合肥滨湖二手房最新房源(2018年合肥滨湖新区的房价会如何)
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2024-04-13
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1. 合肥滨湖二手房最新房源,2018年合肥滨湖新区的房价会如何?
自2007年起建,合肥滨湖新区就迅速成长起来,时至今日,还有很多合肥人对滨湖的发展感到不可思议,对其成为合肥重要的一极还没有完全接受。不管怎样,滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。
我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中滨湖成交673套,占总成交的12%,跟去年相比,比例下滑了-4.6%。
根据建成先后顺序、各板块特点及重点学区范围,我将滨湖划分为5个板块,分别为:
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
本文所分析数据主要是去年全年的平均数据,并不能代表滨湖目前的房价,因为过去一年中,房价一直在不断上涨,所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
滨湖去年平均成交价格为18463元/平米,比2017年(17671元/平米)上涨792元/平米,涨幅4.48%。成交周期从62.1天增加到65.2天,延长3.1天;议价空间从3.37%降低至2.51%,减少了0.86%。
滨湖成交均价比全市高12.7%,涨幅也远超全市平均水平(微信公众号“小易论楼市”《近两个月合肥房价分析及购房建议》)。平均房龄为2012.8年,比全市均值年轻2.8年,不论是成交周期,还是议价空间,都要低于全市均值。作为一个新区,滨湖还在不断成长,潜力不断兑现。
其实滨湖去年三四季度的成交均价达到18902元/平米,较2017年基数上涨6.97%,这个数值是远高于2018年平均水平的,说明去年下半年,滨湖又出现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w,滨湖上车越来越难了。
关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
启动区板块
启动区板块2018年共成交120套,成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米,涨幅1.52%,大概只有滨湖平均值的1/3。不过议价空间低于均值,只有2.43%;成交周期72.9天,比去年延长3.6天,高于平均水平。
启动区板块上半年涨幅还是负值,三四季度较全年均值上涨较多,议价空间远低于大盘,成交周期也比均值减少8天,说明去年下半年板块出现一定反弹。
下半年的补涨,使得全年由负转正,但即使如此,不管是三四季度均价,还是全年均价,在滨湖所有板块中,都还是倒数第一。
启动区板块平均房龄为2010.4年,比全市均值年轻5个月,再加上整个滨湖板块的利好,涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老,这种板块上的优势,可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势,再过5年,可能就很难跟得上大盘了。
从成交来看,只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌,其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多,徽杰苑也有不错的成交,靠近地铁口和商业中心的优越位置,仍然是购房者青睐的稀缺资源。
46中板块
46中学区板块共成交198套,成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米,涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%,降低1.26个百分点,与滨湖均值基本持平;成交周期为65.6天,较去年延长3.8天,略高于平均水平。
板块内有三大回迁小区,分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园,这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%,2018年为18.7%,因此拉低了整个板块的平均价格水平,所以46中板块实际涨幅应略高一些,如果扣除回迁小区,实际涨幅应该为4.03%。
涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,其中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香门第公寓成交较多,适合挂学区。
据小密圈成员透露,滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金,所以我们看到成交价格较低,如果加上这部分成本,实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距,就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。
其实远非如此,单学区劣势在回迁小区上还进行了放大,滨湖和园尽管成交量较大,但均价较2017年下跌了-2.54%,是板块内唯一下跌的小区。从整体来看,单学区涨幅还是要逊于双学区,所以购买学区房的朋友,稳妥起见,我建议还是考虑双学区。
关于合肥真假学区房的分析,可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》,具体请关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看。
省府板块
省府板块二手房共成交93套,成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米,上涨1329元/平米,涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%,收窄0.77个百分点,低于平均水平;成交周期从52.9天延长至57天,增加4.1天,也低于平均值。
省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%,超出全年均值较多,说明下半年涨幅较大,尽管三四季度议价空间有所加大,但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的,即使放在全市,也遥遥领先,说明省府目前确实是炽手可热之地。
省府板块平均房龄在2015.7年,这意味着2018年成交中,会有一些二手房产证刚好满两年,而2017年成交的二手房很多未满两年,这样一来,有一部分涨幅其实是包含了增值税,实际涨幅可能并没有那么高,但出入也不会太大。
省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米,三四季度更是缩小到两位数,即使没有学区优势,板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。
从涨幅上来看,高速时代城表现最为突出,如果不算公寓,三四季度二手房成交均价已超过1.95w。我认为,这与它紧邻省zf这样优越的地理位置不无关系。
万科蓝山三四季度的实际成交均价已经达到21821元/平米,佳源巴黎都市为19300元/平米上下。如此看来,如果算上有些房子不满两年有增值税,省府板块非品牌小区均价基本站稳1.95w,品牌小区基本站稳2.2w。
目前板块内的新盘,比如金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大都会,备案均价在2.2w-2.3w上下,考虑到它们的品牌和位置,还不能跟万科蓝山相提并论,价位仍略显高。但从省府板块发展势头来看,这几个小区今年解套是存在可能的。
