房屋出售信息发布(想把房子卖出去)
知识
2024-03-07
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1. 房屋出售信息发布,想把房子卖出去?
房子有贷款是不能直接出售的,在过户前必需将贷款还 ,并办理解抵押业务才可以。
而还贷款就要筹备资金,可以通过自筹资金、过桥资金、借用买方首付款的方式来还款。
第一种,自筹资金,适用于家庭资金充裕,具备自筹能力的家庭这种方式是最稳妥、最方便的方式,只要提前和银行沟通好,将剩余的本金计算清楚,家里将钱凑齐去还款就可以了。
如果家中流动资金不多的话,也可以采用抵押的方式筹措资金,可以将家庭的其他房产、汽车等有价财产到银行进行抵押,获得资金进行还款解押。
第二种,过桥资金,适合于未还资金较多,家庭资产少且还款能力差的家庭如果家庭也没有资金和资产进行抵押,可以找中介来帮忙。很多中介公司都拓展和自己的业务项目,可以帮助客户办理赎楼业务,即使用中介公司的资金帮忙还款,待过户拿到首付或尾款后再还给中介公司,即便中介公司没有这种业务,他们一般也会和一些金融机构合作。
当然这种形式需要资金使用人支付过桥资金的使用利息,具体利息标准要视使用时间及资金金额而定,这也是一种比较成熟的方案,可以解决还款的燃眉之急。
第三种,使用购房者的首付款,适用于剩余资金不多,且首付款能覆盖房贷欠款的情况卖家用买方的首付款来付清剩余贷款,这种方式在二手房交易市场很常见,也是被很多人运用的。一般来讲,二手房交易的时候,房子的首付在房产总金额的30%到40%的样子,如果在贷款剩余资金不大的情况下,卖方是完全可以利用买方的首付款去将银行的剩余尾款付清,把房产证赎出来,然后再和买方办理房产过户。对于卖方来讲,这是一种非常经济又实惠的做法,即不用去抵押筹款,也不用去借过桥资金,还省下了利息钱,一取多得。
综上,在出售之前要考虑的是如何还款,如果有钱最好,自己凑不够的话可以采取过桥资金和借用买方首付的方式,但需要取得买方的同意才行,希望能帮助到你。很多人一生中买过最贵的东西就是房子,但之前对房子根本不了解,甚至有没有购房资格都不知道!这可是几百万的大生意,你提前做好准备吗?我是实话实说的小崔,提前和您聊聊关于房子的那些事儿,【关注我】,买房的路上做好准备、不彷徨。2. 房子按揭了几年?
我在房地产销售从业五年,对于你说的按揭几年想卖了,手续其实挺简单的。目前市面上出售的二手房,大部分都是处于按揭状态,只要你的产权证在手,除了银行按揭以外,没有其他的债务纠纷,那就是可以正常交易的。
您如果没有对应的买家也不懂怎么交易,可以找一个当地的中介公司,将你的房源挂出去,然后找到合适的买家,三方坐下来协商好价格过后,买家付部分定金给你。然后这个时候您可以找中介公司垫资,或者自己想办法把银行的剩余贷款还完,让房产证属于正常状态,这样才可以交易过户。一般公司垫资的话,会收取一定的服务费。
二手房交易的话周期比较长,你需要做的就是等待合适的买家出现,然后双方把价格谈到满意为止。剩下的解压过户基本上中介公司可以代办,不需要您操心的!希望您的房子能早点卖出去。
3. 把房子卖给子女需要什么手续?
第一个,遗嘱继承;
办理继承过户,继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公证。 继承权的公证分为有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种,办理公证的时候,需提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需多提供一份已公证过的遗嘱。
继承权公证费按照受益额,也就是继承人所继承房屋经专业部门评估后的评估价值的2%来收取,最低收取200 元。
办理继承权的公证后,可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件,以前购房的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心办理房地产继承的登记。
第二个,直系亲属,赠予;赠与:不满五唯一合适,
1、评估费:0.4%
2、公证费:2%
3、契税:3%
4、登记费:80元
第三个,买卖;一、政策性收费:满五唯一合适
1,契税:首套90平米以下1%,90平米以上1.5%,二套契税3%。
2,增值税:满两年无增值税,未满两年按照地区指导价5.3%
3,个税:满五年名下唯一住房不需要缴纳,不满五或者不唯一,都需要缴纳(地区指导价—原始购买价)x20%
4. 去年买的期房?
