(3)改善型需求一直存在,也是对于房屋始终有需求。
随着时代的发展,人们对于住房的要求不断提高,不仅仅满足居住,同时对于房屋的品质有了更高的要求,刚需型已不再是购房的主体。同时还增加了为孩子入学或者度假需求等对于房屋更高层次的需求。
以我居住的日照为例。以往80平米到90平米的套二户型是最畅销的户型,而现在120平米左右的三室成为主力户型。同时为孩子上学,日照很多家长都会搬两次到3次家,购买一套学区房,这些需求的增加,无形中同样使房价上涨。
(4)对于房产增值保值的预期。
以往十几年房价上涨的过程,实际上就是房产增值保值的过程,使大量居民都认识到房产的投资属性,加上普通人对于其他理财方式缺乏认识,认为买房即保险又有巨大收益。
因此大部分城镇居民都始终相信房价会一直上涨,有钱就会买房,对于房屋增值的预期,也是房价涨易跌难的主要原因。
02:房价的成本一直上涨,尤其主要的成本土地价格越来越高。
(1)房产的成本一直处于上涨
经济的发展,收入的增加,势必物价的提高。这些年房屋的大量建设,对于房屋的建材需要大来那个增加,建材一直上涨,也包括房屋的人工成本都在上涨。仅人工过去几十元一天,如今几百元一天。这也是房价上涨的原因之一。
(2)做为房产的主要成本长期居高不下,而且越来越高。
而做为房屋成本中重要的土地,土地价格长期居高不小。日照做为一个四线城市,在6月9日的老城区的拍卖,一块土地每亩就达到430万元,折合到楼面价格就到了3400元每平米,而在10年前老城区较好的地段土地价格也不超过100万每亩。
03:做为对于房价有影响的最重要的三方,从自身利益角度考虑,造成了房价易涨不易跌。
(1)开发商从自身利益考虑
开发商涨价容易跌价难的原因主要从销售上考虑,购房者买涨不买跌,同时涨价可以带动销售,而降价不仅影响销售,而且前期客户不愿意,同时考虑同行还有地方政府的利益,轻易不敢降价。
(2)地方政府对于土地财政的依赖。
土地收入已成为地方财政收入的主要来源之一,以日照市为例,日照2019年的生产总量1949亿元,而土地收入161亿元,几乎占了10%。
(3)房屋拥有者希望房价上涨实现财富增值。
而房屋的拥有者,房价上涨意味着资产增值,也希望房价一直上涨。
二:其背后的原理是什么?房价易涨难跌的关键其实就是利益驱使及需求,只有平衡各方利益,同时制定合理的规则。其背后的原理就是击鼓传花及博弈原理。
01:击鼓传花的原理。
所谓的击鼓传花原理,就是房屋不断有接盘者,而不断的接盘者,只有房价不断的提高,让上一个获得利益,同时给下一个感觉有希望获得收益,这个炒房的过程才能继续下去,这也就是以往房价易涨难跌的最重要的原因和背后的原理。
02:博弈原理。
所谓的博弈原理也就是开发商,政府,购房者三者对于房价的态度,其中三方统一的一点是,一旦购房者买了房或者在房产交易中受益,三方就房价上涨达成了一致。而拥有房屋的人数现在远大于无房者,因此对于房价上涨的博弈中,往往上涨占据上风,这也是房价涨易跌难的一个原因。
而以上两个原理都基于房屋的金融属性,也就是金融属性增加了对房屋的需求,一旦房屋只有居住属性,房价就不会轻易上涨。
三:如何打破房价易涨难跌的现象,回归到健康发展的道路。01:只有坚持国家“房住不炒”的国策,让房屋回归居住功能。
02:通过调控政策从房屋的购买到持有一系列具体的政策,使炒房失去炒作的空间。
03;通过对于土地拍卖的改革和改进,从源头上控制土地价格。
只有改变房住不炒,回归居住功能,同时地方财政加强实体经济发展,减少对于土地依赖的局面,让房地产真正回归健康发展的道路。
总结:从以上分析可以看出,房价易涨难跌有经济发展,居民收入增加,同时因为棚改和城镇化建设,带来的刚性需求和改善型需求,这些正常的理性需求。同时也有地方政府为了经济发展,对于土地财政的依赖,造成的地价居高不下,无形中增加了房价上涨。同时一些城镇居民把房产作为炒作工具,及大多数居民保值增值的需求,都是造成房价易涨难跌的原因。
只有坚持房住不炒,加大对炒房的打击力度和增加持有和炒作成本,使房价处于一个稳定的涨跌,没有巨大的利润空间,自然就不会炒房,同时击鼓传花的游戏也就玩不去了。自然博弈就会有新的变数,就需要尊重市场规律,房价该张就涨,该跌就跌,而不是涨价容易跌价难。
我是{袁哥房产观},专注专业房产23年,为你分享实用的买房卖房实用技巧,和房产投资经验,欢迎关注我
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1. 日照58同城二手房出售,为何炒房客大都不愿炒商铺?
