湖滨二手房出售(您所在的城市房价是多少)
资讯
2023-11-23
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1. 湖滨二手房出售,您所在的城市房价是多少?
你好!我是彼岸阳光。
我所在的城市是广西玉林。
房价同5000到8000不等,看地段吧!
致于工资,按月计的在3000上下浮动,计件的就不好说,有五六千的,也有万几的。大多数以计件厂多。
2. 岳阳房价会跌吗?
我的观点,岳阳房价下降可能性不大!
岳阳古称巴陵,为湖南省第二大经济体,长江中游城市群重要成员,湖南省域副中心城市。岳阳位于江南洞庭湖之滨,依长江,江湖交汇,不仅是中国南北东西交通要道、国务院首批沿江开放之重地,且是长江中游重要的区域中心城市、湖南首位门户城市。
陆路交通也极为便利,境内长江、京广铁路、蒙华铁路(在建)、京广高铁、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等国家交通主动脉在岳阳交织成网。且于2015年新建了岳阳三荷机场。
下图所示18年岳阳GDP3411.01亿元,省内排名第二,名义GDP增速9.34%省内第四。并且18年投资280亿建设环洞庭湖旅游母港,在南湖投资30亿元安徒生童话乐园项目等,均是大手笔的高端旅游业。
目前价格稍高的新盘,南湖附近的香山四季12000左右,青年路天伦国际10000+,也有东风湖旁边的双湖公馆不到7000,再远一点的云溪区大汉新城5000左右。
综上,岳阳经济向好,房价下探空间有限,反而如有利好政策,房价会有所上涨。
3. 无锡哪个区最好?
要说无锡哪个区好,还真不好说。各个区都有各个区的优势特色,滨湖区风景好,经济发展政治区位优势足;新吴区产业园区多,经济发展好,就业机会多,经济收入相对高;梁溪区作为城市中心,休闲娱乐购物便利,教育医疗文化基础好;锡山区交通便利,产业园特色园区发展好,与中心城区发展密切,经济发展快;惠山区高铁发展快,特色园区特色农业发展好,人居环境好等等。各有千秋,就是怎么看怎么选择的问题了。
4. 滨湖龙川里为什么便宜?
滨湖龙川里可能之所以便宜,可能有以下几个原因:
首先,该地区可能是一个新兴的开发区,还没有完全发展起来,因此房价相对较低。
其次,该地区可能缺乏便利的交通和基础设施,这也会影响房价。
此外,该地区可能没有大型商业中心或高档社区,缺乏吸引力,导致房价较低。
最后,该地区可能存在一些不利因素,如环境污染或治安问题,这也会影响房价。总之,滨湖龙川里的房价较低可能是由于地区发展不完善、交通不便、缺乏商业中心和不利因素等多种因素综合影响所致。
5. 合肥滨湖新区未来潜力如何?
在研究合肥房地产的时候,不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起,都有其背后的深层原因,以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因,房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》),国家定位不同,城市所受到的待遇自然也不一样,城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,合肥城市的整个框架都还在二环以内,甚至连二环都没有填满,城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,这7年中,合肥发展非常缓慢,城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区,是首批国家级新区,我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模;1993年合肥市经济技术开发区成立,我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充,但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来,二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大,经开区已初具规模。从这一年开始,合肥拉开了大建设的序幕,在之后的十几年中,合肥从一个无名小卒,逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年,合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时,合肥四大行政区都开始了自己的产业规划,比如包河工业园区,蜀山经济开发区,庐阳工业园区,瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年,与此同时,经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年,合肥产业已经四处开花,在之前四大行政区自有的工业园基础上,三县靠近合肥市区的区域,也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园,长丰的双凤工业园,肥西的桃花工业园。这一年,还有一件大事情,那就是滨湖新区启动建设,这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中,历经18年的建设,合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模,高新区仍在往大蜀山以西扩张,其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型,滨湖区大的框架已经落成,启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中,合肥工业区继续扩张,政务区基本建成,滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中,给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度,看着这两个区域的发展和崛起,又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同,同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前,也就是政务区刚开始建设的时候,在其西部,高新区已经过10年的发展,蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区,其工业区已完成大半,居住区框架也已成型。2003年的合肥,人口主体还在老城区二环以内,甚至连二环内都没有塞满,政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此,我们可以发现,政务区是在高新和经开两个工业区,以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚,既有产业的合围,提供足够的刚需,又有周边原住居民的改善需求,同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展,既保证中心化,又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性,却还有很大的不同(公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》)。滨湖区和政务区相似的地方是,都是市政府极力发展的区域,投入大量优质资源,比如地铁和学校。都是另辟新区,而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是,两个区域内都没有工业制造业,基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是,政务区周边基本上都被产业区包围,滨湖区只有西边和北边有产业,并且尚有一定的距离(公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗?近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远,中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多,滨湖区成熟要经过更为漫长的时间,后期核心规划区域尚未建成,早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看,尽管经过30年多点开花式的扩展,目前整个城市的发展,最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心,向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼,但从某种意义上来看,政务区天生就是市中心,而滨湖区正努力打造另外一个市中心,多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