感谢邀请!
去年买的期房,已经备案了,现在想卖掉,怎么办?一般来说,这种情况下,不具备过户条件,产权不能转移,但实践中,这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下,供参考。
第一、法律上对这类交易的态度01、立法态度的转变
我国1994年《城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。
根据这条法律规定,未取得房产证的城镇房地产不得转让,给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。
但2007年施行的《物权法》对此进行了修正,将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分,即物权没登记的,不影响债权合同的效力。
白话就是,双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的,但期房没办产权过户登记的话,产权不发生转移。
02、两部法律规定抵触的情况下,为什么得按物权法规定来?
大额商品交易,还是要吃透、吃准法律规定,不然损失、风险就会比较大。
根据《立法法》的规定,针对同一情况的规定,后法优于前法,特别法优于一般法,法律优于法规。
因此,在期房买卖上,一般是以《物权法》规定为准。
第二、实践层面操作上的一些问题01、一般操作模式
实践中,通常采用定金协议形式交易。
也就是说,双方就期房买卖签署定金协议,并大体约定交易的一些基本条款,比如,房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件,等等。
这个定金协议的作用是担保,保证双方日后签署正式的房屋买卖合同,并依据双方签署的买卖合同,办理产权过户手续。
这种操作模式的话,不管依据哪部法律规定,合法性上一般都是没有问题。
02、签署买卖合同模式
从各省高院汇编的案例看,司法审判实践结果不统一。
也就是说,即便《物权法》对此已有原则性规定,但依然是不够精准的,并未完全明确期房就是可以买卖的,结合到司法实践,不同的法院对此就有不同的审判结论。
有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定,否决了期房买卖合同的法律效力,最终否定了双方的交易,让期房买卖合法性存疑,存在风险。
多数的法院还是援引《物权法》的规定,将物权行为和债权行为进行效力区分,肯定了期房买卖合同的法律效力,并予以合理保护。
但依据“定金协议”形式进行交易的,目前看,还未发现有法院判决这类协议无效的案例。
第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险?期房买卖是把双刃剑!
01、对卖方而言
房子已经卖了,但还挂在自己名下,就会影响政策认定,会影响到其他房产的买卖和政策。
比如,卖其他房子的时候,就不能被认定为家庭唯一住房,在上税的时候,就不能享受到政策优惠;另外,如果期房是按揭买的,双方在缴纳定金后,买方反悔,而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷,在这种情况下,无疑卖方就会面临较大的经济压力。
当然,在具备过户条件之后,卖方想尽早过户,但买方为了省税,想等满5年、满2年之类的再过户;或者出台了限售政策,需要满多少年才能过户,这时也容易对卖方形成长期的约束,进而损害一些利益。
02、对买方而言
风险还是蛮大的,主要是两类风险:
⑴违约风险
就是房子涨价了,卖方不愿意履行过户手续,想加钱,甚至将房子一房二卖,这个风险是存在的,也是很可能发生的,尤其是房价涨幅很大的情况。
⑵债务风险
就是房子不能过户,还挂在卖方名下,如卖方负债累累,被债权人起诉,期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象,存在得不到房子的风险。
因此,期房交易的话,对方双方都是有风险的。
第四、你作为卖方,怎么办最好?通过上面的分析,相关的操作模式和风险基本都清楚了,那你怎么办最好呢?
