济南正在售的新楼盘(济南的房子会降价吗)
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2024-02-22
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1. 济南正在售的新楼盘,济南的房子会降价吗?
房价,同当地的经济发展状况密不可分,经济发达,能够不断吸引外地人进入,房价就会坚挺。作为山东省的省会城市,济南的经济表现一直差强人意,在全国同类型城市的排名也一直很尴尬。由此,济南的房价也是一直不温不火,在每次全国性的涨价风潮中,济南总是慢半拍。经过2016年前后的普涨,目前济南房价均价19000左右。济南东部是产业聚集地,房价一直是全市领头羊,历下区目前均价25000,高新区的CBD片区,为近几年市政府的重点发展地区,目前在售新房价格23000。济南南部因为地处泉城的泉水涵养区,不会大面积的向南扩展,目前最南部成片开发新房价格21000。济南的房价会不会降呢?我就从济南的西部,北部入手,从以下几点管中窥豹。
1.济南西部的西客站片区,因为产业薄弱,房价一直处于低位,经过涨价风潮,在2017年九月份之前,二手房价格维持在13000左右,此时政府抛出医学中心建设计划,拆迁十几个村,单户拆迁补偿款在400万左右,由此产生的购买需求直接拉升房价,截止目前,该片区二手房价格升至18000-20000。
2.2017年底,西客站片区高铁合围地块土拍,最终楼板价11000。
3.西客站片区齐鲁大道北延跨黄项目,冻结拆迁西客站片区7个村,仍采取货币补偿方式。
4.济南北部的天桥区,一直是房价低洼地段,属于城区房价最低的地方。2018年天桥区的洛口片区拆迁,3000亩土地拆迁冻结。
5.由国家提出、省政府主导的新旧动能转换先行区试点,地处济南北部。
综上所述:济南房价在短期内受调控政策制约,或许会持平,但不会下降。未来的趋势还是上升的。
2. 超级房探|总房款150万?
150万,在济南怎么买房?近日,栏目组收到不少用户留言,想要记者帮忙推荐济南东部主城区100㎡左右,总价150万元上下的房子。
很明显这类客群的需求是刚需自住,价格是首要考虑因素。在其他置业诉求方面更关注产品本身、基础教育配套以及项目未来价值潜力等因素。纵观目前济南东部主城在售项目,满足100㎡、总房款约150万条件的房源还是集中在新东站、华山片区。记者实际探访,选取了几个楼盘给予分析解读。大华公园城市大华公园城市位于新东站片区,地处凤萧路西,鲍山人民法庭南侧,在济钢中央森林公园北侧。开发商为大华地产。该项目有A1、A2两个住宅地块。其中,目前在售的A1地块,共规划15栋住宅,包含10栋18层小高层、4栋27层高层、1栋22层高层。容积率2.7,绿化率35%。A1地块产品主打刚需,户型面积有94㎡、98㎡、105㎡、120㎡,为三室和四室产品,精装修。据悉,后期A2地块可能会以洋房和别墅产品为主。(三室两厅一卫,94.57㎡)(三室两厅两卫,120.4㎡)(三室两厅两卫,105.57㎡)目前在售房源中,98平均价14000元/㎡左右,总价在145万左右;105平房源均价15000元/㎡,总价155万元左右。大华公园城市北侧规划有地铁6号线,梁王站距离在1000米之内;南侧规划有地铁9号线,路家站距离也在1000米之内,未来的交通配套还算不错。除此还有济钢森林公园、白泉廊道、韩仓河景观带,项目周边生态环境亮眼。同时项目内还配建了一所18班的幼儿园,项目东西两侧也规划了教育用地,但尚未出让。目前,项目周边有众多荒地和待拆迁的厂房,路况较差,需要未来几年的建设和开发。从发展潜力来看,地铁利好、公园配套以及新东站片区片区的产业规划和落地,所以这个项目对于预算有限的刚需购房者来说,也算一个不错的选择。中粮祥云中粮祥云位于工业北路以北,西临凤箫路,距R3的裴家营地铁站大约500米。2019年9月,中粮一次性拿下六块住宅用地和一块商业用地,住宅楼面价超过7000元/㎡。据置业顾问介绍,目前101平的三室就剩36套,在A3地块,即将加推,均价14500元/㎡,总价145万元。这个户型也是目前比较主流的小三室户型,能够满足年轻人初期居住的需求。项目2020年就已经入市,目前在售的是A3和A8地块。A3地块地上容积率2.3,规划建设8栋住宅,全部为10-18层产品。社区无底商,社区内地面无机动车位,整体比较纯粹。但低层产品采光一般,部分楼栋有日照不足的居住公寓,约22套。与片区内其他项目相比,中粮祥云的优点是大悦城商业配套,但这一远期规划加上周边荒地一片,还需要沉下心来再等等。值得注意的是,中粮祥云首入市场便“信用”塌陷,因为违规骗取预售证遭受主管部门八项处罚,信用等级降为C级。这样的操作大大降低了对开发商的信任度。奥体时代在新东站往西,就是张马片区。目前张马片区在售项目比较多,片区价格最低的应该是位于西北角的奥体时代。虽说叫奥体时代,但是这个项目距离奥体片区10公里。目前在售二期房源,面积为108-145平米的三室和四室户型,均价12500元/㎡,价格是很合适了。春节前,项目每平米均价在13000-14000元,春节后价格下调,据现场置业顾问介绍卖的还不错。目前奥体时代一期已经封顶。但是项目周边比较空旷,道路条件较差,还需要一定的开发周期,从项目到奥体中路大约是5分钟车程,距离新东站也很近,车程在15分钟以内。北侧规划白泉走廊,东地块距离地铁口也很近,不利因素就是西地块西侧有垃圾转运站、高压线影响等。另外这个项目是碧桂园、正荣、旭辉银盛泰三家开发商联合开发,具体交付品质如何还有待呈现。中国铁建·梧桐天樾张马片区再往西北,就是华山片区。华山除了老大哥中海,片区内还有一个项目,叫梧桐天樾。梧桐天樾原名中铁建梧桐苑,2019年5月8日拿地,楼面价8196元/㎡,2020年下半年入市,2021年项目更名中铁建梧桐天樾,现均价14000元/㎡左右,150万预算可考虑该项目的119㎡户型,2023年交房,现在项目都已封顶。梧桐天樾119㎡户型整个项目共包含2个地块,总占地面积约9万平米,精装修,容积率均为2.9。西侧地块规划有6栋住宅,全部为21-26层高层产品。目前在售房源仅3号楼,户型面积119㎡和136㎡。查询最新网签数据,入市近两年,梧桐天樾至今只卖出16套房子。作为华山片区唯一一个非中海系的楼盘,这个楼盘从2020年面市至今一直都处于比较尴尬的境地。中铁建梧桐天樾区位图地理位置来讲,梧桐天樾位于华山的北部,项目南边有很多高层,视野受阻并不能看到华山湖。另外项目本身以及项目周边楼盘都是一些大高层,居住氛围还是比较压抑的。在华山片区,中海九樾府与梧桐天樾是经常被拿来比较的两个竞品,目前九樾府处于尾盘阶段,仅剩十余套房源,但九樾府清盘后,中海还有阅麓山来持续供应,阅麓山位置更靠近华山湖,交通更方便,价格相对要高一些,整个楼盘品质也更高。梧桐天樾主打科技健康住宅理念,其“五衡”科技是其主打卖点,户型比较方正,装修风格也简约,但是14000元/平米支撑起来的科技住宅,后期入住运营还有待验证。不知九樾府清盘后梧桐天樾是否如愿迎来自己的“春天”,还是被阅麓山继续压制呢?3. 自己在济南买个地下车位需要二十万?
★停车位涨价有多猛?
