前滩,一个房价很神奇的地方
资讯
2024-01-21
3200
如果上海有一个板块可以称得上人尽皆知,名声在外,那么毫无疑问,就是前滩
最近关于前滩魔幻的故事,大概就是这个
前滩海德壹号,轰出了上海最高积分值:100.85
这个数值应该算是一手购房者里面理论上的最高可能了
换句话来说,这个项目,得到了客户群中的最高认可
前滩的热,在这样的数值中袒露无遗
能够有这样的热度,最明面上的理由,当然还是因为一二手倒挂
一些地段区位远不如海德壹号的项目,二手房的挂牌价格都顶到15万/平-20万/平之间,这样明显的一二手倒挂以及前滩即将消耗殆尽的开发商
毫无疑问逼出了城市最强需求
但与此同时
我们似乎在前滩也听到了一些其他声音,比如二手房的成交价格
也陆陆续续听到很多小区有价无市的情况
包括一些楼盘的具体成交,到后期开始呈现乏力,在淡市期也和整个大盘一样,整体的成交均价有所下滑
所以关于前滩而言,到底是一个怎么样的存在,对于他的房价未来,未来会呈现怎么样的趋势
这一切,可能需要我们稍微花一点时间,回忆下过去的故事
01
很多时候说三岁看到老,前滩之所以能够这样,是因为整个地段的先天资源实在太过于优秀
很难不让人心动
对于整个板块而言,这是整个上海中环内最近五年作为一个成片开发的集中性土地
并且还拥有广袤的黄浦江资源
这件事也就决定了,整个前滩是含着金汤匙出生的板块,几乎什么都不用做,这里的天然地段价值就是非常贵的
总用地约283.17公顷,其中建设用地约278.98公顷,总建筑面积约350.16万平米
而且要求很高
在国土资源部文件里,能达到成片开发要求的城市土地,基础设施、公共服务等用地比例不能低于40%
成片开发意味着地上地下、商业和公共服务等的一体化开发,垂直城市、立体城市,所有你听过的高维城市理念这里都被注入前滩
这种高浓度规划也让这里的生活独一无二,走出东方体育中心站就可以看到这样的城市界面
市中心、滨江段、最后一块成片开发,这些关键词将前滩夯到了非常罕见,或者说天赋异禀的板块位置
也正因为如此,上海ALL IN了自己的投入
在其他城市但凡一个资源拿出来都可以当核心亮点的配套,在前滩几乎是
全都有
商业、医疗这种的都是其次,上海为前滩首先夯进来的就是十分罕见的九宫格规划
地块的高度复合规划,让前滩在规划层面享受前所未有的居住能级
除此之外,其他产业、商业、教育、医疗等资源的汇入都是理所当然
而且是理所当然的最高端
玛莎拉蒂、蒙牛上海区域总部等这些优质企业都进驻前滩
2022年的数字,前滩这时候已经累计吸引医疗医药、汽车、电子信息科技、专业服务业等各行业总部机构48家
更不用说国际级的商业太古里,还有传说中的前滩华二
这一点让无数人疯狂
学区,还有什么可以让家长们非理性的么
这里不仅有,而且还不少
还有比较容易被忽略却很重要的一点
前滩开发一开始,为了提高开发质量能级,前滩所寻找的合作伙伴,基本都是太古集团、铁狮门、信德集团这样具备城市综合体丰富经验的开发商
这些配套放在上海任何一个地方都是顶级投入,你很少看到上海政府为板块导入这么多资源
于是,前滩的预期超乎想象
上海没有任何一个板块可以得到如此的青睐
这个板块你说它价格高,那是一定的
02
关于前滩的所有牌面筹码,其实已经完全的摊开来摆放在大众的面前
这也是上海极少有的板块能级不用解读,所有人都能轻易看懂的板块
不需要描述不需要解读,甚至都不用说,大家都能感受到这里的贵
也是因为这样的广而告之,前滩的热也就在很早就开启了一路狂飚
不知道各位是否还有记忆,就是下面这张画面
2018年,是上海楼市最差的一年,前滩新房开盘就算找个孤僻角落搭一个临时售楼处都排队成这样
这就是当年这些前滩新盘摇号的认筹画面
人数太多,直接在公园绿地的草坪上搭建了一个简易大棚,空间做的足够大,但是排队人数就像一条长龙直接排到了外面
在那个买房还不需要积分的年代,其实上海也没有出现特别夸张的认购现场
但是几乎所有的认购千人摇,都出现在前滩
前滩的任何一个项目,不需要做售楼处样板房,不需要楼书单页,只需要对外说我要开盘了,甚至没多少人关注价格,都会有一群人疯狂的拥挤而来
而前滩项目因为不缺用户,营销团队也变得越发强势,所有的环节都异常的苛刻