01、建议既办理定金协议公证,私下又签署房屋买卖合同,双管齐下保障
这样做的目的在于化解合同无效的法律风险,不管怎样,都可以保证至少有一份合同是有效的,则交易就不容易被法院否定。
办理公证的目的,在于增加第三方法律审查,给对方形成心理上的震慑力,便于合同履行。
02、如果你是按揭房的话,建议先把房子挂出去,等双方确定要交易了,把合同细节商量妥当了,并且让对方出资还款的条件下,才能正式交易
这样做的目的,上面已经分析了,就是防止被买家“崴”到,造成自己的经济压力。
03、建议通过中介交易,增加第三方监督和见证
如果自己挂出去卖的话,缺乏中立第三方的监督和见证,有些事情可能说不清楚,有第三方见证和监督的话,可以化解掉一些风险,免除一些证明责任。
04、建议对办过户时间进行限制和明确约定
这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间,对卖家限制的时间过长,损害一些预期利益。当然,如果遭遇限售政策的话,那就没办法。不过,也可以在合同中对此情况进行约定。
05、不管付款怎么付,都建议银行卡转帐进行,不要收现金
买卖合同签了,款付了一些,可能就涉及交房问题,而一旦交房后,主动权可能就丧失了,这样的话,收、付款问题可能出现扯皮,就建议不管是定金,还是房款,都通过银行卡账户进行,取证更简单,证明力也强。
06、交房时间也很重要
一般来说,对买方而言,不管是卖方一房二卖,还是负债强制执行,买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言,款没有完全收到,房子先交出去了,就面临着交易主动权的丧失。
因此,房屋交付时间就变得尤为重要,这个时间点,建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。
07、如果能更名,那对双方而言,都是最好的
一般来说,契税发票未打印,契税未交,开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料,往往都是可以办理更名手续的。
能不能实现这个目标?就看你们的本事了。
综合全文:
期房交易在实践中很常见,安全、顺利交易结束的很多,但扯皮、违约的也不少,不管是卖方,还是买方,在期房交易前,都应当有充分的思想准备和预留方案,绝对的风险都是难以杜绝的,只能尽量预防。
5. 出售二手房选择哪家平台比较好一些?
目前国内的几大二手房线上巨头主要以贝壳、安居客、搜房为主,这几个都可以选择,那么他们各有什么优缺点呢?
1、首推贝壳,贝壳作为链家旗下线上线上选房平台,一经推出就疯狂造势,推广,电视剧植入,其功能完全符合买房人的需求特征,可以地图找房,区域找房,楼盘直找,但其最强大的是3DVR看房,直接在App里就可以全景VR看房,从户型,朝向,装修等等一目了然,其VR看房的清晰度及专业性目前为行业最高,同时可以一键联系线下的经纪人直接给客户讲解,最主要的这个是人工专属经纪人讲解,而不是智能人,说了这么多好处,可缺点也是一目了然,贝壳是链家旗下,所以收费模式一样属于行业最高,无论买房卖房都要收取中介费用,而且不低,这样也使得很多用户用了贝壳看好了房子后再找其他中介成交了,所以贝壳由于盈利问题而造成后期融资的空难。建议如果有买卖房子的需求首推贝壳。
2、安居客,作为行业内的龙头之一,安居客也是很好的出售平台,客户资源广,广告推广多,中介渠道丰富,但是其平台太开放,造成,你只要在安居客挂房源就会收到很多中介的电话,令人反感,而且还存在假房源现象,虽然也推出了VR看房,但是技术有些落后,并不像贝壳那样可以VR漫游,身临其境,要通过点击各个空间实现VR看房,整个平台还需要优化,但不可否认的是一个优秀的售房平台。
3、搜房网(房天下)作为中国老牌购房平台,最近几年竞争力急剧下降其产品主攻新房,二手房板块已经落后,不需多说
总结:如果要选择二手房平台,出售二手房建议首选贝壳,而后安居客,仅供参考,这里要提醒一句,贝壳好像需要买卖房屋的钱托管到他们指定的平台,没有交易完成业主拿不到钱,这种模式被很多人诟病,怎么交易自己去想,多说不易
6. 58同城的租房信息靠谱吗?