而更为偏远的金科博翠天辰,无明显优势,均价2.17w,今年日子恐怕还是不好过。招商雍和府尽管紧挨省zf,而且临近地铁5号线站口,但周边还是一片荒芜,现在价格就达到1.92w,跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都市的二手房不差上下,甚至高过核心区新房高速时代公馆,潜力过早透支。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交122套,成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米,上涨667元/平米,涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%,降低0.86个百分点;成交周期从66.9天缩短至62.2天,减少4.7天,低于平均值。
金融后台西板块的涨幅也非常大。值得注意的是,两个涨幅最大的小区,万象公馆和中铁滨湖名邸,2017年均价是板块内最低的两个,这说明,滨湖目前整体供需出现一定失衡,房价开始出现局部填谷现象。
其实三四季度滨湖万科城和保利拉菲公馆成交均价已经达到19784元/平米和19471元/平米,表明品牌小区已经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米,弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。
云谷二手房成交均价为1.52w,如果算上增值税,毛坯房实际价格为1.6w。云谷新房备案均价为17136元/平米,但新房为装修房,如此一来,装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子,装修总价大概为10w,说实话,还不如买二手房自己装划得来。
文一豪门金地户型偏大,即使1.85w的价格,目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘,备案均价2.05w,极度挑战普通购房者的智商。荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右,直逼精装修的云谷,是一个比较得力的助攻手。
剩下三个新盘,金鹏品牌力最弱,预计跟荣盛定位定价差不多;新城品牌力其次,定价可能会略高一些;绿城品牌号召力最强,定价应该会超过2w。这几个新小区,虽然处在滨湖边缘区域,但靠近地铁5号线尾站,如果做成纯刚需房,还是有一定吸引力的。
核心区板块
核心区板块二手房共成交140套,成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米,上涨766元/平米,涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%,降低0.72个百分点;成交周期从52.5天延长至66.2天,增加13.7天。
除去启动区板块,就属核心区的成交均价最低,从某种意义上来讲,受到了限价盘的压制,这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货,备案均价都在1.8w-1.83w上下,这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。
板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城,尽管宝能负面缠身,但难敌其价格低,备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w,其实三四季度已经涨到了1.7w,如果算上增值税,市场价大概已逼近1.8w,这中间的利润,自己算算吧。
之前有人质疑宝能的品质,畏首畏尾,不敢下手,去年在我强烈建议下,小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢,过道学区房不照样有人买?对于房子来讲,能买的始终是价格,像核心区宝能这样1.5w价格的新房,我估计今后应该不会再有了(微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米,揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米,如此看来,位置更差的融园定价19188元/平米,并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w,临湖苑也在1.76w站稳脚跟。
公园里大平层昨天开盘,据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高,但从公园里近期成交的一套二手小高层来看,单价为2w,那么大平层18180元/平米的备案均价,也难怪那么多人去抢了,优越的位置和环境决定了比较适合改善。
滨湖房价分析及购房建议
从上个周期来看,合肥2011年3月底限购,市场迎来两年时间的平寂,然后在2013年有所回暖,全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间,这段时间,合肥房价整体平稳,无论从周期还是政策上来看,今年房价都应该会出现一定的上涨。
2月份由于春节原因,市场经历大半个月的沉寂,此间积压的购房需求,在年后集中爆发,会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。从房价表现来看,限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束,合肥楼市正步入一个新常态的上升周期,分化会是未来2-3年的主调。
上篇文章我分析过,近期合肥二手房成交量在放大,而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多,其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块,自去年年底房价就开始上涨,从我小密圈成员咨询情况来看,滨湖年后回暖得厉害,部分卖家甚至出现捂房惜售。
据我观察,目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重,比如万象公馆,宝能城,高速时代城,这些前期价格较低的小区,近期补涨较多。也就是说,不论哪个板块,也不论新房还是二手房,低价房源正在被市场争抢和抬价,这表明局部供需关系趋于紧张。
目前滨湖的限价房越来越少,适合刚需购买的中小户型机会也不多了,而且购买门槛较高,一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源,在价格谷地未被完全填平之前,抢占购房先机。
宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候,而且即使开盘,我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来,目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w,即使是二手房,除了启动区,低于1.7w的也不多见。
46中学区板块的房龄越来越老,已逼近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,随着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。
省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价格暂时略高,意在附近购房的同学,可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清,我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2. 但不知道哪些区域性价比高?