早前晶鸿名邸的认购更夸张,结婚证用的繁体字得回去重开,材料稍微有点黑边瑕疵就得重印,各种苛刻细节的背后是前滩真的不缺客户
这些都是因为太过热捧而导致的
而这种变化不仅仅只停留在营销端
地段的强势也在悄无声息中改变着前滩的产品结构
这也是上海其他板块非常罕见的现象
在前滩出现了迷你户型扎堆的现象
你很难想象在其他地方不会有人要的小户型,在这里却异常的受人热捧
50-70平米的户型真的很多
前滩东方悦耀主推户型
这背后是什么原因,因为这里的产品魔幻的拥有了远超过居住价值的投资属性
第一是明显的价格涨幅空间,第二就是强势的学区资源
这两点的强势远远的盖过自住属性,所以在前滩也就出现了忽视以及无视居住属性的产品
这样的价值观越来越被认同之后
于是降标、减配、毛坯,渐渐出现,维权就出现了
但是更加神奇的是
大量的维权曝光丝毫不影响这里的房价
所有魔幻的终点,是一个价格
最后,前滩有一套房子的二手房超过了20万/平,三湘印象名邸单套二手成交均价到了25万/平
这样的价格凌驾于翠湖天地之上,呈现出极度的非理性
也是因为如此,大家开始思考,前滩到底值多少钱
03
规划的落地一定是伴随着承诺的兑现
兑现的过程中就会出现一两个让人感觉有点意外的情况
首先就是无数家长疯狂的学区,有了变化
因为板块内规划了大量的小户型,以及第一批买入的客户都是为了上小学,直接导致了,生源超额的情况
2021年3月前滩华二招生启示显示,生源超额,这个情况下就需要进行超额统筹
如果没有户口,就会被排在入学队伍的后面,可能无法入学华二
也就是说,就算买到前滩的二手房也不一定能上华二
加上上海2021年实行的学区新政,实行名额分配,在整个学区房市场都被釜底抽薪了一把,当然也包括前滩华二
其实关于市场需求
前滩也有人开始放弃了
去年的前滩东方悦澜,出现了出乎意料的接近50%的弃号率,虽然最终还是卖完了,但是不禁让人反思,前滩还真的很热么
去反观弃号的情况,项目最先被卖掉的都是大户型,剩下的都是小户型
换句话来说,大家的需求变了,单纯的买前滩已经不存在了
大家开始谨慎、开始小心、开始注意
同时,前滩的竞争对象也开始出现了,地块的稀缺好像也没有那么稀缺
相比前滩,还有更靠近内环的后滩,位置更核心,看这个位置,它的规划能级只高不低
南面的前滩南部分,又自带大量土地资源
目前已知的就有2021年10月,由中华企业与世博土控联合体以121.96亿,拿下其中4幅住宅用地开发权
整个前滩南部分目前已知的至少将供应28幅宅地
站在前滩住宅高楼都能看到远处前滩南正在进行时的土地开发
未来前滩南面的前滩南,和后端更靠近市中心的后滩
前滩的二手房可能会迎来更大的挑战
04
一手有倒挂撑着,还有大户型撑着,二手就开始吹冷风了
现在挂牌依然在16-18万/平左右
但...成交了么
前几天中介带我去看的一套三房,号称晶耀名邸三房性价比NO.1
均价只要18万/平
可就算是性价比之最,看的人都很少很少,更不要说坐下来谈
我问小哥同户型去年成交什么价格,他说
去年一整年没成交过
而且这个挂牌价还是房主一降再降之后的,从魔幻的20多万,到现在也还挺魔幻的18万
所以你说前滩的未来房价是多少
其实我也不知道
我已经不预测房价很久了,但是我们如果把脉络拉长,我们不妨看下这个板块的发展过程
从一开始的地块天赋,到后面的规划注入,伴随着楼市的开发,整个价值开始飙升
但是配套的落地和兑现程度,也拉扯着最终价格的兑现,一些潜在隐患也在淡市楼市里放大
这些都是导致前滩房价涨以及不涨的原因
今天我们为什么要写这篇文章,最根本的是希望大家透过一个板块的疯狂和冷静来给我们带来思考
就是我们判断项目价值的依据到底是什么
我们可以有一万个理由回答前滩未来一直涨,也可以有一万个方法来回答前面这句话是不对的
所以到底哪个对
其实都不重要,重要的是,你怎么看以及你买不买
上海有过一些魔幻的板块,前滩不是第一个也不是最后一个
前滩之后的蟠龙板块,或许也正在走前滩的某一个阶段
蟠龙之后同样也会有下一个地段崛起
但是核心的核心来自于,你能否能为自己的判断负责,以及你为此到底付出了多少的代价
仅此而已
看懂前滩,或许也就看懂楼市魔幻的根本
05
所以你觉得,前滩到底值多少钱
以上为正文,来自巧克丽丽