58同城,作为提供本地信息的服务网站,对本地生活起到了很好的信息传递作用。但是58同城没有办法很好的梳理所发布的信息,导致了很多信息失真。尤其是房屋租售信息,很多就是中介在那里自己的电话广告,所涉及的房屋信息并不真实。
我下边以某个我熟悉的城市为例,了、看看58同城上面部分不真实信息的做法。
1、低价优质租房信息吸引客户,实际在打广告。看看下边的这个租房信息,有问题吗?除了租金不高,好像也没问题。可是我很熟悉,这么一套房子,在一个地级市,市中心,有可能这么低吗?很多租房户很可能就点进来看看。但是发布出租信息的是中介,我们可以在这个信息的下边,看到的是经纪人的电话,然后还有他推荐房子。
他的目的,是让你看他这个页面的广告,你看看下边,他的主页上这些他自己推荐的租房信息,这些真实的价格怎样呢?尤其第三个,这个房子和他主页上的那个房子,相隔500米,而且可以从小区里面通过去。
再看看我们本地的一个较大的中介公司自己的信息,同一地段的,同一小区的房子价格,实际的租房价格答题是多少呢?
这个差距是不是很大呢?所以一眼可以判定,第一个是假的。
2、以次充好,配图虚假。类似下图这样的。我们本地不是山区好吗?另外,有些室内照片直接就是网上截图,实际情况本不是这样。
总之,58同城租房信息不可全信,你可以找经纪人联系,一般的中介费不会多,也不会少。
7. 买房人不给钱怎么办?
房子过完户了,买房人没给钱,这个操作个人表示没见过,个人估计可能是有一部分尾款没有付完,如果遇到这类事情,只能通过法律流程,挽回自己的损失。
房屋买卖,之前的交易流程是买卖双方签订购房合同之后,如果是全款,那么在过户之前或者过户当天,必须要付完全部房款。
如果涉及到房子的附加价值部分,如涉及到学区学位、室内家具家电、交房时间延迟等,一种解决方式是:①一般买卖双方会预留一部分房款,做共管账户,约定一个具体的时间,到时间之后,没有其他问题了,这部分钱才会由卖方取走。
②在合同上明确一个违约金额,算是对买卖双方的一个约束,一旦一方违约,就按照合同约定执行。
如果是按揭购买,在过户之前,所有的首付款加上房子的贷款差价,也是要支付给卖方,然后在过户,过完户之后的贷款部分银行会自动打到卖方的账户。
现在很多地方,二手房买卖交易,都采用的是资金监管。
它的流程是在买卖双方确定好买卖关系之后,开始网签,如果是全款购买,所有的资金在过户前要存入到资金监管账户,网签的价格要跟资金监管的金额要一致,然后才能过户。过完户房款自动存入卖方的银行卡。
如果是按揭购买,网签之后,要做资金监管,资金监管和银行面签的先后顺序,根据自己的情况而定,在银行审批通过之后,买方要将所有的首付款以及贷款差额部分,全部存入资金监管账户,一部分资金加上银行的贷款部分,要跟网签价格一致,这样银行才会给放款。放完款之后才能过户。
做网签跟资金监管,好处是:①防止一房二卖。②对于买卖双方交易资金的安全性有了保障,避免出现交易资金纠纷。
当然了,在条款之上,交易双方会根据自身的实际情况,有约定事项。
之前出现过一种情况是,因为买方资金有限,卖方也是着急卖房,因为一般银行的评估价跟房子具体的成交价有一个差额。所以买卖双方就协商,这部分资金可以不监管,但是买卖双方起草了一份附加协议,约定具体的还款时间。
一般是不建议这么做,安全性最高的就是严格按照正规的交易流程办理,自行协商,虽然有时候会有书面承诺,但是后期会发生很多不可抗力的因素,一旦一方违约,虽然有书面承诺,但是遇到扯皮的是,也是很耗费时间和精力。
所以,如果遇到过完户了不给钱的状况,如果双方能私下协商解决最好,如果不能,那就只能通过法律手段解决。
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1. 房屋出售信息发布,想把房子卖出去?