我在之前的文章中分析过,房产价值组成主要分为两个部分,一个是土地价值,一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值,比如学区,地铁,环境,商业等等,这些基本上是投资者无法改变和选择的东西(公号“小易论楼市”《合肥资源投入和土地价值》)。土地价值的提高,主要是通过政府对土地的资源投入,因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面,这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出(公号“小易论楼市”《开发商的成本,合肥地王你们还好吗?》),随着土地价格越来越高,物业价值在房产价值中的占比越来越低,目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看,市区的土地价格相差并不是很大。
我在之前的文章中指出,从纵向来看,影响房产价值变化的最大因素是房龄(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。房龄直接关系到房屋的折旧,当新房交付使用之后,其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期,房龄相差5年的房子,年轻一点的升值50%,而房龄老一些或许只有40%。因此,如果有可能,同等条件下,应尽可能投资新房。
我在庐阳区的文章中分析过(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区二手房成交分析及购房建议》),合作经济广场的价格为什么在合肥老城区那么高,比周边的房子单价高出1w多,就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值,他们体现的主要是土地价值,一旦有高物业价值的住宅出现,其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。
因此我们也就可以看到,即使老城区市中心有那么多的老破小(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》),很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱,市中心的土地价值很高,但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格,但老房子基本都在市中心,而新房子基本都在郊区,所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。
最理想的投资应该是这样的,你买了新房,在你交房后的若干年里,这个区域发展成熟,并且成为市中心,这样你的投资收益得到最大化,最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初,其房价基本跟全市平均价格相差不多,大概比全市高了10%左右,很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入,政务区逐步拉开了与其他区域的差距,到目前为止,政务区均价已经超出全市均价40%以上(公号“小易论楼市”《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》)。
合肥房产的最佳投资机会在哪里
过去的将近20年,合肥一直秉承着工业立市的理念,目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移,合肥近些年来发展非常迅速,大量的就业机会,吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化,我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥,合肥与芜湖的差距越拉越大,在全省的首位度越来越高。
其实我一直在思考“合肥房产的最佳投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升,还有合肥每个区域的价值提升,都与资源投入有很大关系。资源的过度集中,使合肥的土地价格近几年一路飙升,土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入,也拉开了合肥不同区域的土地价格。
在前面的文章中,我对合肥各个区域房价作了分析,我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域,基本上均价都超过了2w。第一个是合肥政务区,这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域,第二个是老城区环城河以内,第三个是滨湖区的46中学区范围,第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围(公号“小易论楼市”《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》)。
以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区,基本不掺杂任何工业制造业,这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区,我之前文章里讲过,学区的溢价是所有条件当中最高的(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心,经开区,政务区,滨湖区都是资源大量投入的新区,老城区则本身就优质资源密集。
我们未来在寻找投资机会的时候,一定要关注政府5-10年内的市政规划,哪里是政府资源集中投放的区域,那里的土地就会得到急剧升值。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟,资源投入即将饱和,在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下,我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖,尽管滨湖近来负面消息频频发生(公号“小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》)。换句话说,我们能够获得可观收益机会最大的区域,仍然还在滨湖。
所以从某种意义上来讲,最佳的投资机会还是在新区,但注意并不是每一个新区都能成为市中心,只有有机会成为市中心的新区,新房才值得投资。
搜索关注微信公众号“小易论楼市”,更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前。
6. 西安华海湖滨会馆二手房哪里最好?
