自贸区效应减退 广州南沙楼市成交暴跌4成
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2024-01-24
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头顶自贸区光环的南沙区,曾经是广州楼市最吸引投资的明星片区。但政策市难免大起大落,暴涨之后降温往往也是最快的。8 月份,南沙的住宅成交量比5、6 月份大幅下降超4成,成为广州各区中成交缩水幅度最大的区域。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
9月份的情况比8月份还差,来电来访量持续下降。南沙某项目的营销负责人李亮(化名)表示,在上半年的高峰期,项目周末每天能卖20套,现在只有10套左右的销量。南沙的房子大多是卖给投资客的,在自贸区效应减退、股市暴跌后成交明显放缓。他透露,国庆黄金周预计南沙会有40多个项目集中推售,开发商的压力很大。
自贸区的炒作已经告一段落,在没有新政策落地前,南沙很难回到曾经的成交高峰。现在大家都不敢涨价。广东中原地产项目部总经理黄韬对中国房地产报记者表示,7、8月份南沙区的成交颇为萎靡, 在他看来,没有政策的推动,任何营销手段都很难缓解南沙目前的高库存压力。中原地产在南沙代理了10多个项目,这两个月成交下降了20%左右。
合富辉煌市场研究中心经理黄琼表示,对于南沙的开发商而言,首要任务仍是出货,如果未来不能保持每月10万平方米左右的成交,那么目前已经下降到13个月的库存消化周期又会被拉长。
昔日明星片区陨落
虽然很快就将迎来楼市传统销售旺季,但在南沙楼市奋战了四年的李亮却轻松不起来。因为,都已经进入金九了,但项目的销售却还没有起色,甚至比8月份还差。
南沙一直都是个政策市。李亮对中国房地产报记者表示,过去南沙楼市的几度起落都是因为政策变化。今年4月份,南沙自贸区挂牌,区内楼市一片红火,日光盘不断涌现,不少项目纷纷对外表示要涨价。但跟过去一样,政策效应只持续了很短一段时间,再加上股市的影响,南沙楼市迅速回落。现在大家只能盼望有新的利好政策出台,比如最近传闻南沙有望放宽外来人口购房条件。
上半年,南沙楼市曾是广州全市表现最抢眼的明星片区。2015年上半年,南沙楼市的成交量达到了74万平方米,超越了2014年全年的71万平方米,在全市成交中的占比由从2014年的11%上升到2015年上半年的21%。库存消化周期由2014年高峰期的33个月,迅速下降至今年8月的10个月。区内各类物业成交量均上升,最受投资者欢迎的公寓供求比一度降至1∶1.09。在2015年上半年的12个日光盘中,南沙区域的项目占了一半。
但好景不长,随着股市震荡、自贸区的政策利好效应减退,投资客占比近6成的南沙区域受创尤深。合富辉煌的数据显示,8月份,南沙商品住宅成交比5、6月份大幅下降超4成,是广州楼市各区中萎缩幅度最大的,由于市场热度下降和推货减少,重点个盘成交大幅回落50%。
合富辉煌在南沙也代理了不少楼盘,销售人员反映股灾后,无论是来电还是来访量都有明显减少。黄琼表示,进入9月部分项目成交继续下滑,下跌幅度达到了20%。
除了上述不利因素,南沙的开发商还要面对其他区域项目的竞争。这一个多月来,南沙区内来自天河区的客户少了很多,都被黄埔、增城等东部地区的项目抢去了。李亮指出,没有政策炒作,南沙的潜在客户很容易被其他更具性价比优势的区域抢走。
而南沙本区内的竞争也很激烈,据李亮统计,目前南沙在售的楼盘至少有40个,而且差异性并不明显,相较于品牌开发商,本地的中小房企面临更大生存压力。佳创集团开发的紫峰花园此前销售进度不佳,最近卖给了时代地产,改名为时代长岛。
在内忧外患的夹击下,营销手段能发挥的作用较为有限。李亮表示,营销手法上,南沙的开发商以搞活动、做团购或一二手房联动为主,小部分会有一些价格让利。有些去化速度比较慢的项目,开发商甚至会帮购房者垫首付,垫付期最长可达3年。
重灾区去化需20个月
芳村板块位于广州西南部,与西关、海珠区隔江相望,因其交通不便配套不全素来被老广们所忽略。而据广东中原地产项目部介绍,仅芳村板块预计在十一前后就有近3000套可售新货供应,还包括广钢新城的两大地王项目中海花湾壹号和金融街融穗华府。
这两个地王项目的对外报价为2.3万~3.8万元/平方米,而近四年来芳村板块的主力项目成交均价都到不了每平方米2万元。供需的结构出现错层,因此客户对产品的接受度还有待市场验证。黄琼介绍。
部分区域的库存高企,一直是广州楼市的顽疾,目前,黄埔、增城、花都等区域也因高额库存量而举步维艰。黄埔、增城两区现有住宅库存合计高达324万平方米,其中黄埔区占44%,增城区占56%。以过去一年去化速度测算,两区消化库存需要15个月。且这两个区的产品同质化严重,供应面都以刚需首置产品为主。此外,黄埔区内未来的新增供应量也颇为惊人,区内已出让、尚未面市的全新住宅项目,总用地面积达92万平方米,总建筑面积达216万平方米。花都区在9月初的库存量更是高达270万平方米,库存去化周期长达20个月以上。
在黄琼看来,外围区域的开发商在国庆黄金周的去货压力不容小觑,如何在白热化的竞争中杀出重围、加速去库存将是一道重要考题。