房子有贷款是不能直接出售的,在过户前必需将贷款还 ,并办理解抵押业务才可以。
而还贷款就要筹备资金,可以通过自筹资金、过桥资金、借用买方首付款的方式来还款。
第一种,自筹资金,适用于家庭资金充裕,具备自筹能力的家庭这种方式是最稳妥、最方便的方式,只要提前和银行沟通好,将剩余的本金计算清楚,家里将钱凑齐去还款就可以了。
如果家中流动资金不多的话,也可以采用抵押的方式筹措资金,可以将家庭的其他房产、汽车等有价财产到银行进行抵押,获得资金进行还款解押。
第二种,过桥资金,适合于未还资金较多,家庭资产少且还款能力差的家庭如果家庭也没有资金和资产进行抵押,可以找中介来帮忙。很多中介公司都拓展和自己的业务项目,可以帮助客户办理赎楼业务,即使用中介公司的资金帮忙还款,待过户拿到首付或尾款后再还给中介公司,即便中介公司没有这种业务,他们一般也会和一些金融机构合作。
当然这种形式需要资金使用人支付过桥资金的使用利息,具体利息标准要视使用时间及资金金额而定,这也是一种比较成熟的方案,可以解决还款的燃眉之急。
第三种,使用购房者的首付款,适用于剩余资金不多,且首付款能覆盖房贷欠款的情况卖家用买方的首付款来付清剩余贷款,这种方式在二手房交易市场很常见,也是被很多人运用的。一般来讲,二手房交易的时候,房子的首付在房产总金额的30%到40%的样子,如果在贷款剩余资金不大的情况下,卖方是完全可以利用买方的首付款去将银行的剩余尾款付清,把房产证赎出来,然后再和买方办理房产过户。对于卖方来讲,这是一种非常经济又实惠的做法,即不用去抵押筹款,也不用去借过桥资金,还省下了利息钱,一取多得。
综上,在出售之前要考虑的是如何还款,如果有钱最好,自己凑不够的话可以采取过桥资金和借用买方首付的方式,但需要取得买方的同意才行,希望能帮助到你。很多人一生中买过最贵的东西就是房子,但之前对房子根本不了解,甚至有没有购房资格都不知道!这可是几百万的大生意,你提前做好准备吗?我是实话实说的小崔,提前和您聊聊关于房子的那些事儿,【关注我】,买房的路上做好准备、不彷徨。2. 房子按揭了几年?
我在房地产销售从业五年,对于你说的按揭几年想卖了,手续其实挺简单的。目前市面上出售的二手房,大部分都是处于按揭状态,只要你的产权证在手,除了银行按揭以外,没有其他的债务纠纷,那就是可以正常交易的。
您如果没有对应的买家也不懂怎么交易,可以找一个当地的中介公司,将你的房源挂出去,然后找到合适的买家,三方坐下来协商好价格过后,买家付部分定金给你。然后这个时候您可以找中介公司垫资,或者自己想办法把银行的剩余贷款还完,让房产证属于正常状态,这样才可以交易过户。一般公司垫资的话,会收取一定的服务费。
二手房交易的话周期比较长,你需要做的就是等待合适的买家出现,然后双方把价格谈到满意为止。剩下的解压过户基本上中介公司可以代办,不需要您操心的!希望您的房子能早点卖出去。
3. 把房子卖给子女需要什么手续?
第一个,遗嘱继承;
办理继承过户,继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公证。 继承权的公证分为有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种,办理公证的时候,需提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需多提供一份已公证过的遗嘱。
继承权公证费按照受益额,也就是继承人所继承房屋经专业部门评估后的评估价值的2%来收取,最低收取200 元。
办理继承权的公证后,可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件,以前购房的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心办理房地产继承的登记。
第二个,直系亲属,赠予;赠与:不满五唯一合适,
1、评估费:0.4%
2、公证费:2%
3、契税:3%
4、登记费:80元
第三个,买卖;一、政策性收费:满五唯一合适
1,契税:首套90平米以下1%,90平米以上1.5%,二套契税3%。
2,增值税:满两年无增值税,未满两年按照地区指导价5.3%
3,个税:满五年名下唯一住房不需要缴纳,不满五或者不唯一,都需要缴纳(地区指导价—原始购买价)x20%
4. 去年买的期房?