为何炒房客们大都不愿投资商铺,“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”其实就是一个“利”。以最小的投入收入最大的利益,是炒房客的终极目标,而投资商铺有悖于这个炒房客的投资原则。而具体原因如下:
01:投资商铺是长线投资,而炒房客追求的快进快出在以往的商铺出售广告,有一句最常用的广告语“一铺养三代”,可见商铺是做为一个可传承的资产,是长期持有的。
而炒房客是利用时间差,价格差,短期持有,逢低买入,高价买出,迟则几个月,长不过一俩年。
因此商铺的做为长线投资和长期持有,不符合炒房客的投机要求,因此炒房可大多不愿投资商铺
02:从投资收益上,商铺主要取决于商铺租金或自用(经营利润),而炒房客主要取决于价格差获得利润以我居住日照市为例,投资商铺大多用于出租,收取租金,而一小部分人也用于自用,从一点就可看出,自己的商铺经营者都是晚来早走,很随意。
在我家附近的一个茶叶店,由于经常买茶,认识了店主,他每天10点多来,下午5点就关铺,有时还关门休息,我吃了几次闭门羹后,就问他“有你这样做生意的吗?”他微笑回答我“反正商铺是自己的,又没房租,赚多赚少无所谓,够用就好”。
而炒房客的利润主要来源就是,房屋买进买出的价格差。以往的大家诟病的温州炒房团,就是如此获取利润,只是手段更加厉害,组团利用巨额资金,到一些地区大量购进房源 ,造成需求大于供给的假像,炒作抬高房价,趁高价出售,赚取巨额利润后,扬长而去。
03:从投入成本上,商铺投入资金大,回收周期长,而炒房客喜欢投资的住房,投入资金相对少让时间回到2016年的日照,以日照一个新市区的同一项目为例,一套180平米的住房,需要7000元每平,总价在126万元。而商铺在15000元,总价在270万。住房首付30%约37万,(一般可贷20_25年)商铺首付50%约135万(10年)。
而到2019年住房价格17000元每平,商铺价格20000元,年租金15万。投入产出住房是远胜于商铺。
以往商铺一般回收周期在10年左右,而现在商铺的回收周期在15年左右就是不错的,大多在20年,甚至于更长时间。
而对市场把握更好的炒房客,更是熟知房产市场的变化,选择住房投资,而不愿选择商铺就是自然而然的。
04:从变现的难易程度分析:商铺难度大,且税值高从变现的角度,商铺的需求及客户有局限性,要求更高,变现难度大。
而住房只要价格上,略低于市场价就很容易变现。而商铺只有价格远低于市场价时,才有可能变现。况且交易成本大,增值部分的个人所得税20%,加上增值税和土地增值税,税率在25%左右,对于总额大的商铺,尤其是以前的老铺,增值税更是一个不小的数额,更是增加了交易难度。
而对于炒房客来说,变现快,意味着利润,更意味着风险小,因为炒房客的资金大部分,是融资而来,资金成本高,变现慢意味着风险。
因此炒房客不愿投资商铺。
05:从投资风险上分析,商铺较大电商进几年发展迅猛,而实体店受到冲击,加上房租也上涨过快,很多实体店转型,因此商铺空置率大增,尤其是一些地段位置稍差的,更是难以出租。
结论:以上综合分析了炒房客不愿意投资商铺的原因是,短期追求利益最大化,投资小见效快,同时为规避风险,变现快等,因此炒房客大多不愿意投资商铺。袁哥建议:即使投资商铺,需要注意以下几个问题:(1)地段最重要,尽量选择街铺,而不是商贸城或步行街。大型社区的街铺是不错的选择。
(2)租金回收在15年左右最佳,尽量选择成熟商圈。
(3)面积需要根据周边业态选择,不要过大,门面宽的。
(4)便宜的商铺不要投资,尽量选择层高的,能够停车的。
最主要投资商铺需谨慎,不要变成“一铺坑三代”
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2. 如何判断一个新楼盘是否值得购买?
感谢邀请:
不管是新房市场还是二手房市场,都非常的复杂,我们在买房的时候需要注意的问题非常多。
所以有一些朋友在问,如何去判断一个新楼盘是否值得购买?今天我们就一起来聊一聊,什么样的新房值得购买?买新房需要注意什么?
一,如何判断一个新楼盘是否值得购买?
房子涉及到的金额特别大,在买房的时候,每一位购房者都想要买到相对合适的房子。
毕竟,钱都不是大风刮来的,我们很多朋友赚钱真的很辛苦,一点也不容易。
那么在面对买房这种大事的时候,自然要买那种特别值得购买的新楼盘,这样心里面才踏实。第一,品牌。
说实话,一个新楼盘到底值不值得购买,首先就要看它的品牌到底怎么样。
平时我们买件衣服买一双鞋子,都还要选那些好品牌购买,更何况是像房子这么重要的一个商品了。
01.建筑质量有保障。
我们必须明白,好品牌商修建的新楼盘,建筑质量方面是非常有保障的。
要知道房地产开发市场越来越困难了,需要的资金量也越来越大,中小房企很容易被市场淘汰。
一旦被市场淘汰,就意味着楼盘会停工或者形成烂尾楼,而且中小房企修建的房屋质量也是没有保障的,多多少少都会有一些问题。
尤其是在最近这些年,你可以看看很多城市都出了很多的维权事件,都是因为房屋质量的问题,然而购买品牌商修建的新盘,就会远离这样的问题。
02.物业管理有保障。
另外我们必须明白,我们生活的质量除了和房屋的质量有关以外,还和我们的物业管理水平有着最直接的关系。
好的品牌商一般都有自己的物业,这些物业管理的水平也是非常专业非常好的。
他们不仅会对房屋的外墙进行维修进行翻新,而且对整个小区内部的环境管理也是非常到位的。
这样我们居住起来非常的舒适,整个小区的环境也非常的好,即便是为了想要把这样的房子卖出,流动性也更好一些。
第二,配套。
保证了房屋品质的同时,我们还要看看这个新楼盘周边的配套到底怎么样?