西安华海湖会馆的中大国际二手房最好,是高新区科技三路核心区域一个城市豪宅,除了其他楼盘无法比拟的地段优势外,还因为是中大国际开发而显得十分神秘和特别,全精装修实景现房,紧邻西安丽思卡尔顿酒店和中大国际商业中心为业主提供专属的高品质生活服务平台。
7. 合肥的房价未来几年会涨还是会降?
经过了2020年底到现在的暴涨,合肥政府对楼市施行了更严格的楼市政策。短期来看市场会趋于平稳甚至横盘。判断楼市的涨跌可以分为三点:1.长期看人口 2.中期看土地 3.短期看金融。我们可以从这三点来分析合肥未来几年房价会涨还是跌。
人口:合肥10年新增人口191万人2020年“七人普”数据显示,合肥常住人口约937万人,占全省比重由2010年“六人普”(第六次全国人口普查)的12.5%提高到“七人普”的15.4%。在长三角城市中,合肥人口总量由“六人普”的第9位上升至“七人普”的第6位,超过南京(931万人)等城市。
土地3月30日,合肥市自然资源和规划局公布了最近编制的《合肥市2021年国有建设用地供应计划(市本级)》,并经市土地管理委员会2021年第三次主任(扩大)会议研究通过。记者了解到,今年市区住宅用地计划供应660公顷,为满足居民刚需和改善型住房需求,2021年度合肥市适当增加热点区域和城市新区供应量,稳定市场预期。
金融央行再推房贷“两道红线”
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”,其中,大型银行房地产贷款占比上限40%,个人房贷上限32.5%。
据了解目前合肥多家银行出现了暂停进件和审核变严情况。放款周期基本都在6个月以上
总结短期金融政策的收紧会让市场市区流通性,土地的适度增加稳定了市场的供需平衡。
目前市场购房人出现了浓厚的观望情绪,部分区域的房子出现了有价无市的情况。目前还处于双方博弈的过程。
合肥短期部分区域会出现横盘甚至会出现价格回落的情况,但是长期还是继续看涨。本轮周期已经结束了,手握优质资产,静静等待下个周期的到来。现在楼市已经出现了两极分化的情况了,本轮涨幅优质区域的房子大多涨幅超过了50%甚至更多。有些区域的房子这轮涨幅也就是回到了16年的价格。选房子避开不带优质学区的老房子,优先选择合肥主要发展方向。[比心]
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1. 湖滨二手房出售,您所在的城市房价是多少?
你好!我是彼岸阳光。
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房价同5000到8000不等,看地段吧!
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2. 岳阳房价会跌吗?
我的观点,岳阳房价下降可能性不大!
岳阳古称巴陵,为湖南省第二大经济体,长江中游城市群重要成员,湖南省域副中心城市。岳阳位于江南洞庭湖之滨,依长江,江湖交汇,不仅是中国南北东西交通要道、国务院首批沿江开放之重地,且是长江中游重要的区域中心城市、湖南首位门户城市。
陆路交通也极为便利,境内长江、京广铁路、蒙华铁路(在建)、京广高铁、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等国家交通主动脉在岳阳交织成网。且于2015年新建了岳阳三荷机场。
下图所示18年岳阳GDP3411.01亿元,省内排名第二,名义GDP增速9.34%省内第四。并且18年投资280亿建设环洞庭湖旅游母港,在南湖投资30亿元安徒生童话乐园项目等,均是大手笔的高端旅游业。
目前价格稍高的新盘,南湖附近的香山四季12000左右,青年路天伦国际10000+,也有东风湖旁边的双湖公馆不到7000,再远一点的云溪区大汉新城5000左右。
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3. 无锡哪个区最好?
要说无锡哪个区好,还真不好说。各个区都有各个区的优势特色,滨湖区风景好,经济发展政治区位优势足;新吴区产业园区多,经济发展好,就业机会多,经济收入相对高;梁溪区作为城市中心,休闲娱乐购物便利,教育医疗文化基础好;锡山区交通便利,产业园特色园区发展好,与中心城区发展密切,经济发展快;惠山区高铁发展快,特色园区特色农业发展好,人居环境好等等。各有千秋,就是怎么看怎么选择的问题了。
4. 滨湖龙川里为什么便宜?