据地产研究机构人员介绍,五六年前,济南车位的均价在6万元左右,而现在,济南小区车位价格已经普遍进入“10万+”时代。一般小区,有产权的车位8.5万元起,以9万-13万比较普遍。稍高档一点的小区在14万-15万之间。而像茗筑一品、恒大帝景等核心区域的新楼盘车位价格在18万-19万,有的高档楼盘车位会卖到25万元。
★不同区域停车位价格差异大
城市东部:10万—20万
据了解,工业北路附近在售的万科新里程车位价格在10万元左右;飞跃大道与凤鸣路交叉口附近的万科龙湖紫郡预计七八月份销售车位,该楼盘置业顾问称估价在10万到15万元之间。
城市西部:10万—18万
映月紫云城位于机床二厂路,距济微中学约700米。据一位置业顾问介绍,“房子均价约1.46万元,车位价格在15万左右,预计今年6月份能交房。”
阳光100小区五期车位价格在18万元左右,近期还将增长5000元;紧邻济南森林公园的龙腾国际花园房价约7000多元/平方米,地下车库14万元/个,只卖不租,目前地下车库已售罄;距济南西站2公里左右的梦世界华园房价约1万元/平方米,车位10万元/个。
城市南部:13万左右
中海国际社区位于郎茂山路与二环南路交叉口,小区还存在尚未销售的地下车位,价格在13万左右。
城市北部:10万—15万
位于二环北路附近的三建瑞景苑目前还在建设之中,据售楼处工作人员介绍车位价格预计13万元左右。堤口路上的世茂天城的车位预售价在15万元左右。
城市中心:20万—30万
距开元山庄不足200米处的燕玺台小区,车位2016年底就卖到了25万元。约5公里外,拉菲公馆一置业顾问也表示,2016年底,他们楼盘停车位也卖到了23万到25万元的价格。
★停车位为什么这么贵?
1、济南停车位缺口已超90万个
车管所数据显示,2015年6月底,全市机动车保有量163.86万辆,其中市区机动车保有量99.99万辆。停车办提供的数据显示,当时市区停车泊位实际使用共计45.75万个。按照国际通行惯例1:1.2的要求,99.99万辆汽车至少需要119.9万个停车泊位,缺口74.15万个。
仅仅过了一年,济南市机动车保有量大幅增长。截至今年6月30日,全市机动车保有量已达到174.3万辆,其中市区机动车保有量约为118万辆,比去年同期多了近20万。按照国际通行惯例1:1.2的要求,所需停车泊位141.6万个。据济南市停车办相关负责人介绍,目前济南停车泊位共50.55万个,只比去年同期多了不到3000。如此算来,停车位缺口达到91.05万个。停车泊位数的增长速度远赶不上机动车保有量的增长速度。
2、开发商“只租不卖”倒逼业主
目前租车位每月约300元,一年只有3600元,照一个车位15万元计算,可以租用41年,钱不宽裕的车主自然会选择租用车位。而开发商为了快速回笼资金,用“只售不租”的计策来出售车位,车主不买车位,车辆就无法进入小区,只能停在大街上。长此以往,业主就会慢慢考虑在小区购置车位。
3、土地价格的上升,也推动车位成本的上涨。
从投资的角度来看,车位还有升值空间,若今后房子出售或出租,有车位的房子会更增值、更好租,这成了大家购买车位的原因。一位二手房经纪人介绍,不少小区停车难,两套房子的条件差不多,有车位的房子肯定要好卖而且卖得贵。
4、利用车位是必需品的属性提价
停车位属于商品房的一种特殊配套,对于买了房的业主来说,如果要停车只能选择购买。而开发商实际上掌握着局部垄断权,独此一家,除非不停车。
5、车位价格没有官方标准
根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》,政府规定住宅小区内共用车库租赁费基准价格为每个220元/月,可上浮10%,下浮不限。普通住宅小区物业管理阶段共用车库停车服务费基准价格为每月35元/辆,最高上浮10%,下浮不限。换句话说,租一个地下车位费用每月最高不超过280 . 5元,一年费用3366元。但是对于车位的销售价格,政府并没有规定,主要是由开发商自行定价。而很多开发商卖车位并非以成本定价,而是按照需求定价。所以,很多开发商才会竞相提价,使得价位一路飙升。
总体上来说,车位可以地简单分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的。
所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚,你签署的是《机动车位购置协议》,还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。
人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,而人防工程又是属于人民防空工程建设的,根据有关规定,国防资产属于国家所有。此外,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。
因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢?根据目前的司法实践,对人防车位的租赁主要有两种观点:观点一、部分法院认为,任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权,转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益,即使双方签订了车位使用权转让协议,该协议也是无效的。
观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的,开发商可以通过租赁人防车位获得租金,但使用人防工程必须办理登记手续。因此,如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且,租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
最后,大家在约定租赁期限还要注意,依照《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。
4. 长清的房价会一直上升吗?
有"八山一洼一平原"之称的长清,是山东省济南市11大区之一。北京有八达岭长城,长清有齐长城。下面一起来看看长清的房价情况:
先了解一下济南市房价走势近一年来,济南房价呈现出稳步上涨态势,2019年5月均价17008元/平米,较2018年末16063元上涨了5.88%。二手房处于稳价状态。
近三年来,济南房价持续上涨较强劲,中途较少有回落。2016年6月均价8507元/平米,2019年5月17008元,涨幅100%,年化上涨33%。二手房涨势也很猛。
整个济南目前在售新盘414个,区域价格差异较大。
长清房价走势情况近一年来,长清房价处于高位回落状态,2019年5月均价10701元/平米,较年初11653元,下跌了8.20%。较历史高位12676元下跌了15.58%,波动幅度挺大。
近三年来,长清房价也是一路上涨,2016年6月5663元/平米,2019年5月10701元,涨幅89%。当前房价从12676元回落到了2018年6月份之前三个月的水平。目前长清有32个新盘在售。
长清房价大概率跟随全国房价走势1、济南处于靠前的二线城市,经济水平是不错的。全国房价基本定调在“房住不炒”的调控格局,以稳房价、稳地价、稳预期为主基调。目前济南房价平稳在高位,长清房价有回落的阶段性状态。2018年全国房价上涨超12%,依社科院预期,2019年全国房价稳中有落上涨7.90%,还是在上涨,只是上涨趋缓而已。长清的房价也会是这样一种状态——跟随全国房价走势。2、长清区房价在济南处于中等状态水平:
3、长清区共有58万常住人口,2018年度的经济情况:2018年度GDP值367亿元,人均6.32万元,非常接近全国平均水平6.8万元。
财政收入23.5亿元,人均创收0.42万元,低于全国人均创收1.31万元的水平。
社会消费品零售总额165亿元,人均2.95万元,较全国人均消费支出1.98万元,高出49%。
进出口总额8.8亿元,在济南11个区排最后,说明工业经济不是强项。
2018年城镇居民可支配收入21897元,低于全国人均水平值28228元;其中城镇居民人均收入39250元,农村人均收入17755元,城乡差距较大。
总体来看,长清区的经济发展水平一般,其房价在济南属于中等也就说得过去了。但是从其经济状况而言,对当前房价过万元水平,和尚持谨慎态度。上述楼盘数据仅供参考。
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5. 唐冶绿地城二手房值得入手吗?
唐冶绿地城是济南唐冶片区的新房之一,位于经十路与凤凰路交汇处东北角,由济南唐冶投资有限公司开发建设。该项目包括住宅、商业、办公等业态,以高层住宅为主,总建筑面积为1060000平方米。目前该区域在售新房主要有中海和谐之城、龙湖舜山府、绿地卢浮公馆等。
唐冶绿地城二手房的价格大概在每平方米110000元左右,价格相对较高。不过,具体是否值得入手还要根据个人的具体情况和需求来判断。
从配套设施来看,该区域周边有山东大学第二医院、社区医院等医疗资源,同时还有多所中小学校和幼儿园,教育资源相对丰富。此外,该区域还有唐冶公园、凤凰山体育公园等休闲娱乐设施。交通方面,目前已经开通了多条公交线路,并且规划中还有地铁4号线经过该区域,交通较为便利。
总的来说,唐冶绿地城二手房的价格相对较高,但是如果您注重教育资源和医疗资源,并且能够承受一定的交通和价格压力,那么还是值得考虑的。不过,购房前需要充分了解该区域的各项配套设施和交通情况,以及房屋的具体情况和价格,做出明智的决策。
6. 你觉得济南哪个地方最适合居住?