只有拥有良好配套的楼盘,才值得我们去购买,毕竟配套也是非常重要的。
01.轨道交通。
首先,一个好的楼盘必须要有轨道交通配套,轨道交通线路越多越好。
你要知道“地铁一响,黄金万辆”轨道交通不仅方便,我们的出行还会给我们的房子带来一定程度的增值空间。
在大城市里面出行是非常拥堵的,不管是你坐公交打出租车或者是自己开车都可能堵在马路上。
而有了轨道交通就不一样了,他可能很挤,但是绝对不会堵车,而且非常的方便和快捷,提高了我们的办事效率。
02.学区配套。
另外一个新楼盘是否值得我们购买,还有一个非常重要的参考指标,那就是学区配套。
作为父母,都是望子成龙望女成凤的,都想要给自己的孩子提供更好的教育环境。
同时拥有重点学区指标的房子,在未来的房价上涨过程当中涨幅也会更大,比普通的房子高出了20%的收益。
当然了,还有其他的一些配套,比如医疗配套,公园配套,商业配套,企业配套等等都是不可或缺的。
……
的确如此,一个新楼盘到底值不值得购买,我们可以从这两个大的方向去把控。
既要保证房屋的品质有保障,物业管理水平较高,还要保证周边的配套设施齐全。这是一个值得投资,值得购买的新楼盘,该具备的基本配套设施和因素。
二,购买新楼盘的时候需要注意什么?
有关注我国房地产市场的朋友都知道,不管在哪一个城市,新楼盘都是特别多的。
尤其是在那些二线城市城市还在快速的成长,城市的半径还在快速的扩张,新区域基本上都是新修的项目。
然而买房并不是一件容易的事情,即便是购买新楼盘也需要注意特别多的问题。第一,距离的控制。
我们必须明白,一个城市都有自己的市中心,不管是有多少新区,它都是围绕市中心在发展。
说到底市,中心是一个城市的主轴,所有的新区,所有的板块都将围绕着这一个经济中心来进行展开扩张发展。
01.城市发展速度。
根据我国城市扩张速度来看,每五年可以向外扩张一公里,然后又需要5年的时间,把扩张的1公里进行成熟。
换句话说,城市的发展速度也是有限的,并不会像我们宣传的说话那样简单,今天说发展,明天就成熟了。
那么在购买新区的时候,我们必须明白,新区从规划到修建到成熟是需要经历很长一段时间的。
所以为了方便我们的出行,为了能够快速兑现房产的增值价值,我们一定要控制好新楼盘和市中心的距离。
02.城市半径15公里到20公里最好。
结合各个城市发展的速度,以及各个城市楼市表现的价值来看,我建议大家购买新楼盘的时候一定要控制好距离。
一般情况下,我建议大家把新区的楼盘控制在距离市中心,15公里到20公里之间。
这样的城市半径相对来说更安全,成熟的速度也相对快一些,更容易兑现房产的价值。
一旦超过这样的距离,不仅自己居住起来不方便,而且上下班出行特别的不便利,毕竟大部分的好企业还是集中在市中心的。
第二,注意楼盘状况。
另外,在购买新楼盘的时候,我们还要特别关注这个楼盘到底怎么样。
在售的新楼盘,它自身的一些硬件设施软件设施,也是我们非常需要注意的。
01.项目情况。
首先我们必须了解在售的新楼盘,他自身的项目情况到底如何?
比如小区体量怎么样?容积率怎么样?绿化率怎么样?有没有健身设施,有没有游泳池等的?
甚至我们还要考虑小区是否存在社区底商,这些都将影响着我们生活质量。
还要了解清楚项目是分为了几期打造一个小区的体量,到底有多大,那种两三栋的小小区就尽量不要购买了。
02.楼盘的资源。
另外一方面我们还要确定该新楼盘周边的资源,也就是能够享受到的周边资源。
比如距离轨道交通的远近,如果太远,说实话你享受不到出行根本就不方便。
又比如学区指标,千万不要以为周边建了学校,你的新楼盘就带有这个学校的入学资格。
是否具备入学的资格,是否带有重点学习指标,还得去当地的教育局咨询,千万不要只听中介和售楼人员说。
……
的确如此,在购买新楼盘的时候,我们需要注意这样的一些重要问题。
你必须明白,新楼盘大部分都是期房,如果你事先不咨询清楚,很可能未来大部分的规划都不能兑现。一旦规划不能兑现,新房的价值就会被减弱,在市场上的流动性也会被减慢。
三,小结
总的来说,不管是购买新房还是购买二手房,只有好品牌才值得我们去花钱购买。
同时在买房的过程当中,我们一定要重视地段的价值,不要买的太偏远了。
当然了,最后还是要特别提醒广大的购房朋友,不管是买新房还是二手房,都应该结合自己的实际情况作出取舍。不存在新房就一定比二手房好,当然也不存在二手房就一定比新房好,这个逻辑是不对的。
一套房子是否好,是否坏,衡量的标准是一致的,首先是地段,然后是周边的配套设施。
毕竟,值钱的永远是防止下面的那块土地以及房子周边的配套设施。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!