滨湖龙川里可能之所以便宜,可能有以下几个原因:
首先,该地区可能是一个新兴的开发区,还没有完全发展起来,因此房价相对较低。
其次,该地区可能缺乏便利的交通和基础设施,这也会影响房价。
此外,该地区可能没有大型商业中心或高档社区,缺乏吸引力,导致房价较低。
最后,该地区可能存在一些不利因素,如环境污染或治安问题,这也会影响房价。总之,滨湖龙川里的房价较低可能是由于地区发展不完善、交通不便、缺乏商业中心和不利因素等多种因素综合影响所致。
5. 合肥滨湖新区未来潜力如何?
在研究合肥房地产的时候,不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起,都有其背后的深层原因,以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因,房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》),国家定位不同,城市所受到的待遇自然也不一样,城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,合肥城市的整个框架都还在二环以内,甚至连二环都没有填满,城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,这7年中,合肥发展非常缓慢,城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区,是首批国家级新区,我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模;1993年合肥市经济技术开发区成立,我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充,但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来,二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大,经开区已初具规模。从这一年开始,合肥拉开了大建设的序幕,在之后的十几年中,合肥从一个无名小卒,逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年,合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时,合肥四大行政区都开始了自己的产业规划,比如包河工业园区,蜀山经济开发区,庐阳工业园区,瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年,与此同时,经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年,合肥产业已经四处开花,在之前四大行政区自有的工业园基础上,三县靠近合肥市区的区域,也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园,长丰的双凤工业园,肥西的桃花工业园。这一年,还有一件大事情,那就是滨湖新区启动建设,这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中,历经18年的建设,合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模,高新区仍在往大蜀山以西扩张,其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型,滨湖区大的框架已经落成,启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中,合肥工业区继续扩张,政务区基本建成,滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中,给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度,看着这两个区域的发展和崛起,又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同,同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前,也就是政务区刚开始建设的时候,在其西部,高新区已经过10年的发展,蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区,其工业区已完成大半,居住区框架也已成型。2003年的合肥,人口主体还在老城区二环以内,甚至连二环内都没有塞满,政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此,我们可以发现,政务区是在高新和经开两个工业区,以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚,既有产业的合围,提供足够的刚需,又有周边原住居民的改善需求,同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展,既保证中心化,又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性,却还有很大的不同(公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》)。滨湖区和政务区相似的地方是,都是市政府极力发展的区域,投入大量优质资源,比如地铁和学校。都是另辟新区,而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是,两个区域内都没有工业制造业,基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是,政务区周边基本上都被产业区包围,滨湖区只有西边和北边有产业,并且尚有一定的距离(公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗?近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远,中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多,滨湖区成熟要经过更为漫长的时间,后期核心规划区域尚未建成,早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看,尽管经过30年多点开花式的扩展,目前整个城市的发展,最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心,向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼,但从某种意义上来看,政务区天生就是市中心,而滨湖区正努力打造另外一个市中心,多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
我在之前的文章中分析过,房产价值组成主要分为两个部分,一个是土地价值,一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值,比如学区,地铁,环境,商业等等,这些基本上是投资者无法改变和选择的东西(公号“小易论楼市”《合肥资源投入和土地价值》)。土地价值的提高,主要是通过政府对土地的资源投入,因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面,这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出(公号“小易论楼市”《开发商的成本,合肥地王你们还好吗?》),随着土地价格越来越高,物业价值在房产价值中的占比越来越低,目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看,市区的土地价格相差并不是很大。