济南哪个地方更适合居住?如果从历下、市中、历城、槐荫、天桥这种城区来划分的话,小编觉得还不够详细。光拿历城来说,你觉得历城二环内的片区与偏远片区居住感能达到一样吗?小编认为不能说是天差地别,那也是相差得远之又远。
下面,小编就为大家简单介绍一下济南各片区,至于哪里更适合居住,你来做判断。上面的片区划分比较细,部分区域没有新房在售,我们主要讲一下有新盘在售的区域,由东往西介绍。因各片区存在叫法不同,以上两幅图对比来看。01、唐冶片区唐冶虽然出了绕城高速,相较于张马屯、雪山来说更为偏远,但唐冶片区的商业、商务用地非常多。在商业上,开业的奥特莱斯成为逛街首选之地,王府井免税综合体。海潮汇及鲁能、万科配建的商业项目,将共同缔造唐冶的繁华。东八区企业公馆、院士谷、天鸿创谷、唐冶中心、尚东企业公馆等大量的公寓、办公楼相继落地、交付,租金相比奥体、CBD、汉峪均有优势,周边大量的人群居住,将催生一批批创业者,唐冶未来3-5年繁华的样子肉眼可见。另外,2号线已经运行,4号线正在建设中,交通更为便利,它的环境、产业发展、生活配套、交通都比较优秀,价格对刚需友善,性价比高,劣势在于有飞机航道,现在唐冶在售房源不多了。02、雪山片区因为它距离CBD、汉峪、奥体比较近,区域位置较好,价格也相对便宜,近四五年都是刚需客户的首选之地,但它东侧是绕城高速,北侧是胶济铁路,西侧又有炼油厂,有较多不利因素,现在楼盘房源供应量充足,价格也相比去年有涨幅。03、孙村片区孙村片区现在看来位置很偏,但很有发展潜力,隶属于济南高新技术产业开发区,有齐鲁科创大走廊、自贸区等利好政策加持,有产业规划、企业入驻、大量的商业配套,并且环境很好,有很多低密度楼盘,现在部分刚需小户型楼盘,可能销售一般,但过几年这里将会成为改善人群的置业首选之地,当然,现在配套和交通都不完善。04、郭店片区郭店位置偏远,环境较差,配套比较匮乏,但区域价格确实便宜,且是低密度住宅为主,所以也吸引了大量的刚需客户。05、神武彩石片区(章锦、彩石)神武、彩石片区位于邢村立交南侧的片区,多数人感觉偏远,现场去看感觉其实位置还不错,经十路以南的位置,现又有了8号线的地铁规划,交通算便利,环境较好,龙湖、金茂、融创等大开发商项目,品质较高。配套学校大多签约稼轩(公立学校),也就是二中教育集团。片区功能定位为以综合保税为主的外向型经济中心,兼具生活居住、公共服务、综合配套等功能为一体的产业新区。但整个片区产业用地居多,住宅用地较少,住宅区整体规模小,规划人口少,且与产业板块无明显分割,区域整体形象不完善,居住氛围不集中,会一定程度上受周边企业生产运输等方面的噪音和交通影响,配套方面,商业配套少,规划还未落地,需要依靠唐冶及文旅城配套,所以适合在周边就业的刚需客户购买。06、张马屯片区(工业北、新东站)张马屯片区优点是交通便利,多条地铁经过,而且距离奥体、CBD较近。规划都是街区制,住宅小地块,没有大的地块分隔,小路网非常密集,整体居住用地居多,商业只分布在工业北沿线,整个区域还有大量空地,从17年开始开发,项目价格、品质、产品都差不多,主要为刚需客户。07、王舍人片区(济钢片区)片区内未来土地供应量将会比较充足,现在来看,很难突破刚需片区的宿命。08、长岭山片区(刘智远片区)长岭山片区属于历下区最靠东的区域,靠历下的学区以及距离CBD、高新区近的区域位置因素吸引客户,目前长岭山片区的项目因为拿地价比较高,所以片区内的楼盘多为改善型,价格相对较高,楼盘去化速度较慢。09、盛福片区区域处于历下、历城、高新三区接壤的地带,强邻环绕,引来了很多开发商拿地,招商、银丰、越秀、金茂、阳光城,各项目基本上是各个开发商的高端产品系,户型也都在120㎡以上,均价在22000-25000元/㎡左右,片区目前在售、待售的项目比较多,还有大量土地可出让,明年中电建国誉府入市,片区楼盘竞争较为激烈。10、贤文片区贤文片区能享受到CBD、奥体、高新万达等所有的配套,是东部高新区最先崛起的地方,为济南改善市场贡献了不少热度,现在房价21000-26000元/㎡,但项目目前多为高层。11、莲花山片区(文旅城片区)一个项目就是一个片区,片区规划了大量的商业,包括融创茂、融创乐园、星级酒店、酒吧街、冰蓝管,水世界、海世界、大型秀场等,配套一应俱全,但交通较为闭塞,住宅密度大,纯刚需,不适合改善和投资,对于在奥体和汉峪上班的人来说可以选择,文旅城现在高层住宅剩余3000套左右,明年大概率会清盘。12、汉峪片区汉峪片区属于济南经济快速发展的核心地段,片区规划主导功能为区域商务金融、商务总部中心、及创意研发、生态居住、配套服务于一体的复合型功能新区,并且经十路以南生态环境不错,有山体资源,出则繁华,入则宁静,成为改善客群喜欢置业的区域,低密度住宅为主,房价在400万以上,大多项目都有千万级以上的豪宅。13、龙洞片区(奥体片区)、双井片区片区区位、环境、交通、配套均有优势,紧邻龙奥大厦、奥体中心,区域位置优越;三面环山、超大水库,环境优越;地铁3号线经过,交通便利;片区主导功能为商务办公、体育休闲、商务金融、生态居住等多元功能符合的市级公共服务中心,配套资源丰富;周边多是单位宿舍,洋房等,几乎没有在售新楼盘。片区价格较高,部分楼盘价格超过30000元/㎡,处于济南的高位,目前片区房价处于高位,但升值潜力也处于高位。14、茂岭山片区(CBD片区)、科技城片区济南的新中心,多条地铁经过,未来这里将会更加繁华,改善置业热点区域,但住宅是街区制,楼是直接沿着马路而建的,几栋楼形成一个小组团,没有小区围栏。主要为商务办公、商业,在售住宅项目不多,北侧科技城片区未来将有土地供应。15、华山片区华山片区主要围绕华山湖打造的住宅区,环境较好,但周边没有商务办公规划,主要为北部刚需置业群体。16、济洛路、北湖片区(天桥老城区)北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区,尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大,片区内置业者多为周边工作群体,地源性客户,很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房,这一点也值得置业者要尽量避开,地铁2号线与规划中的7号线经过。17、柏石峪、九曲(市中二环南片区)生态环境、教育资源优势明显,吸引中西部改善客群置业。18、党家片区定位“智慧城”,连接长清与市中的重要位置,地铁1、2号线经过,片区内配套相对不完善,周边多为待开发的棚户区,主要为地缘性客户购房。19、和谐片区槐荫区最好的位置,配套资源成熟,优势明显,交通便利,但西部片区缺少带动发展的新动力,几大开发商2020年扎堆进入,销售情况都一般。20、西客站片区、腊山片区西客站片区地铁建设规划非常便利,可快速到达长清和东部,但目前的商务发展较弱,周边就业机会不多,还得看未来国际医学中心区域的发展,否则只能靠地缘性客户及齐河、长清刚需客户购房。21、峨眉、太平河(医学中心片区)济南国际医学中心,规划范围45平方公里,集医疗、教学、科研、康养于一体的国际化综合医疗健康产业,但目前片区较为荒凉,配套较为落后。医学中心片区位于绕城高速之外,相对位置更向西。想在这个区域买房的人无非两种:医学中心工作的行业内人群,片区内的拆迁地源性客户。22、美里湖、药山(药山片区)药山片区有很多厂房、物流园区,泺口附近更多的是做生意的小企业主,都属于天桥,这几年拆迁力度比较大,未来土地供应相对充足。片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业,所以购买群体还是地源性客户为主。7. 二环南楼盘那个适合刚需居住?
南控、北跨、东拓、西进 大济南的发展策略,我大济南经过20年的发展已经发展成一个油条状的城市,现在正努力往面条的方向发展,虽然现在提出了北跨的概念,但是这个过程没有个10多年,估计也看不出太大变化,造一座新城谈何容易,参考高新区就是大概发展了10年的时间。济南南因为植被茂盛和自然环境优美,空气清新,对于住在济南南城的伙伴们,感觉西边太荒,东边太堵,北边太旧,哈哈。改善或者再次置业再次选择宜居南城的概率很大,所以我大济南南城开启生态宜居新征程。
省会崛起的大时代背景下,济南城市格局奋力扩展。
东部产业新城、北部新旧动能转换区、西部高铁文化及国际医学产业集聚区、CBD齐鲁商业新 等等新的城市功能浮出水面。而作为稀贵的南城,其宜居生活城的城市功能进一步做实。
南部本就不多的土地上,寸土寸金,围绕着山水宜居、生活宜居正在描绘一幅新时代的生活画卷。新房项目分别是绿地国际城、万科山望、绿地新里程、百步亭中国mall、华润公园九里、还有银盛泰博观山悦,以及位置更偏南的绿城桃李春风。 接下来咱们就分别分析一下每一个小区的优势特点。
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教育:享片区经五路小学与实验中学教育资源。B11地块配建幼儿园,北侧小学已封顶,南侧规划初中
交通:英雄山立交通达全城,英雄山立交南延直达绕城高速即将完工
配套:B9地块自建276米超高层,引领片区发展,B9地块自建大型商业综合体,出门即享,周边还有贵和、环宇城等大型商超,位置相比较,就比公园九里位置就会好了很多。但是目前在售的16号楼。性价比确实比较高,单价15000到17000之间。唯一的弊端是能看到几个坟。如果购房的你并不是很在乎,那么万科16号楼105的户型和125的户型将会满足你的日常居住。
毕竟之前18000到21000的万科精装房,现在15000到17000都可以买得到。万科的户型主要是采光面非常大,开间非常大,而且是万科的品质物业以及他们的精装修。精装交付解决了很多业主交付之后装修的头疼,节约了很多精力和时间。
看了万科精致的样板间,确实是很人性化,细心的入户挂钩,用心的一键物业,舒阔装修空间,品鉴格调生活。房子,不仅承载全家居住之用,更应让家人时刻享受舒适优雅的质感生活。看了之后像极了美好的模样!