3. 投资公寓该怎么选?
问题回顾:投资公寓该怎么选?
我是{袁哥房产观},公寓产品是一种类住宅产品,很多人由于各种原因把公寓当做一种过渡型住房,当然有很多人把公寓当做投资品,相比纯住房的投资,公寓有诸多不足,但是因为投资小,总价不高,不限购。依然会有很多人选择投资公寓,投资公寓如何选?我认为从以下几方面:
01:分析投资公寓的目的
投资公寓的目的主要是出租和变现,还有自我经营3种:
(1)用于长期出租,以收取租金为目的。
大多数投资公寓初期的想法都是以出租的租金来还每月的房贷,还了房贷后,然后每月有了一笔固定收入。这种方式适合一些收入不高,但又想通过房产投资收益的人群,也是投资公寓的占比最高的,有广泛的群众基础。一般都是自己出租,或者长期租给连锁酒店(购买时有协议)承诺每年的租金和收益。或者租给一些民宿做客房。
以我居住的日照市为例,在日照的大学城附近的公寓,总价在20万左右的公寓,就被一些市民投资购买,然后针对大学生群体出租,收取租金。而在青岛路的一个公寓项目,由于其独特的地理位置,能够直接观海,一些投资购买公寓的则把公寓出租给一些小型酒店和民宿长期收租。
(2)以时间换取利润,通过出售变现来赚取差价。
这种方式就是先通过出租,然后等到公寓价格上涨,然后卖出,获取收益,前几年房价上涨较快,公寓的价格虽然没有同地区住房上涨的快,但同样有较大幅度的上涨。由于总价低,不限购,即使交易税很高,依然会有一些青年男女购买,做为过渡性住房。
这种方式虽然最直接,也存在一些问题,也就是公寓在过户如果是50年产权,税费同商业用房一致,所要缴纳的二手房交易税费税种多,税费较高。主要有以下5种,包括:
a;营业税:(申报价-原值)5.6%、
b:个税:(申报价-原值)5.6%、
c:印花税:申报价0.1%、
d:契税:申报价全额3%,
e:土地增值税:增值额*税率(税率:30%-60%)
因此如果公寓售出,税费由购房者承担的话,税费过重,公寓的转手难度明显高于住房,,而且因此公寓价格的上涨幅度,也会不如住房,这是此类投资类型的不足之处。
(3)用于自我经营,也是投资公寓利润最大的一种方式。
很多人说公寓投资有诸多的弊端不建议投资,是相比住宅的增长性,而且由于投资用于出租,收益也有限,但是如果公寓成规模购买,而且用于自我经营,收益就会大幅提高,当然因为投资较大,也不适宜普通投资者。这种类型就是整层购买或者数层,也有十几套购买的。
这类购买由于购买数量较大,和开发商就有了较大的议价权,购买的价格和成本就会降低,而且用于经营,如果经营得当,收益远高于出租或者直接变现。
以日照为例,青岛路的某公寓就是被个人购买2层,然后用作宾馆经营,在日照旅游旺季,每一间的房费都在400元每日,一般旺季在5月到10月,其他时间也在200元左右,而人员只需要几个保洁和两三个管理人员即可。
02:投资公寓该怎么选?