感谢邀请!
去年买的期房,已经备案了,现在想卖掉,怎么办?一般来说,这种情况下,不具备过户条件,产权不能转移,但实践中,这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下,供参考。
第一、法律上对这类交易的态度01、立法态度的转变
我国1994年《城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。
根据这条法律规定,未取得房产证的城镇房地产不得转让,给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。
但2007年施行的《物权法》对此进行了修正,将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分,即物权没登记的,不影响债权合同的效力。
白话就是,双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的,但期房没办产权过户登记的话,产权不发生转移。
02、两部法律规定抵触的情况下,为什么得按物权法规定来?
大额商品交易,还是要吃透、吃准法律规定,不然损失、风险就会比较大。
根据《立法法》的规定,针对同一情况的规定,后法优于前法,特别法优于一般法,法律优于法规。
因此,在期房买卖上,一般是以《物权法》规定为准。
第二、实践层面操作上的一些问题01、一般操作模式
实践中,通常采用定金协议形式交易。
也就是说,双方就期房买卖签署定金协议,并大体约定交易的一些基本条款,比如,房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件,等等。
这个定金协议的作用是担保,保证双方日后签署正式的房屋买卖合同,并依据双方签署的买卖合同,办理产权过户手续。
这种操作模式的话,不管依据哪部法律规定,合法性上一般都是没有问题。
02、签署买卖合同模式
从各省高院汇编的案例看,司法审判实践结果不统一。
也就是说,即便《物权法》对此已有原则性规定,但依然是不够精准的,并未完全明确期房就是可以买卖的,结合到司法实践,不同的法院对此就有不同的审判结论。
有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定,否决了期房买卖合同的法律效力,最终否定了双方的交易,让期房买卖合法性存疑,存在风险。
多数的法院还是援引《物权法》的规定,将物权行为和债权行为进行效力区分,肯定了期房买卖合同的法律效力,并予以合理保护。
但依据“定金协议”形式进行交易的,目前看,还未发现有法院判决这类协议无效的案例。
第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险?期房买卖是把双刃剑!
01、对卖方而言
房子已经卖了,但还挂在自己名下,就会影响政策认定,会影响到其他房产的买卖和政策。
比如,卖其他房子的时候,就不能被认定为家庭唯一住房,在上税的时候,就不能享受到政策优惠;另外,如果期房是按揭买的,双方在缴纳定金后,买方反悔,而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷,在这种情况下,无疑卖方就会面临较大的经济压力。
当然,在具备过户条件之后,卖方想尽早过户,但买方为了省税,想等满5年、满2年之类的再过户;或者出台了限售政策,需要满多少年才能过户,这时也容易对卖方形成长期的约束,进而损害一些利益。
02、对买方而言
风险还是蛮大的,主要是两类风险:
⑴违约风险
就是房子涨价了,卖方不愿意履行过户手续,想加钱,甚至将房子一房二卖,这个风险是存在的,也是很可能发生的,尤其是房价涨幅很大的情况。
⑵债务风险
就是房子不能过户,还挂在卖方名下,如卖方负债累累,被债权人起诉,期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象,存在得不到房子的风险。
因此,期房交易的话,对方双方都是有风险的。
第四、你作为卖方,怎么办最好?通过上面的分析,相关的操作模式和风险基本都清楚了,那你怎么办最好呢?