说了这么多的好,但是毕竟作为公众号,我们还是要努力发现这个社区的缺点的,确定靠近公墓有一些近,在购房合同里面体现的距离为50米,另外就是万科山望的位置在绿地新里城的西侧,也就是说绿地新里程更靠近英雄山立交南延,不会很拥堵。万科山望的出行需要经过绿地新里程,这么大的容积率如果说不堵车,估计也不可能。还有就是确实有一些人不喜欢万科的装修,喜欢毛坯房自己装修,当然这个还是仁者见仁智者见智的事了。
绿地新里程。在过去几年里绿地在济南的动作可谓瞩目,除了之前拍得大热门南北康地块,早在“绿地拍得济南中央商务区CBD核心19宗地”就已经占足了头条,420米山东第一高楼、CBD核心住宅都备受期待。绿地项目遍布国内外,尤其擅长超高层、大型城市综合体开发,有城市地标缔造者的称誉,位于共青团路西口的济南第一高楼——绿地中心,同样也是绿地的产品。绿地在济南市场的住宅开发也不少,新里系、海珀系都有,前者定位中高端住宅,后者为主打豪宅产品,2016年绿地新里系升级,更加强调功能性和品质,据了解南北康的绿地新里城是新里系升级后在山东的首个新里系住宅。毕竟世界500强也不是吹的,北跨先行区绿地国博城也是目前济南楼市的一个亮点。
和万科山望基本属于相连的邻居。小区不同的优势在于万科交房是精装,然而绿地新里程交房是毛坯。绿地新里城小区内绿化率规划35%以上,绿化主要覆盖楼栋之间及楼体周边,另外社区规划大约2000平的配套商业,位置在5#、6#的底层,规划社区商超、蔬果店等,以满足业主日常购房需求。
在地理位置上,万科新里程更靠近英雄山路延长线,而且现在已经开建链接济南南绕城高速的隧道和高架桥,出行会方便很多,而且绿地新里城所在的学区是经五路小学,本小学的校舍也是由绿地新里城代建的。绿地新里程自诩为济南的南大门,会有超高层商业建筑配套。目前距离领秀城贵和购物中心仅仅也是五分钟。目前价格在19000到21000之间。
交通一直是南北康片区的优势,片区距离济南南绕城高速入口仅2公里,出行上济青、京台等高速都非常方便,南北康片区以北、103省道北端,英雄山立交已经实现了360度互通,南绕城北立交,103省道将其南北相连,构成了南北康便捷的自驾路网,基本30分钟内可以抵达济南各个地方。
绿地国际城。①.教育资源:胜利大街小学分校,买济南市排名前三的学校,胜利大街小学分校,师资力量是从老校区调配的,现在泉景校区的师资都是能看得到的。
②.交通便利:交通方面东靠隧道,西靠高架,30分钟济南那济南任何一个主城区。
③.环境好:东靠石房峪马武寨山,南部片区环境好,负氧离子高,政府打造的两座山体公园,现在已经可以通过步道上山了。
④.公司背景:绿地泉是济南本土企业,前身是济南市房地产开发总公司。比较比较绿地泉的所有住宅项目,价格都比周边社区价格高,配备的资源配套都是最好的。
⑤.商业配套:周边5-10分钟到环宇城,领秀城贵和,项目本身规划了商超,市区级文体三馆。
⑥.医疗配套:距离省立医院南院只需要5分钟车程,距离市立五院儿童医院只需要15分钟车程,社区内部规划有三甲医院。
⑦.南控政策:老济南都知道,南控北夸东拓西进中疏,南部片区往南没有可以拿的地了,后期想要在南城买房只能买二手房,在售的楼盘只有4-5家楼盘,对比下来只有绿地国际城性价比最高。
⑧.物业服务:物业属于绿地泉自己的物业,具有一级物业资质,从销售到后期交房入住绿地泉物业从始至终服务于业主,社区物业大堂配备了健身房,游泳池,业主食堂,这是济南市少有的社区配套。
⑨.价格优势:同属于南城片区,绿地国际城15500-16000的价格,比周边要便宜1000-2000元左右,超低的价格能买到优质的教育资源,医疗资源,山体环境资源。
⑩.文庄西侧的地明年一季度就要拍地,拍地的价格最少也要13000-14000,到时候卖15000-16000的价格根本不可能,坐着等升值。
绿地国际城同样劣势也比较明显,因为位于济南的西南片区。目前发展来看略微偏僻配套相对不够完善。
华润公元九里千佛山南,城市山居,学府大城,千亩公园旁,南部片区最适合宜居的城市生活综合体项目
本小区主打的是环境,区域价值凸显 南控稀贵之地,土地资源稀缺,有水,东侧临近兴隆水库,南侧三面环山,珍珠山和望花楼山,空气、视野、绿化率都相对会好于其他小区。生态优越人居 三山交汇处,千亩自然鲜氧园林。
最大的优势,本项目位于二环南兴隆片区。主要是六层洋房,11层小高层以及18层高层组成。,价格大概在21000-24000每平米,高层在18000-20000块钱左右。单独从价格的维度看性价比还是比较高的。而且户型设计合理,所有户型都是全明户型,采光和通透性都是很不错的,大多为眼睛房户型,动静分离,照顾了两代同居的隐私。
从已经交房的华润中央公园和华润紫云府来看,华润的居住品质没的说还是非常不错的,园区的维护不错,安保工作做的也不错,最大的亮点的小区的绿化率决定了华润的盘就是一个偏改善的楼盘。社区都有一个社区公园,北边华润中央公园有一个云平公园,成了小区业主们茶余饭后休闲遛弯的最佳去处。
公园九里的优势明显但是劣势同样明显。
1.目前九里的学校是不是和紫云府在同一个校舍好不得而知,如果是单独的学校的话,现在还没有动工的影子。
2.因为整个公园九里的项目距离二环南路。还有接近3km的路程。出行不是很方便,因为目前进出小区的道路只有一条,而且和工程车辆混混用。目前紫云府交房数量已经3600多户。后期明年兴隆村回迁阀大概交付5000户左右。再加上公园九里的5000余千户洋房。本个地块大概会有10000多户的。所以后期拥堵可能是一个大的障碍。
3.另外现在在业主群里探讨比较多的就是华润的千亩生态公园。从去年开始卖房子到今年房子卖得还不错,但是公园一直没有动工。容易让人联想到之前销售华润中央公园时规划的水上公园的流产,会不会这个千亩生态公园也会像之前的水上公园一样不了了之。
旭辉银盛泰博观山悦余秋雨说,世上豪宅都筑于半山,山环水抱,自古尊贵资源稀缺,注定只为少数人拥有只有半山,最符合豪宅生态高度不同,格局大不同,千佛山下,低密阅境洋房,项目位于蝎子山西临,银丰花园东临,南侧是兴济河,南沿河背靠山。位置很好,交通方便。旭辉银生态自诩为千佛山南的高端住宅,确定看了他的样板间之后,真的感觉有豪宅的气质和影子。博观山悦靠近阳光舜城以及天泰太阳树小区附近。有一大部分置换型的客户可以选择。位置不错,环境不错,交通也不错。目前学区是和银丰的学区一起上舜文学区。
最重要的也是精装交付。这样的话就弥补了和公元九里做横向对比的劣势。山环水抱,自古尊贵资源稀缺,注定只为少数人拥有只有半山,最符合豪宅生态高度不同,格局大不同。目前价格2.1-2.5万之间
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1. 济南正在售的新楼盘,济南的房子会降价吗?