投资公寓如何选择,主要根据投资的目的选择,而无论哪种目的的投资公寓,都应该符合以下要求,只有符合以下要求的公寓,才是值得投资的公寓。而大多数公寓都可以说投资价值不大,或者没有投资价值。
(1)地段的要求,有针对性的群体
写字楼和商贸中心集中地区,主要针对白领。对于出行购物方便。也就是问题中所说的写字楼集中或者商贸集中的,从出租的角度一定高于其他区域,也就是我们常说的CBD区域。
大学学校周边或者大学相对集中的区域,也是适宜出租的地段。
如在日照市,华润万象汇上的公寓,租金在1500元到1800元每月,一直都是一些时尚单身男女租房的首选,因为在新市区,购物出行都非常方便。
(2)产品有高附加值
公寓产品所谓的高附加值,一定是指的独特资源和稀缺资源,也就是江湖海景及山景或者公园等,还有就是能够满足特殊人群的,如学区。或者养老医疗公寓。
比如现在最畅销的无疑是沿海城市的海景公寓,山东省的青岛,烟台;威海;日照都有这类有独特资源的公寓,日照山海天区域的某个项目兼具山海资源。
(3)面积的要求,适中就好。
所谓“大小”只是相对而言,“小”也可“有为”。恰恰是小尺度才能与人的尺度相关,
真正反映建筑空间是否做到真正“以人为本”。
面积不易过大,只要能够满足基本需要就可以,一般只要达到星级宾馆的面积需求就可以,一般在30平米到40平米左右即可。如果过大,就失去了公寓的意义了,面积过大,总价高,而在实际出租中,几平米的差异在租金上差别不大,如果增加租金又不利于出租。因此公寓的面积一定不要过大。
当然国内的顶级和豪华公寓不在此范围。如成都的交子公馆,这类公寓就是以舒适奢华顶级服务,为目的。凤凰网房产针对各大城市顶级公寓封面作品展开了一次评选。
经过包括城市价值、地段价值、建筑设计、物业服务、业主圈层等多个维度的综合考核,最终华商·交子公馆以99.8分的综合成绩,荣获中国顶级公寓称号。
(4)户型的要求
户型要求,在三四线城市建议就投资购买平层户型就可以,因为租金在三四线城市一般不高,投入不宜过大,而在一二线城市选择精装时尚,有挑高层的适宜。
投资公寓的户型要求要根据城市地段进行选择,并不是挑高户型适合所有的城市和地段。
(5)物业的要求。
物业的要求一定要和公寓的档次匹配,不是物业管理等级越高越好,在三四线城市的公寓租金本来就有天花板,物业管理决定了物业费的收取,如果租金只有2000元左右,物业管理费过高,比如在7.6元每平米
因此物业管理的要求就是和公寓的品质档次匹配,和租金收益成比例。
(6)公寓中的特殊公寓学区房是最值得投资的产品。
公寓内有一种公寓是值得投资和选择的,就是具有70年产权的公寓,而且是学区房的公寓。这类公寓由于特殊原因存在,一般较少。
日照市新市区,有几个公寓项目就是70年产权,面积在40到90平米不等,但是由于能够入读日照最好的学区之一,金海岸小学和新营中学,一般40平米的公寓总价在85万到90万元,出租价格在20000元左右1年,无论出租还是出售一直不缺乏接盘者。
(7)价格的要求。
在一般的房屋投资来说,高价意味着高品质,而在公寓的价格上,一般就是挑选两头,低价格的公寓,也就意味着低投入,当然也就意味着低租金,比如学校旁边的公寓投资,虽然价格不高,但是租金收益稳定,仍然是好的投资。
而价格高的公寓,租金的收益也一定是高的,同样不缺乏租客,对于高品质公寓的要求在一二线城市一直需求都很大,因此在一二线投资公寓价格虽然很重要,但是品质更重要,品质也就是地段,服务,配套的综合体现。
如南京河西的涵碧楼在建邺区多处挂出户外广告大牌,广告语令人咋舌:“涵碧楼公寓8.8万元/㎡ 仅3席!”
据悉,这3套公寓是项目的楼王户型,其中2套位于这栋楼的顶层,27层,面积约250㎡、300㎡,还有1套位于8楼,面积约500㎡。据置业顾问介绍“无论站在客厅还是卧室,都能俯瞰长江”,按照8.8万元/㎡的单价计算,这3套公寓的总价分别为2200万、2640万、4400万。
因此投资公寓,价格固然重要,同样要和收益成正比,在三四线城市,价格的要求比一二线要重要。主要原因是客户群体不同,消费观念不同,市场的接受度不同。因此选择公寓,需要根据城市和需求和自身的资金实力选择适合的公寓投资。
03:投资公寓注意事项:
(1)投资公寓以出租为目的主要考虑如何针对出租群体
公寓投资用于出租,定位年青白领,满足出行,购物,时尚需求即可。
(2)投资公寓以出售为目的,主要考虑接盘者的喜好
(3)自我经营为目的,一定有独特的景观和特色
总结:从以上分析可以看出,对于公寓投资首先要根据自己投资公寓的目的,选择适合自己需求的公寓产品,同时根据自己的资金实力选择有高附加值的公寓,同时对于地段;公寓的面积;户型;物业管理;还有价格进行综合,选出适合自己投资的公寓产品。
并不是所有的公寓都值得投资,同理并不是所有的公寓都不值得投资,只要有实际需求,而且被市场所接受,产生效益,就是值得投资的公寓。
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4. 日照和烟台这两个城市哪个更好?
两座城市都处于山东沿海地区,个人感觉烟台要稍胜一筹,具体怎么样,咱们来比较一下。
城市地位
烟台,二线中等城市,经济强市,地级市。山东新旧产能转换的三个核心城市之一。
日照,四线城市,地级市
经济发展
20.烟台 2017年GDP7550亿元,同比增长6.5%(人口:701万),人均GDP10.77万元,山东第二,全国第20位
日照2017年2002.65亿元,同比增长9%(人口295万),人均GDP6.88万元,山东第16名
交通配套
港口吞吐量,日照>烟台;航空人口及货物吞吐量,烟台>日照;铁路枢纽指数,日照>烟台;公路枢纽指数,日照>烟台
发展潜力
烟台第三产业比较发达,产业结构比较合理,旅游业的贡献值较高。张裕葡萄酒、鲁花花生油是烟台的代表。
日照二、三产业发展比较均衡,旅游后来居上,有比较大的发展潜力,日照钢铁、崂山啤酒是日照名片
宜居程度
烟台是闻名遐迩的滨海生态旅游观光和休闲度假胜地,城市建设具有中西合璧、独具特色的美丽海滨风情。有长岛、蓬莱阁、九丈崖等著名景点,中国历史文化名城、全国文明城市。
日照是一座新兴的沿海港口城市,历史文化悠久,名胜古迹众多,自然风光秀美,是理想的旅游、度假、休养之地。中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市。
文化体育
日照提出了“打造水上运动之都”的战略构想,规划建设了“亚洲第一、世界领先”的国际水上运动训练基地,已被批准为“国家水上运动训练基地”和2008年奥运会帆船帆板指定训练场地。
烟台是中国近代工业的发祥地,基础教育水平和高等教育相对比较发达。
由于日照建市比较晚,综合实力比烟台还有不小的差距,但是日照的潜力很大,这一点从GDP增速上可以看到。相信在不久的将来,两个城市之间的差距会越来越小。
5. 刚需入手公寓可以吗?