01、建议既办理定金协议公证,私下又签署房屋买卖合同,双管齐下保障
这样做的目的在于化解合同无效的法律风险,不管怎样,都可以保证至少有一份合同是有效的,则交易就不容易被法院否定。
办理公证的目的,在于增加第三方法律审查,给对方形成心理上的震慑力,便于合同履行。
02、如果你是按揭房的话,建议先把房子挂出去,等双方确定要交易了,把合同细节商量妥当了,并且让对方出资还款的条件下,才能正式交易
这样做的目的,上面已经分析了,就是防止被买家“崴”到,造成自己的经济压力。
03、建议通过中介交易,增加第三方监督和见证
如果自己挂出去卖的话,缺乏中立第三方的监督和见证,有些事情可能说不清楚,有第三方见证和监督的话,可以化解掉一些风险,免除一些证明责任。
04、建议对办过户时间进行限制和明确约定
这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间,对卖家限制的时间过长,损害一些预期利益。当然,如果遭遇限售政策的话,那就没办法。不过,也可以在合同中对此情况进行约定。
05、不管付款怎么付,都建议银行卡转帐进行,不要收现金
买卖合同签了,款付了一些,可能就涉及交房问题,而一旦交房后,主动权可能就丧失了,这样的话,收、付款问题可能出现扯皮,就建议不管是定金,还是房款,都通过银行卡账户进行,取证更简单,证明力也强。
06、交房时间也很重要
一般来说,对买方而言,不管是卖方一房二卖,还是负债强制执行,买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言,款没有完全收到,房子先交出去了,就面临着交易主动权的丧失。
因此,房屋交付时间就变得尤为重要,这个时间点,建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。
07、如果能更名,那对双方而言,都是最好的
一般来说,契税发票未打印,契税未交,开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料,往往都是可以办理更名手续的。
能不能实现这个目标?就看你们的本事了。
综合全文:
期房交易在实践中很常见,安全、顺利交易结束的很多,但扯皮、违约的也不少,不管是卖方,还是买方,在期房交易前,都应当有充分的思想准备和预留方案,绝对的风险都是难以杜绝的,只能尽量预防。
5. 出售二手房选择哪家平台比较好一些?
目前国内的几大二手房线上巨头主要以贝壳、安居客、搜房为主,这几个都可以选择,那么他们各有什么优缺点呢?
1、首推贝壳,贝壳作为链家旗下线上线上选房平台,一经推出就疯狂造势,推广,电视剧植入,其功能完全符合买房人的需求特征,可以地图找房,区域找房,楼盘直找,但其最强大的是3DVR看房,直接在App里就可以全景VR看房,从户型,朝向,装修等等一目了然,其VR看房的清晰度及专业性目前为行业最高,同时可以一键联系线下的经纪人直接给客户讲解,最主要的这个是人工专属经纪人讲解,而不是智能人,说了这么多好处,可缺点也是一目了然,贝壳是链家旗下,所以收费模式一样属于行业最高,无论买房卖房都要收取中介费用,而且不低,这样也使得很多用户用了贝壳看好了房子后再找其他中介成交了,所以贝壳由于盈利问题而造成后期融资的空难。建议如果有买卖房子的需求首推贝壳。
2、安居客,作为行业内的龙头之一,安居客也是很好的出售平台,客户资源广,广告推广多,中介渠道丰富,但是其平台太开放,造成,你只要在安居客挂房源就会收到很多中介的电话,令人反感,而且还存在假房源现象,虽然也推出了VR看房,但是技术有些落后,并不像贝壳那样可以VR漫游,身临其境,要通过点击各个空间实现VR看房,整个平台还需要优化,但不可否认的是一个优秀的售房平台。
3、搜房网(房天下)作为中国老牌购房平台,最近几年竞争力急剧下降其产品主攻新房,二手房板块已经落后,不需多说
总结:如果要选择二手房平台,出售二手房建议首选贝壳,而后安居客,仅供参考,这里要提醒一句,贝壳好像需要买卖房屋的钱托管到他们指定的平台,没有交易完成业主拿不到钱,这种模式被很多人诟病,怎么交易自己去想,多说不易
6. 58同城的租房信息靠谱吗?