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头顶自贸区光环的南沙区,曾经是广州楼市最吸引投资的明星片区。但政策市难免大起大落,暴涨之后降温往往也是最快的。8 月份,南沙的住宅成交量比5、6 月份大幅下降超4成,成为广州各区中成交缩水幅度最大的区域。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
9月份的情况比8月份还差,来电来访量持续下降。南沙某项目的营销负责人李亮(化名)表示,在上半年的高峰期,项目周末每天能卖20套,现在只有10套左右的销量。南沙的房子大多是卖给投资客的,在自贸区效应减退、股市暴跌后成交明显放缓。他透露,国庆黄金周预计南沙会有40多个项目集中推售,开发商的压力很大。
自贸区的炒作已经告一段落,在没有新政策落地前,南沙很难回到曾经的成交高峰。现在大家都不敢涨价。广东中原地产项目部总经理黄韬对中国房地产报记者表示,7、8月份南沙区的成交颇为萎靡, 在他看来,没有政策的推动,任何营销手段都很难缓解南沙目前的高库存压力。中原地产在南沙代理了10多个项目,这两个月成交下降了20%左右。
合富辉煌市场研究中心经理黄琼表示,对于南沙的开发商而言,首要任务仍是出货,如果未来不能保持每月10万平方米左右的成交,那么目前已经下降到13个月的库存消化周期又会被拉长。
昔日明星片区陨落
虽然很快就将迎来楼市传统销售旺季,但在南沙楼市奋战了四年的李亮却轻松不起来。因为,都已经进入金九了,但项目的销售却还没有起色,甚至比8月份还差。
南沙一直都是个政策市。李亮对中国房地产报记者表示,过去南沙楼市的几度起落都是因为政策变化。今年4月份,南沙自贸区挂牌,区内楼市一片红火,日光盘不断涌现,不少项目纷纷对外表示要涨价。但跟过去一样,政策效应只持续了很短一段时间,再加上股市的影响,南沙楼市迅速回落。现在大家只能盼望有新的利好政策出台,比如最近传闻南沙有望放宽外来人口购房条件。
上半年,南沙楼市曾是广州全市表现最抢眼的明星片区。2015年上半年,南沙楼市的成交量达到了74万平方米,超越了2014年全年的71万平方米,在全市成交中的占比由从2014年的11%上升到2015年上半年的21%。库存消化周期由2014年高峰期的33个月,迅速下降至今年8月的10个月。区内各类物业成交量均上升,最受投资者欢迎的公寓供求比一度降至1∶1.09。在2015年上半年的12个日光盘中,南沙区域的项目占了一半。
但好景不长,随着股市震荡、自贸区的政策利好效应减退,投资客占比近6成的南沙区域受创尤深。合富辉煌的数据显示,8月份,南沙商品住宅成交比5、6月份大幅下降超4成,是广州楼市各区中萎缩幅度最大的,由于市场热度下降和推货减少,重点个盘成交大幅回落50%。
合富辉煌在南沙也代理了不少楼盘,销售人员反映股灾后,无论是来电还是来访量都有明显减少。黄琼表示,进入9月部分项目成交继续下滑,下跌幅度达到了20%。
除了上述不利因素,南沙的开发商还要面对其他区域项目的竞争。这一个多月来,南沙区内来自天河区的客户少了很多,都被黄埔、增城等东部地区的项目抢去了。李亮指出,没有政策炒作,南沙的潜在客户很容易被其他更具性价比优势的区域抢走。
而南沙本区内的竞争也很激烈,据李亮统计,目前南沙在售的楼盘至少有40个,而且差异性并不明显,相较于品牌开发商,本地的中小房企面临更大生存压力。佳创集团开发的紫峰花园此前销售进度不佳,最近卖给了时代地产,改名为时代长岛。
在内忧外患的夹击下,营销手段能发挥的作用较为有限。李亮表示,营销手法上,南沙的开发商以搞活动、做团购或一二手房联动为主,小部分会有一些价格让利。有些去化速度比较慢的项目,开发商甚至会帮购房者垫首付,垫付期最长可达3年。
重灾区去化需20个月
芳村板块位于广州西南部,与西关、海珠区隔江相望,因其交通不便配套不全素来被老广们所忽略。而据广东中原地产项目部介绍,仅芳村板块预计在十一前后就有近3000套可售新货供应,还包括广钢新城的两大地王项目中海花湾壹号和金融街融穗华府。
这两个地王项目的对外报价为2.3万~3.8万元/平方米,而近四年来芳村板块的主力项目成交均价都到不了每平方米2万元。供需的结构出现错层,因此客户对产品的接受度还有待市场验证。黄琼介绍。
部分区域的库存高企,一直是广州楼市的顽疾,目前,黄埔、增城、花都等区域也因高额库存量而举步维艰。黄埔、增城两区现有住宅库存合计高达324万平方米,其中黄埔区占44%,增城区占56%。以过去一年去化速度测算,两区消化库存需要15个月。且这两个区的产品同质化严重,供应面都以刚需首置产品为主。此外,黄埔区内未来的新增供应量也颇为惊人,区内已出让、尚未面市的全新住宅项目,总用地面积达92万平方米,总建筑面积达216万平方米。花都区在9月初的库存量更是高达270万平方米,库存去化周期长达20个月以上。
在黄琼看来,外围区域的开发商在国庆黄金周的去货压力不容小觑,如何在白热化的竞争中杀出重围、加速去库存将是一道重要考题。
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