大家好,我是窦凯,很高兴回答您的问题。首先个人是不建议买公寓的,公寓产品有利有弊简单给大家讲讲。
一、公寓的缺点
1、产权年限低
公寓和住宅最明显的区别,就是产权年限不同。大家都知道,住宅的产权是70年,而公寓因为属于商业用地,产权为40年。根据2007年的相关《物权法》的规定,住宅的土地使用权到期后,可申请自动续期;但商业用房也许需要再次缴费才能续期,具体要看相关政策的走向;如果政府对于你的公寓所占地块有其他用途时,也可能出现其它变数,但一般会以拆迁安置的方式处理,保障你的个人财产,因此不需要对公寓太过于多虑。
2、生活成本增加
公寓是属于商业用地,所以日常生活中的电费、水费、物业费等费用都会按照商户的标准缴纳,在公寓里的生活成本比较高。
3、首付高
正常情况下,住宅可以用公积金贷款,首套房首付是30%,二套房首付是40%;而公寓不限购、不限贷,但不能用公积金贷款,且首付一律是50%。这样算起来,即使公寓的总价相对来说比较低,每个月还款压力还比较大。
4、配套设施限制多
出于楼宇安全问题,绝大多数公寓不开通天然气,也不能使用明火做饭,所以只能使用电磁炉、微波炉烹饪。如果你是想买房落户,则要注意了!买公寓是无法落户的!而且无法享受该区域的学区配套,即使你买了名校旁边的公寓,孩子也无法就近入学。
二、公寓的优点
1、不限购不限贷
由于政策因素,住宅在当前严厉的限购限贷政策下,已将没有购房资质的群体拒之门外。而有住房需求和投资需求的群体在不能选择住宅时,只能退而求其次的考虑公寓,用公寓作为一个过渡。
2、总价低
公寓的建筑面积普遍偏小,目前市场上的产品大多在30~50平左右(但也有100平以上),而且单价与住宅相比也相对低一些,总价一般不高,购置门槛低。
3、用途多元化
因为公寓的土地性质是商业用地,所以公寓既能自住,也能用来办公注册公司。这一点相对住宅相比,公寓的选择更加多元化。
4、配套更完善
公寓的所处位置一般都是临近地铁或者轨道交通路线,周边至少有一个大型的商业,甚至有些公寓本身就规划的是一个商业综合体。成熟的交通配套和商业配套让生活更加便利,而且能够吸引大量的人流量。
如果你被限购限贷,或者觉得现阶段购买住宅的资金压力大,用公寓来作为过渡其实是一个很好的选择,能解决当前的居住问题。公寓的土地年限一般为40或者50年,不可迁户口。位置处于交通便利的地段,而且公寓大多是带装修,即买即住,省去了装修的资金与麻烦。
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6. 为什么楼盘分一期二期等?