房价,同当地的经济发展状况密不可分,经济发达,能够不断吸引外地人进入,房价就会坚挺。作为山东省的省会城市,济南的经济表现一直差强人意,在全国同类型城市的排名也一直很尴尬。由此,济南的房价也是一直不温不火,在每次全国性的涨价风潮中,济南总是慢半拍。经过2016年前后的普涨,目前济南房价均价19000左右。济南东部是产业聚集地,房价一直是全市领头羊,历下区目前均价25000,高新区的CBD片区,为近几年市政府的重点发展地区,目前在售新房价格23000。济南南部因为地处泉城的泉水涵养区,不会大面积的向南扩展,目前最南部成片开发新房价格21000。济南的房价会不会降呢?我就从济南的西部,北部入手,从以下几点管中窥豹。
1.济南西部的西客站片区,因为产业薄弱,房价一直处于低位,经过涨价风潮,在2017年九月份之前,二手房价格维持在13000左右,此时政府抛出医学中心建设计划,拆迁十几个村,单户拆迁补偿款在400万左右,由此产生的购买需求直接拉升房价,截止目前,该片区二手房价格升至18000-20000。
2.2017年底,西客站片区高铁合围地块土拍,最终楼板价11000。
3.西客站片区齐鲁大道北延跨黄项目,冻结拆迁西客站片区7个村,仍采取货币补偿方式。
4.济南北部的天桥区,一直是房价低洼地段,属于城区房价最低的地方。2018年天桥区的洛口片区拆迁,3000亩土地拆迁冻结。
5.由国家提出、省政府主导的新旧动能转换先行区试点,地处济南北部。
综上所述:济南房价在短期内受调控政策制约,或许会持平,但不会下降。未来的趋势还是上升的。
2. 超级房探|总房款150万?
150万,在济南怎么买房?近日,栏目组收到不少用户留言,想要记者帮忙推荐济南东部主城区100㎡左右,总价150万元上下的房子。
很明显这类客群的需求是刚需自住,价格是首要考虑因素。在其他置业诉求方面更关注产品本身、基础教育配套以及项目未来价值潜力等因素。纵观目前济南东部主城在售项目,满足100㎡、总房款约150万条件的房源还是集中在新东站、华山片区。记者实际探访,选取了几个楼盘给予分析解读。大华公园城市大华公园城市位于新东站片区,地处凤萧路西,鲍山人民法庭南侧,在济钢中央森林公园北侧。开发商为大华地产。该项目有A1、A2两个住宅地块。其中,目前在售的A1地块,共规划15栋住宅,包含10栋18层小高层、4栋27层高层、1栋22层高层。容积率2.7,绿化率35%。A1地块产品主打刚需,户型面积有94㎡、98㎡、105㎡、120㎡,为三室和四室产品,精装修。据悉,后期A2地块可能会以洋房和别墅产品为主。(三室两厅一卫,94.57㎡)(三室两厅两卫,120.4㎡)(三室两厅两卫,105.57㎡)目前在售房源中,98平均价14000元/㎡左右,总价在145万左右;105平房源均价15000元/㎡,总价155万元左右。大华公园城市北侧规划有地铁6号线,梁王站距离在1000米之内;南侧规划有地铁9号线,路家站距离也在1000米之内,未来的交通配套还算不错。除此还有济钢森林公园、白泉廊道、韩仓河景观带,项目周边生态环境亮眼。同时项目内还配建了一所18班的幼儿园,项目东西两侧也规划了教育用地,但尚未出让。目前,项目周边有众多荒地和待拆迁的厂房,路况较差,需要未来几年的建设和开发。从发展潜力来看,地铁利好、公园配套以及新东站片区片区的产业规划和落地,所以这个项目对于预算有限的刚需购房者来说,也算一个不错的选择。中粮祥云中粮祥云位于工业北路以北,西临凤箫路,距R3的裴家营地铁站大约500米。2019年9月,中粮一次性拿下六块住宅用地和一块商业用地,住宅楼面价超过7000元/㎡。据置业顾问介绍,目前101平的三室就剩36套,在A3地块,即将加推,均价14500元/㎡,总价145万元。这个户型也是目前比较主流的小三室户型,能够满足年轻人初期居住的需求。项目2020年就已经入市,目前在售的是A3和A8地块。A3地块地上容积率2.3,规划建设8栋住宅,全部为10-18层产品。社区无底商,社区内地面无机动车位,整体比较纯粹。但低层产品采光一般,部分楼栋有日照不足的居住公寓,约22套。与片区内其他项目相比,中粮祥云的优点是大悦城商业配套,但这一远期规划加上周边荒地一片,还需要沉下心来再等等。值得注意的是,中粮祥云首入市场便“信用”塌陷,因为违规骗取预售证遭受主管部门八项处罚,信用等级降为C级。这样的操作大大降低了对开发商的信任度。奥体时代在新东站往西,就是张马片区。目前张马片区在售项目比较多,片区价格最低的应该是位于西北角的奥体时代。虽说叫奥体时代,但是这个项目距离奥体片区10公里。目前在售二期房源,面积为108-145平米的三室和四室户型,均价12500元/㎡,价格是很合适了。春节前,项目每平米均价在13000-14000元,春节后价格下调,据现场置业顾问介绍卖的还不错。目前奥体时代一期已经封顶。但是项目周边比较空旷,道路条件较差,还需要一定的开发周期,从项目到奥体中路大约是5分钟车程,距离新东站也很近,车程在15分钟以内。北侧规划白泉走廊,东地块距离地铁口也很近,不利因素就是西地块西侧有垃圾转运站、高压线影响等。另外这个项目是碧桂园、正荣、旭辉银盛泰三家开发商联合开发,具体交付品质如何还有待呈现。中国铁建·梧桐天樾张马片区再往西北,就是华山片区。华山除了老大哥中海,片区内还有一个项目,叫梧桐天樾。梧桐天樾原名中铁建梧桐苑,2019年5月8日拿地,楼面价8196元/㎡,2020年下半年入市,2021年项目更名中铁建梧桐天樾,现均价14000元/㎡左右,150万预算可考虑该项目的119㎡户型,2023年交房,现在项目都已封顶。梧桐天樾119㎡户型整个项目共包含2个地块,总占地面积约9万平米,精装修,容积率均为2.9。西侧地块规划有6栋住宅,全部为21-26层高层产品。目前在售房源仅3号楼,户型面积119㎡和136㎡。查询最新网签数据,入市近两年,梧桐天樾至今只卖出16套房子。作为华山片区唯一一个非中海系的楼盘,这个楼盘从2020年面市至今一直都处于比较尴尬的境地。中铁建梧桐天樾区位图地理位置来讲,梧桐天樾位于华山的北部,项目南边有很多高层,视野受阻并不能看到华山湖。另外项目本身以及项目周边楼盘都是一些大高层,居住氛围还是比较压抑的。在华山片区,中海九樾府与梧桐天樾是经常被拿来比较的两个竞品,目前九樾府处于尾盘阶段,仅剩十余套房源,但九樾府清盘后,中海还有阅麓山来持续供应,阅麓山位置更靠近华山湖,交通更方便,价格相对要高一些,整个楼盘品质也更高。梧桐天樾主打科技健康住宅理念,其“五衡”科技是其主打卖点,户型比较方正,装修风格也简约,但是14000元/平米支撑起来的科技住宅,后期入住运营还有待验证。不知九樾府清盘后梧桐天樾是否如愿迎来自己的“春天”,还是被阅麓山继续压制呢?3. 自己在济南买个地下车位需要二十万?
★停车位涨价有多猛?