我在之前的文章中指出,从纵向来看,影响房产价值变化的最大因素是房龄(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。房龄直接关系到房屋的折旧,当新房交付使用之后,其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期,房龄相差5年的房子,年轻一点的升值50%,而房龄老一些或许只有40%。因此,如果有可能,同等条件下,应尽可能投资新房。
我在庐阳区的文章中分析过(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区二手房成交分析及购房建议》),合作经济广场的价格为什么在合肥老城区那么高,比周边的房子单价高出1w多,就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值,他们体现的主要是土地价值,一旦有高物业价值的住宅出现,其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。
因此我们也就可以看到,即使老城区市中心有那么多的老破小(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》),很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱,市中心的土地价值很高,但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格,但老房子基本都在市中心,而新房子基本都在郊区,所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。
最理想的投资应该是这样的,你买了新房,在你交房后的若干年里,这个区域发展成熟,并且成为市中心,这样你的投资收益得到最大化,最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初,其房价基本跟全市平均价格相差不多,大概比全市高了10%左右,很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入,政务区逐步拉开了与其他区域的差距,到目前为止,政务区均价已经超出全市均价40%以上(公号“小易论楼市”《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》)。
合肥房产的最佳投资机会在哪里
过去的将近20年,合肥一直秉承着工业立市的理念,目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移,合肥近些年来发展非常迅速,大量的就业机会,吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化,我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥,合肥与芜湖的差距越拉越大,在全省的首位度越来越高。
其实我一直在思考“合肥房产的最佳投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升,还有合肥每个区域的价值提升,都与资源投入有很大关系。资源的过度集中,使合肥的土地价格近几年一路飙升,土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入,也拉开了合肥不同区域的土地价格。
在前面的文章中,我对合肥各个区域房价作了分析,我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域,基本上均价都超过了2w。第一个是合肥政务区,这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域,第二个是老城区环城河以内,第三个是滨湖区的46中学区范围,第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围(公号“小易论楼市”《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》)。
以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区,基本不掺杂任何工业制造业,这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区,我之前文章里讲过,学区的溢价是所有条件当中最高的(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心,经开区,政务区,滨湖区都是资源大量投入的新区,老城区则本身就优质资源密集。
我们未来在寻找投资机会的时候,一定要关注政府5-10年内的市政规划,哪里是政府资源集中投放的区域,那里的土地就会得到急剧升值。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟,资源投入即将饱和,在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下,我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖,尽管滨湖近来负面消息频频发生(公号“小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》)。换句话说,我们能够获得可观收益机会最大的区域,仍然还在滨湖。
所以从某种意义上来讲,最佳的投资机会还是在新区,但注意并不是每一个新区都能成为市中心,只有有机会成为市中心的新区,新房才值得投资。
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6. 西安华海湖滨会馆二手房哪里最好?
西安华海湖会馆的中大国际二手房最好,是高新区科技三路核心区域一个城市豪宅,除了其他楼盘无法比拟的地段优势外,还因为是中大国际开发而显得十分神秘和特别,全精装修实景现房,紧邻西安丽思卡尔顿酒店和中大国际商业中心为业主提供专属的高品质生活服务平台。
7. 合肥的房价未来几年会涨还是会降?
经过了2020年底到现在的暴涨,合肥政府对楼市施行了更严格的楼市政策。短期来看市场会趋于平稳甚至横盘。判断楼市的涨跌可以分为三点:1.长期看人口 2.中期看土地 3.短期看金融。我们可以从这三点来分析合肥未来几年房价会涨还是跌。
人口:合肥10年新增人口191万人2020年“七人普”数据显示,合肥常住人口约937万人,占全省比重由2010年“六人普”(第六次全国人口普查)的12.5%提高到“七人普”的15.4%。在长三角城市中,合肥人口总量由“六人普”的第9位上升至“七人普”的第6位,超过南京(931万人)等城市。
土地3月30日,合肥市自然资源和规划局公布了最近编制的《合肥市2021年国有建设用地供应计划(市本级)》,并经市土地管理委员会2021年第三次主任(扩大)会议研究通过。记者了解到,今年市区住宅用地计划供应660公顷,为满足居民刚需和改善型住房需求,2021年度合肥市适当增加热点区域和城市新区供应量,稳定市场预期。
金融央行再推房贷“两道红线”
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”,其中,大型银行房地产贷款占比上限40%,个人房贷上限32.5%。
据了解目前合肥多家银行出现了暂停进件和审核变严情况。放款周期基本都在6个月以上
总结短期金融政策的收紧会让市场市区流通性,土地的适度增加稳定了市场的供需平衡。
目前市场购房人出现了浓厚的观望情绪,部分区域的房子出现了有价无市的情况。目前还处于双方博弈的过程。
合肥短期部分区域会出现横盘甚至会出现价格回落的情况,但是长期还是继续看涨。本轮周期已经结束了,手握优质资产,静静等待下个周期的到来。现在楼市已经出现了两极分化的情况了,本轮涨幅优质区域的房子大多涨幅超过了50%甚至更多。有些区域的房子这轮涨幅也就是回到了16年的价格。选房子避开不带优质学区的老房子,优先选择合肥主要发展方向。[比心]
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