楼盘都是几期的开发,而刚需购房者需要购买,得到性价比高的房屋,肯定是选择一期进行下手购买的。
选择一期下手购买房子是开发商在整个楼盘开发价格最便宜,而且户型也跟后面开发的差不多,这里重点注意的是价格在保持稳定的状态下一期性价比最高。
楼盘之所以要分多期开发,主要原因都是为了获取更大的利润点。(1)整个楼盘打一个广告。
开发商在整个楼盘开发的时候价格上在第一期总是有吸引点所在,旁边的二手房已经卖到了几万元每平米,而新开发的一手楼盘只卖11,000元每平米肯定是选择新楼房购买。
10个楼盘有9个楼盘,第一期开盘的价格都是比较低的,主要是让中介公司以及购房消费者帮楼盘进行广告宣传。
让更多的人群知道了这个楼盘的存在,在往后的更多期开发当中,也有留意这个楼盘的最新动态情况,在后期成本支出降低支出,利润提升。
(2)适当的调整房地产市场的行情。
房地产市场也有行情好和行情不好的情况,在行情好的时候,开发商就会加快速度的去建设楼盘,然后进行出售,在行情不好的时候就慢慢的一栋,一栋的建设开盘销售。
如果把所有的资金都压在一个楼盘上面,又在近一年内遇到了房地产市场的低潮期,房子难以销售,可能会导致资金链断裂,形成烂尾楼这些事情的发生,所以开发商肯定要做出适当的防备。
例如整个楼盘在开发的时候所花费的金额5个亿,整个楼盘一起开发把所有的资金用完了又遇到房东,后续楼盘的利润就会更低甚至亏本。
如果楼盘开发有四五个亿的资金支出,先拿两个亿进行建设等两个亿的房子卖出去,资金回笼再建再卖,这样的安全性就大大的提高。
(3)获取更大的利润点。
有没有发现开发商现在建设楼盘即便是一期建设有6栋房子也要分三次开盘,并不是一次性把6栋房子都进行开盘销售的。
开发商也玩起了像小米一样饥饿营销的方式:
①每次开盘仅为每次开盘都为两栋,约200~250套房子进行一期开盘。
②不对外直销要搞认筹模式,认筹模式就相当于在网上预约去购买手机这种方式200套房子400个人认筹,甚至是600个人认筹。
③偷偷的涨价,认筹的时候楼盘对外说的价格为9500元至10500元每平米,均价在1万元左右每平米,结果开发商见到这么多人去抢房的情况下,把价格全部调为1万以上的价格去进行销售,1万以下的没有房子卖。
④例如一个楼盘每次开盘价格上调200元每平米,如果房地产市场行情非常好的情况下,价格还上调500元,甚至是1000元每平米,最终一个楼盘销售的价格从1期的1万元每平米卖到3期的情况下可能去到2万元每平米。
每一期的楼盘开发的情况。可以很肯定的是每一个楼盘随着楼盘的开发期数,越往后推楼盘的建设,更加的符合现代人的居住生活水平,配置更高,小区园林设计更好,当然价格也会水涨船高。
(1)刚需购房者选择一期性价比最高。
刚刚说了这么多情况也可以观看出,虽然一期的整体花园以及户型设计上有一点点瑕疵,但是这个并不会影响到我们的生活居住情况,我们最长时间居住的都是在房子里面,所以小区花园差点也没太大关系。
●重点提示:这里说的是价格属于平稳的阶段,甚至还有向上走的阶段才是选择一期的,2019年下半年,我国青岛济南这些地区一期的价格。卖15,000元每平米,而二期的房子只卖12,000元每平米价格出现大幅的下降,这种情况下肯定选择二期来进行购买。
(2)二手房的价格一期跟二期其实没有一手房差的这么多。
在购买同一个小区的房子,一期的房子和二期的房子,在往后的销售过程中价格并不会相差太大。
例如一期购买房子为1万元每平米,二期购买房子为15,000元每平米,5年后都为二手房进行销售,一期和二期的二手房价格相差不会超过10%。
所以购买一期的房子,在后期整体的升值能力上有2期3期的房子衬托下,显得升值空间更高,更容易出手。
总结:
开发商希望把楼盘进行越细分越好,这样回报的利润相对就更高,目前我国有开发商观看到市场将会迎来高峰期,都会进行大面积的建设,碧桂园,恒大就是利用这种高周转模式来进行挣钱的。
对于购买房子无论1期还是2期,选择合适的地理位置以及周边的配套都满意的情况下,尽快下手购买。
7. 为什么房价易涨不易跌?
问题回顾:为什么房价易涨不易跌,其背后的原理是什么?
我是{袁哥房产观},中国的房地产经过几十年的发展,虽然有起伏,其间由于各种原因有几次大的波动,房价也有数次大的降价,但是最终房价呈现的事上涨,而且从2016年后,经过一轮全国性的普涨,总体上确实表现了易涨不易跌的特性。这种特性也确实有别于别的商品,之所以有种特性也让人不解,同时他背后的原理是什么?
我从事房产20余年,历经了我国房产市场及房价变化的大部分过程,我认为房价的上涨有正常理性的上涨,也有非理性的上涨,尤其由于其中的各方利益所致,造成了房价易涨不易跌的特性,至于背后的原理就是类似“击鼓传花”及博弈原理。下面我就给大家一一分析。
一:为什么房价易涨不易跌?01:购房需求一直存在,而且需求不断变化,促使需求增加,从而使房价易涨难跌。
房产发展的几十年就是求不断变化的几十年,房屋需求从最初的只是为满足居住需要,到后来的多种需求,对于房屋的需求变化,也是房价变化的过程。一种商品的价格一般是由供需决定,如果供大求,价格就会下降,供小于求,价格就会上涨,这是一个市场规律。但是房产有其特殊性。
(1)棚改和城镇化建设促使了需求大量产生。
这些年房价高涨最主要的原因,就是棚改的货币补偿,使大量的资金涌入房地产,直接催生了房价的上涨,另外城镇化,使大量的农村人口进城,这两项都无形中增加了对于房屋的需求,从而使房价上涨。