据地产研究机构人员介绍,五六年前,济南车位的均价在6万元左右,而现在,济南小区车位价格已经普遍进入“10万+”时代。一般小区,有产权的车位8.5万元起,以9万-13万比较普遍。稍高档一点的小区在14万-15万之间。而像茗筑一品、恒大帝景等核心区域的新楼盘车位价格在18万-19万,有的高档楼盘车位会卖到25万元。
★不同区域停车位价格差异大
城市东部:10万—20万
据了解,工业北路附近在售的万科新里程车位价格在10万元左右;飞跃大道与凤鸣路交叉口附近的万科龙湖紫郡预计七八月份销售车位,该楼盘置业顾问称估价在10万到15万元之间。
城市西部:10万—18万
映月紫云城位于机床二厂路,距济微中学约700米。据一位置业顾问介绍,“房子均价约1.46万元,车位价格在15万左右,预计今年6月份能交房。”
阳光100小区五期车位价格在18万元左右,近期还将增长5000元;紧邻济南森林公园的龙腾国际花园房价约7000多元/平方米,地下车库14万元/个,只卖不租,目前地下车库已售罄;距济南西站2公里左右的梦世界华园房价约1万元/平方米,车位10万元/个。
城市南部:13万左右
中海国际社区位于郎茂山路与二环南路交叉口,小区还存在尚未销售的地下车位,价格在13万左右。
城市北部:10万—15万
位于二环北路附近的三建瑞景苑目前还在建设之中,据售楼处工作人员介绍车位价格预计13万元左右。堤口路上的世茂天城的车位预售价在15万元左右。
城市中心:20万—30万
距开元山庄不足200米处的燕玺台小区,车位2016年底就卖到了25万元。约5公里外,拉菲公馆一置业顾问也表示,2016年底,他们楼盘停车位也卖到了23万到25万元的价格。
★停车位为什么这么贵?
1、济南停车位缺口已超90万个
车管所数据显示,2015年6月底,全市机动车保有量163.86万辆,其中市区机动车保有量99.99万辆。停车办提供的数据显示,当时市区停车泊位实际使用共计45.75万个。按照国际通行惯例1:1.2的要求,99.99万辆汽车至少需要119.9万个停车泊位,缺口74.15万个。
仅仅过了一年,济南市机动车保有量大幅增长。截至今年6月30日,全市机动车保有量已达到174.3万辆,其中市区机动车保有量约为118万辆,比去年同期多了近20万。按照国际通行惯例1:1.2的要求,所需停车泊位141.6万个。据济南市停车办相关负责人介绍,目前济南停车泊位共50.55万个,只比去年同期多了不到3000。如此算来,停车位缺口达到91.05万个。停车泊位数的增长速度远赶不上机动车保有量的增长速度。
2、开发商“只租不卖”倒逼业主
目前租车位每月约300元,一年只有3600元,照一个车位15万元计算,可以租用41年,钱不宽裕的车主自然会选择租用车位。而开发商为了快速回笼资金,用“只售不租”的计策来出售车位,车主不买车位,车辆就无法进入小区,只能停在大街上。长此以往,业主就会慢慢考虑在小区购置车位。
3、土地价格的上升,也推动车位成本的上涨。
从投资的角度来看,车位还有升值空间,若今后房子出售或出租,有车位的房子会更增值、更好租,这成了大家购买车位的原因。一位二手房经纪人介绍,不少小区停车难,两套房子的条件差不多,有车位的房子肯定要好卖而且卖得贵。
4、利用车位是必需品的属性提价
停车位属于商品房的一种特殊配套,对于买了房的业主来说,如果要停车只能选择购买。而开发商实际上掌握着局部垄断权,独此一家,除非不停车。
5、车位价格没有官方标准
根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》,政府规定住宅小区内共用车库租赁费基准价格为每个220元/月,可上浮10%,下浮不限。普通住宅小区物业管理阶段共用车库停车服务费基准价格为每月35元/辆,最高上浮10%,下浮不限。换句话说,租一个地下车位费用每月最高不超过280 . 5元,一年费用3366元。但是对于车位的销售价格,政府并没有规定,主要是由开发商自行定价。而很多开发商卖车位并非以成本定价,而是按照需求定价。所以,很多开发商才会竞相提价,使得价位一路飙升。
总体上来说,车位可以地简单分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的。
所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚,你签署的是《机动车位购置协议》,还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。
人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,而人防工程又是属于人民防空工程建设的,根据有关规定,国防资产属于国家所有。此外,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。
因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢?根据目前的司法实践,对人防车位的租赁主要有两种观点:观点一、部分法院认为,任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权,转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益,即使双方签订了车位使用权转让协议,该协议也是无效的。
观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的,开发商可以通过租赁人防车位获得租金,但使用人防工程必须办理登记手续。因此,如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且,租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
最后,大家在约定租赁期限还要注意,依照《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。
4. 长清的房价会一直上升吗?
有"八山一洼一平原"之称的长清,是山东省济南市11大区之一。北京有八达岭长城,长清有齐长城。下面一起来看看长清的房价情况:
先了解一下济南市房价走势近一年来,济南房价呈现出稳步上涨态势,2019年5月均价17008元/平米,较2018年末16063元上涨了5.88%。二手房处于稳价状态。
近三年来,济南房价持续上涨较强劲,中途较少有回落。2016年6月均价8507元/平米,2019年5月17008元,涨幅100%,年化上涨33%。二手房涨势也很猛。
整个济南目前在售新盘414个,区域价格差异较大。
长清房价走势情况近一年来,长清房价处于高位回落状态,2019年5月均价10701元/平米,较年初11653元,下跌了8.20%。较历史高位12676元下跌了15.58%,波动幅度挺大。
近三年来,长清房价也是一路上涨,2016年6月5663元/平米,2019年5月10701元,涨幅89%。当前房价从12676元回落到了2018年6月份之前三个月的水平。目前长清有32个新盘在售。
长清房价大概率跟随全国房价走势1、济南处于靠前的二线城市,经济水平是不错的。全国房价基本定调在“房住不炒”的调控格局,以稳房价、稳地价、稳预期为主基调。目前济南房价平稳在高位,长清房价有回落的阶段性状态。2018年全国房价上涨超12%,依社科院预期,2019年全国房价稳中有落上涨7.90%,还是在上涨,只是上涨趋缓而已。长清的房价也会是这样一种状态——跟随全国房价走势。2、长清区房价在济南处于中等状态水平:
3、长清区共有58万常住人口,2018年度的经济情况:2018年度GDP值367亿元,人均6.32万元,非常接近全国平均水平6.8万元。
财政收入23.5亿元,人均创收0.42万元,低于全国人均创收1.31万元的水平。
社会消费品零售总额165亿元,人均2.95万元,较全国人均消费支出1.98万元,高出49%。
进出口总额8.8亿元,在济南11个区排最后,说明工业经济不是强项。
2018年城镇居民可支配收入21897元,低于全国人均水平值28228元;其中城镇居民人均收入39250元,农村人均收入17755元,城乡差距较大。
总体来看,长清区的经济发展水平一般,其房价在济南属于中等也就说得过去了。但是从其经济状况而言,对当前房价过万元水平,和尚持谨慎态度。上述楼盘数据仅供参考。
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5. 唐冶绿地城二手房值得入手吗?
唐冶绿地城是济南唐冶片区的新房之一,位于经十路与凤凰路交汇处东北角,由济南唐冶投资有限公司开发建设。该项目包括住宅、商业、办公等业态,以高层住宅为主,总建筑面积为1060000平方米。目前该区域在售新房主要有中海和谐之城、龙湖舜山府、绿地卢浮公馆等。
唐冶绿地城二手房的价格大概在每平方米110000元左右,价格相对较高。不过,具体是否值得入手还要根据个人的具体情况和需求来判断。
从配套设施来看,该区域周边有山东大学第二医院、社区医院等医疗资源,同时还有多所中小学校和幼儿园,教育资源相对丰富。此外,该区域还有唐冶公园、凤凰山体育公园等休闲娱乐设施。交通方面,目前已经开通了多条公交线路,并且规划中还有地铁4号线经过该区域,交通较为便利。
总的来说,唐冶绿地城二手房的价格相对较高,但是如果您注重教育资源和医疗资源,并且能够承受一定的交通和价格压力,那么还是值得考虑的。不过,购房前需要充分了解该区域的各项配套设施和交通情况,以及房屋的具体情况和价格,做出明智的决策。
6. 你觉得济南哪个地方最适合居住?