58同城,作为提供本地信息的服务网站,对本地生活起到了很好的信息传递作用。但是58同城没有办法很好的梳理所发布的信息,导致了很多信息失真。尤其是房屋租售信息,很多就是中介在那里自己的电话广告,所涉及的房屋信息并不真实。
我下边以某个我熟悉的城市为例,了、看看58同城上面部分不真实信息的做法。
1、低价优质租房信息吸引客户,实际在打广告。看看下边的这个租房信息,有问题吗?除了租金不高,好像也没问题。可是我很熟悉,这么一套房子,在一个地级市,市中心,有可能这么低吗?很多租房户很可能就点进来看看。但是发布出租信息的是中介,我们可以在这个信息的下边,看到的是经纪人的电话,然后还有他推荐房子。
他的目的,是让你看他这个页面的广告,你看看下边,他的主页上这些他自己推荐的租房信息,这些真实的价格怎样呢?尤其第三个,这个房子和他主页上的那个房子,相隔500米,而且可以从小区里面通过去。
再看看我们本地的一个较大的中介公司自己的信息,同一地段的,同一小区的房子价格,实际的租房价格答题是多少呢?
这个差距是不是很大呢?所以一眼可以判定,第一个是假的。
2、以次充好,配图虚假。类似下图这样的。我们本地不是山区好吗?另外,有些室内照片直接就是网上截图,实际情况本不是这样。
总之,58同城租房信息不可全信,你可以找经纪人联系,一般的中介费不会多,也不会少。
7. 买房人不给钱怎么办?
房子过完户了,买房人没给钱,这个操作个人表示没见过,个人估计可能是有一部分尾款没有付完,如果遇到这类事情,只能通过法律流程,挽回自己的损失。
房屋买卖,之前的交易流程是买卖双方签订购房合同之后,如果是全款,那么在过户之前或者过户当天,必须要付完全部房款。
如果涉及到房子的附加价值部分,如涉及到学区学位、室内家具家电、交房时间延迟等,一种解决方式是:①一般买卖双方会预留一部分房款,做共管账户,约定一个具体的时间,到时间之后,没有其他问题了,这部分钱才会由卖方取走。
②在合同上明确一个违约金额,算是对买卖双方的一个约束,一旦一方违约,就按照合同约定执行。
如果是按揭购买,在过户之前,所有的首付款加上房子的贷款差价,也是要支付给卖方,然后在过户,过完户之后的贷款部分银行会自动打到卖方的账户。
现在很多地方,二手房买卖交易,都采用的是资金监管。
它的流程是在买卖双方确定好买卖关系之后,开始网签,如果是全款购买,所有的资金在过户前要存入到资金监管账户,网签的价格要跟资金监管的金额要一致,然后才能过户。过完户房款自动存入卖方的银行卡。
如果是按揭购买,网签之后,要做资金监管,资金监管和银行面签的先后顺序,根据自己的情况而定,在银行审批通过之后,买方要将所有的首付款以及贷款差额部分,全部存入资金监管账户,一部分资金加上银行的贷款部分,要跟网签价格一致,这样银行才会给放款。放完款之后才能过户。
做网签跟资金监管,好处是:①防止一房二卖。②对于买卖双方交易资金的安全性有了保障,避免出现交易资金纠纷。
当然了,在条款之上,交易双方会根据自身的实际情况,有约定事项。
之前出现过一种情况是,因为买方资金有限,卖方也是着急卖房,因为一般银行的评估价跟房子具体的成交价有一个差额。所以买卖双方就协商,这部分资金可以不监管,但是买卖双方起草了一份附加协议,约定具体的还款时间。
一般是不建议这么做,安全性最高的就是严格按照正规的交易流程办理,自行协商,虽然有时候会有书面承诺,但是后期会发生很多不可抗力的因素,一旦一方违约,虽然有书面承诺,但是遇到扯皮的是,也是很耗费时间和精力。
所以,如果遇到过完户了不给钱的状况,如果双方能私下协商解决最好,如果不能,那就只能通过法律手段解决。
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