以日照为例,仅2018年棚改户就达到86000户,据山东省各地市首位,棚改资金的大量入市,造成了日照市房价从2016年开始上涨,一直持续到现在,日照各区域都经过一轮普涨,房价从5000元左右到现在的均价1万多元,形成了日照市房价易涨难跌的局面。
(2)住房的投资性促使大量非理性需求的产生。
城镇化建设造成的需求,也包括棚改的住房需求,一定程度上是刚性需求,也可以说理性需求,而由于房价的上涨,产生的巨大利益,使国人对于住房又产生了投资需求,同时国家的银行房贷政策,给投资房产提供了方便,于是房产的炒作开始,一些人开始利用银行杠杆,大肆购买住房,哄抬房价,赚取利润。
炒房者的行为不仅无形抬高房价,更主要的其带动示范作用更大,使很多普通居民也加入了炒房行例,这些需求的增加,是房价易涨难跌的最重要的原因,它使需求不断增加,源源不断。这也是非理性需求。
(3)改善型需求一直存在,也是对于房屋始终有需求。
随着时代的发展,人们对于住房的要求不断提高,不仅仅满足居住,同时对于房屋的品质有了更高的要求,刚需型已不再是购房的主体。同时还增加了为孩子入学或者度假需求等对于房屋更高层次的需求。
以我居住的日照为例。以往80平米到90平米的套二户型是最畅销的户型,而现在120平米左右的三室成为主力户型。同时为孩子上学,日照很多家长都会搬两次到3次家,购买一套学区房,这些需求的增加,无形中同样使房价上涨。
(4)对于房产增值保值的预期。
以往十几年房价上涨的过程,实际上就是房产增值保值的过程,使大量居民都认识到房产的投资属性,加上普通人对于其他理财方式缺乏认识,认为买房即保险又有巨大收益。
因此大部分城镇居民都始终相信房价会一直上涨,有钱就会买房,对于房屋增值的预期,也是房价涨易跌难的主要原因。
02:房价的成本一直上涨,尤其主要的成本土地价格越来越高。
(1)房产的成本一直处于上涨
经济的发展,收入的增加,势必物价的提高。这些年房屋的大量建设,对于房屋的建材需要大来那个增加,建材一直上涨,也包括房屋的人工成本都在上涨。仅人工过去几十元一天,如今几百元一天。这也是房价上涨的原因之一。
(2)做为房产的主要成本长期居高不下,而且越来越高。
而做为房屋成本中重要的土地,土地价格长期居高不小。日照做为一个四线城市,在6月9日的老城区的拍卖,一块土地每亩就达到430万元,折合到楼面价格就到了3400元每平米,而在10年前老城区较好的地段土地价格也不超过100万每亩。
03:做为对于房价有影响的最重要的三方,从自身利益角度考虑,造成了房价易涨不易跌。
(1)开发商从自身利益考虑
开发商涨价容易跌价难的原因主要从销售上考虑,购房者买涨不买跌,同时涨价可以带动销售,而降价不仅影响销售,而且前期客户不愿意,同时考虑同行还有地方政府的利益,轻易不敢降价。
(2)地方政府对于土地财政的依赖。
土地收入已成为地方财政收入的主要来源之一,以日照市为例,日照2019年的生产总量1949亿元,而土地收入161亿元,几乎占了10%。
(3)房屋拥有者希望房价上涨实现财富增值。
而房屋的拥有者,房价上涨意味着资产增值,也希望房价一直上涨。
二:其背后的原理是什么?房价易涨难跌的关键其实就是利益驱使及需求,只有平衡各方利益,同时制定合理的规则。其背后的原理就是击鼓传花及博弈原理。
01:击鼓传花的原理。
所谓的击鼓传花原理,就是房屋不断有接盘者,而不断的接盘者,只有房价不断的提高,让上一个获得利益,同时给下一个感觉有希望获得收益,这个炒房的过程才能继续下去,这也就是以往房价易涨难跌的最重要的原因和背后的原理。
02:博弈原理。
所谓的博弈原理也就是开发商,政府,购房者三者对于房价的态度,其中三方统一的一点是,一旦购房者买了房或者在房产交易中受益,三方就房价上涨达成了一致。而拥有房屋的人数现在远大于无房者,因此对于房价上涨的博弈中,往往上涨占据上风,这也是房价涨易跌难的一个原因。
而以上两个原理都基于房屋的金融属性,也就是金融属性增加了对房屋的需求,一旦房屋只有居住属性,房价就不会轻易上涨。
三:如何打破房价易涨难跌的现象,回归到健康发展的道路。01:只有坚持国家“房住不炒”的国策,让房屋回归居住功能。
02:通过调控政策从房屋的购买到持有一系列具体的政策,使炒房失去炒作的空间。
03;通过对于土地拍卖的改革和改进,从源头上控制土地价格。
只有改变房住不炒,回归居住功能,同时地方财政加强实体经济发展,减少对于土地依赖的局面,让房地产真正回归健康发展的道路。
总结:从以上分析可以看出,房价易涨难跌有经济发展,居民收入增加,同时因为棚改和城镇化建设,带来的刚性需求和改善型需求,这些正常的理性需求。同时也有地方政府为了经济发展,对于土地财政的依赖,造成的地价居高不下,无形中增加了房价上涨。同时一些城镇居民把房产作为炒作工具,及大多数居民保值增值的需求,都是造成房价易涨难跌的原因。
只有坚持房住不炒,加大对炒房的打击力度和增加持有和炒作成本,使房价处于一个稳定的涨跌,没有巨大的利润空间,自然就不会炒房,同时击鼓传花的游戏也就玩不去了。自然博弈就会有新的变数,就需要尊重市场规律,房价该张就涨,该跌就跌,而不是涨价容易跌价难。
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