济南哪个地方更适合居住?如果从历下、市中、历城、槐荫、天桥这种城区来划分的话,小编觉得还不够详细。光拿历城来说,你觉得历城二环内的片区与偏远片区居住感能达到一样吗?小编认为不能说是天差地别,那也是相差得远之又远。
下面,小编就为大家简单介绍一下济南各片区,至于哪里更适合居住,你来做判断。上面的片区划分比较细,部分区域没有新房在售,我们主要讲一下有新盘在售的区域,由东往西介绍。因各片区存在叫法不同,以上两幅图对比来看。01、唐冶片区唐冶虽然出了绕城高速,相较于张马屯、雪山来说更为偏远,但唐冶片区的商业、商务用地非常多。在商业上,开业的奥特莱斯成为逛街首选之地,王府井免税综合体。海潮汇及鲁能、万科配建的商业项目,将共同缔造唐冶的繁华。东八区企业公馆、院士谷、天鸿创谷、唐冶中心、尚东企业公馆等大量的公寓、办公楼相继落地、交付,租金相比奥体、CBD、汉峪均有优势,周边大量的人群居住,将催生一批批创业者,唐冶未来3-5年繁华的样子肉眼可见。另外,2号线已经运行,4号线正在建设中,交通更为便利,它的环境、产业发展、生活配套、交通都比较优秀,价格对刚需友善,性价比高,劣势在于有飞机航道,现在唐冶在售房源不多了。02、雪山片区因为它距离CBD、汉峪、奥体比较近,区域位置较好,价格也相对便宜,近四五年都是刚需客户的首选之地,但它东侧是绕城高速,北侧是胶济铁路,西侧又有炼油厂,有较多不利因素,现在楼盘房源供应量充足,价格也相比去年有涨幅。03、孙村片区孙村片区现在看来位置很偏,但很有发展潜力,隶属于济南高新技术产业开发区,有齐鲁科创大走廊、自贸区等利好政策加持,有产业规划、企业入驻、大量的商业配套,并且环境很好,有很多低密度楼盘,现在部分刚需小户型楼盘,可能销售一般,但过几年这里将会成为改善人群的置业首选之地,当然,现在配套和交通都不完善。04、郭店片区郭店位置偏远,环境较差,配套比较匮乏,但区域价格确实便宜,且是低密度住宅为主,所以也吸引了大量的刚需客户。05、神武彩石片区(章锦、彩石)神武、彩石片区位于邢村立交南侧的片区,多数人感觉偏远,现场去看感觉其实位置还不错,经十路以南的位置,现又有了8号线的地铁规划,交通算便利,环境较好,龙湖、金茂、融创等大开发商项目,品质较高。配套学校大多签约稼轩(公立学校),也就是二中教育集团。片区功能定位为以综合保税为主的外向型经济中心,兼具生活居住、公共服务、综合配套等功能为一体的产业新区。但整个片区产业用地居多,住宅用地较少,住宅区整体规模小,规划人口少,且与产业板块无明显分割,区域整体形象不完善,居住氛围不集中,会一定程度上受周边企业生产运输等方面的噪音和交通影响,配套方面,商业配套少,规划还未落地,需要依靠唐冶及文旅城配套,所以适合在周边就业的刚需客户购买。06、张马屯片区(工业北、新东站)张马屯片区优点是交通便利,多条地铁经过,而且距离奥体、CBD较近。规划都是街区制,住宅小地块,没有大的地块分隔,小路网非常密集,整体居住用地居多,商业只分布在工业北沿线,整个区域还有大量空地,从17年开始开发,项目价格、品质、产品都差不多,主要为刚需客户。07、王舍人片区(济钢片区)片区内未来土地供应量将会比较充足,现在来看,很难突破刚需片区的宿命。08、长岭山片区(刘智远片区)长岭山片区属于历下区最靠东的区域,靠历下的学区以及距离CBD、高新区近的区域位置因素吸引客户,目前长岭山片区的项目因为拿地价比较高,所以片区内的楼盘多为改善型,价格相对较高,楼盘去化速度较慢。09、盛福片区区域处于历下、历城、高新三区接壤的地带,强邻环绕,引来了很多开发商拿地,招商、银丰、越秀、金茂、阳光城,各项目基本上是各个开发商的高端产品系,户型也都在120㎡以上,均价在22000-25000元/㎡左右,片区目前在售、待售的项目比较多,还有大量土地可出让,明年中电建国誉府入市,片区楼盘竞争较为激烈。10、贤文片区贤文片区能享受到CBD、奥体、高新万达等所有的配套,是东部高新区最先崛起的地方,为济南改善市场贡献了不少热度,现在房价21000-26000元/㎡,但项目目前多为高层。11、莲花山片区(文旅城片区)一个项目就是一个片区,片区规划了大量的商业,包括融创茂、融创乐园、星级酒店、酒吧街、冰蓝管,水世界、海世界、大型秀场等,配套一应俱全,但交通较为闭塞,住宅密度大,纯刚需,不适合改善和投资,对于在奥体和汉峪上班的人来说可以选择,文旅城现在高层住宅剩余3000套左右,明年大概率会清盘。12、汉峪片区汉峪片区属于济南经济快速发展的核心地段,片区规划主导功能为区域商务金融、商务总部中心、及创意研发、生态居住、配套服务于一体的复合型功能新区,并且经十路以南生态环境不错,有山体资源,出则繁华,入则宁静,成为改善客群喜欢置业的区域,低密度住宅为主,房价在400万以上,大多项目都有千万级以上的豪宅。13、龙洞片区(奥体片区)、双井片区片区区位、环境、交通、配套均有优势,紧邻龙奥大厦、奥体中心,区域位置优越;三面环山、超大水库,环境优越;地铁3号线经过,交通便利;片区主导功能为商务办公、体育休闲、商务金融、生态居住等多元功能符合的市级公共服务中心,配套资源丰富;周边多是单位宿舍,洋房等,几乎没有在售新楼盘。片区价格较高,部分楼盘价格超过30000元/㎡,处于济南的高位,目前片区房价处于高位,但升值潜力也处于高位。14、茂岭山片区(CBD片区)、科技城片区济南的新中心,多条地铁经过,未来这里将会更加繁华,改善置业热点区域,但住宅是街区制,楼是直接沿着马路而建的,几栋楼形成一个小组团,没有小区围栏。主要为商务办公、商业,在售住宅项目不多,北侧科技城片区未来将有土地供应。15、华山片区华山片区主要围绕华山湖打造的住宅区,环境较好,但周边没有商务办公规划,主要为北部刚需置业群体。16、济洛路、北湖片区(天桥老城区)北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区,尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大,片区内置业者多为周边工作群体,地源性客户,很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房,这一点也值得置业者要尽量避开,地铁2号线与规划中的7号线经过。17、柏石峪、九曲(市中二环南片区)生态环境、教育资源优势明显,吸引中西部改善客群置业。18、党家片区定位“智慧城”,连接长清与市中的重要位置,地铁1、2号线经过,片区内配套相对不完善,周边多为待开发的棚户区,主要为地缘性客户购房。19、和谐片区槐荫区最好的位置,配套资源成熟,优势明显,交通便利,但西部片区缺少带动发展的新动力,几大开发商2020年扎堆进入,销售情况都一般。20、西客站片区、腊山片区西客站片区地铁建设规划非常便利,可快速到达长清和东部,但目前的商务发展较弱,周边就业机会不多,还得看未来国际医学中心区域的发展,否则只能靠地缘性客户及齐河、长清刚需客户购房。21、峨眉、太平河(医学中心片区)济南国际医学中心,规划范围45平方公里,集医疗、教学、科研、康养于一体的国际化综合医疗健康产业,但目前片区较为荒凉,配套较为落后。医学中心片区位于绕城高速之外,相对位置更向西。想在这个区域买房的人无非两种:医学中心工作的行业内人群,片区内的拆迁地源性客户。22、美里湖、药山(药山片区)药山片区有很多厂房、物流园区,泺口附近更多的是做生意的小企业主,都属于天桥,这几年拆迁力度比较大,未来土地供应相对充足。片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业,所以购买群体还是地源性客户为主。7. 二环南楼盘那个适合刚需居住?
南控、北跨、东拓、西进 大济南的发展策略,我大济南经过20年的发展已经发展成一个油条状的城市,现在正努力往面条的方向发展,虽然现在提出了北跨的概念,但是这个过程没有个10多年,估计也看不出太大变化,造一座新城谈何容易,参考高新区就是大概发展了10年的时间。济南南因为植被茂盛和自然环境优美,空气清新,对于住在济南南城的伙伴们,感觉西边太荒,东边太堵,北边太旧,哈哈。改善或者再次置业再次选择宜居南城的概率很大,所以我大济南南城开启生态宜居新征程。
省会崛起的大时代背景下,济南城市格局奋力扩展。
东部产业新城、北部新旧动能转换区、西部高铁文化及国际医学产业集聚区、CBD齐鲁商业新 等等新的城市功能浮出水面。而作为稀贵的南城,其宜居生活城的城市功能进一步做实。
南部本就不多的土地上,寸土寸金,围绕着山水宜居、生活宜居正在描绘一幅新时代的生活画卷。新房项目分别是绿地国际城、万科山望、绿地新里程、百步亭中国mall、华润公园九里、还有银盛泰博观山悦,以及位置更偏南的绿城桃李春风。 接下来咱们就分别分析一下每一个小区的优势特点。
万科山望万科物业,连续10年物业百强评比第一名
教育:享片区经五路小学与实验中学教育资源。B11地块配建幼儿园,北侧小学已封顶,南侧规划初中
交通:英雄山立交通达全城,英雄山立交南延直达绕城高速即将完工
配套:B9地块自建276米超高层,引领片区发展,B9地块自建大型商业综合体,出门即享,周边还有贵和、环宇城等大型商超,位置相比较,就比公园九里位置就会好了很多。但是目前在售的16号楼。性价比确实比较高,单价15000到17000之间。唯一的弊端是能看到几个坟。如果购房的你并不是很在乎,那么万科16号楼105的户型和125的户型将会满足你的日常居住。
毕竟之前18000到21000的万科精装房,现在15000到17000都可以买得到。万科的户型主要是采光面非常大,开间非常大,而且是万科的品质物业以及他们的精装修。精装交付解决了很多业主交付之后装修的头疼,节约了很多精力和时间。
看了万科精致的样板间,确实是很人性化,细心的入户挂钩,用心的一键物业,舒阔装修空间,品鉴格调生活。房子,不仅承载全家居住之用,更应让家人时刻享受舒适优雅的质感生活。看了之后像极了美好的模样!