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如果上海有一个板块可以称得上人尽皆知,名声在外,那么毫无疑问,就是前滩
最近关于前滩魔幻的故事,大概就是这个
前滩海德壹号,轰出了上海最高积分值:100.85
这个数值应该算是一手购房者里面理论上的最高可能了
换句话来说,这个项目,得到了客户群中的最高认可
前滩的热,在这样的数值中袒露无遗
能够有这样的热度,最明面上的理由,当然还是因为一二手倒挂
一些地段区位远不如海德壹号的项目,二手房的挂牌价格都顶到15万/平-20万/平之间,这样明显的一二手倒挂以及前滩即将消耗殆尽的开发商
毫无疑问逼出了城市最强需求
但与此同时
我们似乎在前滩也听到了一些其他声音,比如二手房的成交价格
也陆陆续续听到很多小区有价无市的情况
包括一些楼盘的具体成交,到后期开始呈现乏力,在淡市期也和整个大盘一样,整体的成交均价有所下滑
所以关于前滩而言,到底是一个怎么样的存在,对于他的房价未来,未来会呈现怎么样的趋势
这一切,可能需要我们稍微花一点时间,回忆下过去的故事
01
很多时候说三岁看到老,前滩之所以能够这样,是因为整个地段的先天资源实在太过于优秀
很难不让人心动
对于整个板块而言,这是整个上海中环内最近五年作为一个成片开发的集中性土地
并且还拥有广袤的黄浦江资源
这件事也就决定了,整个前滩是含着金汤匙出生的板块,几乎什么都不用做,这里的天然地段价值就是非常贵的
总用地约283.17公顷,其中建设用地约278.98公顷,总建筑面积约350.16万平米
而且要求很高
在国土资源部文件里,能达到成片开发要求的城市土地,基础设施、公共服务等用地比例不能低于40%
成片开发意味着地上地下、商业和公共服务等的一体化开发,垂直城市、立体城市,所有你听过的高维城市理念这里都被注入前滩
这种高浓度规划也让这里的生活独一无二,走出东方体育中心站就可以看到这样的城市界面
市中心、滨江段、最后一块成片开发,这些关键词将前滩夯到了非常罕见,或者说天赋异禀的板块位置
也正因为如此,上海ALL IN了自己的投入
在其他城市但凡一个资源拿出来都可以当核心亮点的配套,在前滩几乎是
全都有
商业、医疗这种的都是其次,上海为前滩首先夯进来的就是十分罕见的九宫格规划
地块的高度复合规划,让前滩在规划层面享受前所未有的居住能级
除此之外,其他产业、商业、教育、医疗等资源的汇入都是理所当然
而且是理所当然的最高端
玛莎拉蒂、蒙牛上海区域总部等这些优质企业都进驻前滩
2022年的数字,前滩这时候已经累计吸引医疗医药、汽车、电子信息科技、专业服务业等各行业总部机构48家
更不用说国际级的商业太古里,还有传说中的前滩华二
这一点让无数人疯狂
学区,还有什么可以让家长们非理性的么
这里不仅有,而且还不少
还有比较容易被忽略却很重要的一点
前滩开发一开始,为了提高开发质量能级,前滩所寻找的合作伙伴,基本都是太古集团、铁狮门、信德集团这样具备城市综合体丰富经验的开发商
这些配套放在上海任何一个地方都是顶级投入,你很少看到上海政府为板块导入这么多资源
于是,前滩的预期超乎想象
上海没有任何一个板块可以得到如此的青睐
这个板块你说它价格高,那是一定的
02
关于前滩的所有牌面筹码,其实已经完全的摊开来摆放在大众的面前
这也是上海极少有的板块能级不用解读,所有人都能轻易看懂的板块
不需要描述不需要解读,甚至都不用说,大家都能感受到这里的贵
也是因为这样的广而告之,前滩的热也就在很早就开启了一路狂飚
不知道各位是否还有记忆,就是下面这张画面
2018年,是上海楼市最差的一年,前滩新房开盘就算找个孤僻角落搭一个临时售楼处都排队成这样
这就是当年这些前滩新盘摇号的认筹画面
人数太多,直接在公园绿地的草坪上搭建了一个简易大棚,空间做的足够大,但是排队人数就像一条长龙直接排到了外面
在那个买房还不需要积分的年代,其实上海也没有出现特别夸张的认购现场
但是几乎所有的认购千人摇,都出现在前滩
前滩的任何一个项目,不需要做售楼处样板房,不需要楼书单页,只需要对外说我要开盘了,甚至没多少人关注价格,都会有一群人疯狂的拥挤而来
而前滩项目因为不缺用户,营销团队也变得越发强势,所有的环节都异常的苛刻