说了这么多的好,但是毕竟作为公众号,我们还是要努力发现这个社区的缺点的,确定靠近公墓有一些近,在购房合同里面体现的距离为50米,另外就是万科山望的位置在绿地新里城的西侧,也就是说绿地新里程更靠近英雄山立交南延,不会很拥堵。万科山望的出行需要经过绿地新里程,这么大的容积率如果说不堵车,估计也不可能。还有就是确实有一些人不喜欢万科的装修,喜欢毛坯房自己装修,当然这个还是仁者见仁智者见智的事了。
绿地新里程。在过去几年里绿地在济南的动作可谓瞩目,除了之前拍得大热门南北康地块,早在“绿地拍得济南中央商务区CBD核心19宗地”就已经占足了头条,420米山东第一高楼、CBD核心住宅都备受期待。绿地项目遍布国内外,尤其擅长超高层、大型城市综合体开发,有城市地标缔造者的称誉,位于共青团路西口的济南第一高楼——绿地中心,同样也是绿地的产品。绿地在济南市场的住宅开发也不少,新里系、海珀系都有,前者定位中高端住宅,后者为主打豪宅产品,2016年绿地新里系升级,更加强调功能性和品质,据了解南北康的绿地新里城是新里系升级后在山东的首个新里系住宅。毕竟世界500强也不是吹的,北跨先行区绿地国博城也是目前济南楼市的一个亮点。
和万科山望基本属于相连的邻居。小区不同的优势在于万科交房是精装,然而绿地新里程交房是毛坯。绿地新里城小区内绿化率规划35%以上,绿化主要覆盖楼栋之间及楼体周边,另外社区规划大约2000平的配套商业,位置在5#、6#的底层,规划社区商超、蔬果店等,以满足业主日常购房需求。
在地理位置上,万科新里程更靠近英雄山路延长线,而且现在已经开建链接济南南绕城高速的隧道和高架桥,出行会方便很多,而且绿地新里城所在的学区是经五路小学,本小学的校舍也是由绿地新里城代建的。绿地新里程自诩为济南的南大门,会有超高层商业建筑配套。目前距离领秀城贵和购物中心仅仅也是五分钟。目前价格在19000到21000之间。
交通一直是南北康片区的优势,片区距离济南南绕城高速入口仅2公里,出行上济青、京台等高速都非常方便,南北康片区以北、103省道北端,英雄山立交已经实现了360度互通,南绕城北立交,103省道将其南北相连,构成了南北康便捷的自驾路网,基本30分钟内可以抵达济南各个地方。
绿地国际城。①.教育资源:胜利大街小学分校,买济南市排名前三的学校,胜利大街小学分校,师资力量是从老校区调配的,现在泉景校区的师资都是能看得到的。
②.交通便利:交通方面东靠隧道,西靠高架,30分钟济南那济南任何一个主城区。
③.环境好:东靠石房峪马武寨山,南部片区环境好,负氧离子高,政府打造的两座山体公园,现在已经可以通过步道上山了。
④.公司背景:绿地泉是济南本土企业,前身是济南市房地产开发总公司。比较比较绿地泉的所有住宅项目,价格都比周边社区价格高,配备的资源配套都是最好的。
⑤.商业配套:周边5-10分钟到环宇城,领秀城贵和,项目本身规划了商超,市区级文体三馆。
⑥.医疗配套:距离省立医院南院只需要5分钟车程,距离市立五院儿童医院只需要15分钟车程,社区内部规划有三甲医院。
⑦.南控政策:老济南都知道,南控北夸东拓西进中疏,南部片区往南没有可以拿的地了,后期想要在南城买房只能买二手房,在售的楼盘只有4-5家楼盘,对比下来只有绿地国际城性价比最高。
⑧.物业服务:物业属于绿地泉自己的物业,具有一级物业资质,从销售到后期交房入住绿地泉物业从始至终服务于业主,社区物业大堂配备了健身房,游泳池,业主食堂,这是济南市少有的社区配套。
⑨.价格优势:同属于南城片区,绿地国际城15500-16000的价格,比周边要便宜1000-2000元左右,超低的价格能买到优质的教育资源,医疗资源,山体环境资源。
⑩.文庄西侧的地明年一季度就要拍地,拍地的价格最少也要13000-14000,到时候卖15000-16000的价格根本不可能,坐着等升值。
绿地国际城同样劣势也比较明显,因为位于济南的西南片区。目前发展来看略微偏僻配套相对不够完善。
华润公元九里千佛山南,城市山居,学府大城,千亩公园旁,南部片区最适合宜居的城市生活综合体项目
本小区主打的是环境,区域价值凸显 南控稀贵之地,土地资源稀缺,有水,东侧临近兴隆水库,南侧三面环山,珍珠山和望花楼山,空气、视野、绿化率都相对会好于其他小区。生态优越人居 三山交汇处,千亩自然鲜氧园林。
最大的优势,本项目位于二环南兴隆片区。主要是六层洋房,11层小高层以及18层高层组成。,价格大概在21000-24000每平米,高层在18000-20000块钱左右。单独从价格的维度看性价比还是比较高的。而且户型设计合理,所有户型都是全明户型,采光和通透性都是很不错的,大多为眼睛房户型,动静分离,照顾了两代同居的隐私。
从已经交房的华润中央公园和华润紫云府来看,华润的居住品质没的说还是非常不错的,园区的维护不错,安保工作做的也不错,最大的亮点的小区的绿化率决定了华润的盘就是一个偏改善的楼盘。社区都有一个社区公园,北边华润中央公园有一个云平公园,成了小区业主们茶余饭后休闲遛弯的最佳去处。
公园九里的优势明显但是劣势同样明显。
1.目前九里的学校是不是和紫云府在同一个校舍好不得而知,如果是单独的学校的话,现在还没有动工的影子。
2.因为整个公园九里的项目距离二环南路。还有接近3km的路程。出行不是很方便,因为目前进出小区的道路只有一条,而且和工程车辆混混用。目前紫云府交房数量已经3600多户。后期明年兴隆村回迁阀大概交付5000户左右。再加上公园九里的5000余千户洋房。本个地块大概会有10000多户的。所以后期拥堵可能是一个大的障碍。
3.另外现在在业主群里探讨比较多的就是华润的千亩生态公园。从去年开始卖房子到今年房子卖得还不错,但是公园一直没有动工。容易让人联想到之前销售华润中央公园时规划的水上公园的流产,会不会这个千亩生态公园也会像之前的水上公园一样不了了之。
旭辉银盛泰博观山悦余秋雨说,世上豪宅都筑于半山,山环水抱,自古尊贵资源稀缺,注定只为少数人拥有只有半山,最符合豪宅生态高度不同,格局大不同,千佛山下,低密阅境洋房,项目位于蝎子山西临,银丰花园东临,南侧是兴济河,南沿河背靠山。位置很好,交通方便。旭辉银生态自诩为千佛山南的高端住宅,确定看了他的样板间之后,真的感觉有豪宅的气质和影子。博观山悦靠近阳光舜城以及天泰太阳树小区附近。有一大部分置换型的客户可以选择。位置不错,环境不错,交通也不错。目前学区是和银丰的学区一起上舜文学区。
最重要的也是精装交付。这样的话就弥补了和公元九里做横向对比的劣势。山环水抱,自古尊贵资源稀缺,注定只为少数人拥有只有半山,最符合豪宅生态高度不同,格局大不同。目前价格2.1-2.5万之间
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