早前晶鸿名邸的认购更夸张,结婚证用的繁体字得回去重开,材料稍微有点黑边瑕疵就得重印,各种苛刻细节的背后是前滩真的不缺客户
这些都是因为太过热捧而导致的
而这种变化不仅仅只停留在营销端
地段的强势也在悄无声息中改变着前滩的产品结构
这也是上海其他板块非常罕见的现象
在前滩出现了迷你户型扎堆的现象
你很难想象在其他地方不会有人要的小户型,在这里却异常的受人热捧
50-70平米的户型真的很多
前滩东方悦耀主推户型
这背后是什么原因,因为这里的产品魔幻的拥有了远超过居住价值的投资属性
第一是明显的价格涨幅空间,第二就是强势的学区资源
这两点的强势远远的盖过自住属性,所以在前滩也就出现了忽视以及无视居住属性的产品
这样的价值观越来越被认同之后
于是降标、减配、毛坯,渐渐出现,维权就出现了
但是更加神奇的是
大量的维权曝光丝毫不影响这里的房价
所有魔幻的终点,是一个价格
最后,前滩有一套房子的二手房超过了20万/平,三湘印象名邸单套二手成交均价到了25万/平
这样的价格凌驾于翠湖天地之上,呈现出极度的非理性
也是因为如此,大家开始思考,前滩到底值多少钱
03
规划的落地一定是伴随着承诺的兑现
兑现的过程中就会出现一两个让人感觉有点意外的情况
首先就是无数家长疯狂的学区,有了变化
因为板块内规划了大量的小户型,以及第一批买入的客户都是为了上小学,直接导致了,生源超额的情况
2021年3月前滩华二招生启示显示,生源超额,这个情况下就需要进行超额统筹
如果没有户口,就会被排在入学队伍的后面,可能无法入学华二
也就是说,就算买到前滩的二手房也不一定能上华二
加上上海2021年实行的学区新政,实行名额分配,在整个学区房市场都被釜底抽薪了一把,当然也包括前滩华二
其实关于市场需求
前滩也有人开始放弃了
去年的前滩东方悦澜,出现了出乎意料的接近50%的弃号率,虽然最终还是卖完了,但是不禁让人反思,前滩还真的很热么
去反观弃号的情况,项目最先被卖掉的都是大户型,剩下的都是小户型
换句话来说,大家的需求变了,单纯的买前滩已经不存在了
大家开始谨慎、开始小心、开始注意
同时,前滩的竞争对象也开始出现了,地块的稀缺好像也没有那么稀缺
相比前滩,还有更靠近内环的后滩,位置更核心,看这个位置,它的规划能级只高不低
南面的前滩南部分,又自带大量土地资源
目前已知的就有2021年10月,由中华企业与世博土控联合体以121.96亿,拿下其中4幅住宅用地开发权
整个前滩南部分目前已知的至少将供应28幅宅地
站在前滩住宅高楼都能看到远处前滩南正在进行时的土地开发
未来前滩南面的前滩南,和后端更靠近市中心的后滩
前滩的二手房可能会迎来更大的挑战
04
一手有倒挂撑着,还有大户型撑着,二手就开始吹冷风了
现在挂牌依然在16-18万/平左右
但...成交了么
前几天中介带我去看的一套三房,号称晶耀名邸三房性价比NO.1
均价只要18万/平
可就算是性价比之最,看的人都很少很少,更不要说坐下来谈
我问小哥同户型去年成交什么价格,他说
去年一整年没成交过
而且这个挂牌价还是房主一降再降之后的,从魔幻的20多万,到现在也还挺魔幻的18万
所以你说前滩的未来房价是多少
其实我也不知道
我已经不预测房价很久了,但是我们如果把脉络拉长,我们不妨看下这个板块的发展过程
从一开始的地块天赋,到后面的规划注入,伴随着楼市的开发,整个价值开始飙升
但是配套的落地和兑现程度,也拉扯着最终价格的兑现,一些潜在隐患也在淡市楼市里放大
这些都是导致前滩房价涨以及不涨的原因
今天我们为什么要写这篇文章,最根本的是希望大家透过一个板块的疯狂和冷静来给我们带来思考
就是我们判断项目价值的依据到底是什么
我们可以有一万个理由回答前滩未来一直涨,也可以有一万个方法来回答前面这句话是不对的
所以到底哪个对
其实都不重要,重要的是,你怎么看以及你买不买
上海有过一些魔幻的板块,前滩不是第一个也不是最后一个
前滩之后的蟠龙板块,或许也正在走前滩的某一个阶段
蟠龙之后同样也会有下一个地段崛起
但是核心的核心来自于,你能否能为自己的判断负责,以及你为此到底付出了多少的代价
仅此而已
看懂前滩,或许也就看懂楼市魔幻的根本
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