合肥的房价发展到现在,价格与价值基本都是相匹配的,房子位置、交通、环境、学区好,价格就高,可以捡漏的希望是很小的。你说的滨湖区和高新区是目前合肥新房市场最热门的两个区域。
高新区的目标是打造具有国际影响力的产业创新中心和集科技、产业、人文、山水于一体的现代科技新城,以产业导向的区域,会为合肥贡献更多的GDP。滨湖区的定位是行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住。范围内并没有工厂的存在,而是打造了金融后台基地,有二十多家银行、证券、保险等金融机构总部。两个区域各有千秋。
所以在两个区域购房都是可以的,但是高新区范围内存在较多工业区、厂房,不乏一些高污染的工厂,所以在区域的选择上要慎重。房源的选择上以刚需小三房户型最佳,面积小,总价低,容易流通,价格也容易涨上去。
3. 2017年末谁还会再买进合肥滨湖新区?
据我所知,自从安徽省政府搬迁到滨湖新区后,滨湖新区出现了众多走高端路线的楼盘,具体我就不指出哪几个,但是如果是改善居住滨湖肯定是合肥为数不多的选择之一。
现在2017年末,在滨湖新区买房者大有所在,且大多走的是高端路线,小区内环境就不必多说了,滨湖本身相对于合肥老城区,道路宽阔,绿化面积广,而且是未来规划方向,所以潜力非常之大。
现在改善型买房,首先面积肯定要比之前的居住房要大,随之学区、环境、商业配套、物业等都是考虑的因素,现在老城区空地完全靠拆,想要新建公园或者湖泊难度太大,没有滨湖的改造粘性大。
已经在滨湖新区有房的,我觉得可以根据个人需求,如果在市区工作,完全可以在市区买一套房,如果觉得滨湖未来投资潜力大,接受每天开车上班或者就在滨湖上班的,想购买第二套房,也完全可以继续在滨湖新区购买。毕竟现在合肥除了政务区天鹅湖附近外,其他地方想要有公园、有湖、有配套的实在不多。
记得当初滨湖一片荒芜,房价才几千都没人去看一眼,现在却变得许多人买不起了,自从各医院、学校、政府单位一一开始搬进滨湖,大家猜恍然大悟,滨湖新区真的要开始翻天覆地了。
4. 2018年二三季度合肥政务区房价如何?
近两个月合肥楼市转冷,二手房成交量急剧下降,即使是炽手可热的政务区,也出现了有价无市的行情。主要表现为业主预期普遍较高,而买家的观望情绪越来越浓,导致市场难以成交。
我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3376个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,基本持平。
本篇统计的房价数据为二三季度均值,由于很多小区房价一直在不断上涨,这个数值可能要略低于目前的实际价格。再加上大部分小区成交量较少,样本数量有限,可能会导致个别均价失真,我会做一定的修正。
根据学区划分及地理位置特点,我将政务区分为4个板块,分别为:
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西,天鹅湖路以南,匡河以内,以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北,潜山路以西,匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》),本篇主要关注2018年上半年的成交情况。政务区去年全年共成交206套,今年二三季度成交267套,半年比去年全年还多。
政务区二三季度成交均价为21351元/平米,比去年全年(20866元/平米)上涨了485元/平米,涨幅2.27%,高于全市平均值。其实从绝大部分小区来看,这个数值应该更大一些,因为今年增加了很多低价房源的成交,拉低了整体价格。
成交周期从89天增加到98.4天,延长了9.4天;议价空间从2.91%降低到2.27%,减少了0.64个百分点。政务区基本上已是一个二手房市场,将来供小于求的现状会越来越突出,这可能导致议价空间不会太高。
关于滨湖的分析请参看文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其它区文章,请关注我的微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块共成交54套,成交均价从去年的22636元/平米降至23388元/平米,涨幅3.32%,议价空间从3.47%降低至2.35%,成交周期从95.7天减少至60.6天,远低于平均水平。
我们看到只有浅水湾的成交均价在2w以下,拉低了板块均价,较少的成交量导致板块误差较大。其实我们看到,对于大部分小区来讲,涨幅都在3%-5%以上,这个数值是远远超过政务区均值的。
受奥体小学利好影响,板块内小区大都涨势喜人,且卖家非常强势,议价空间都比较低,柏悦公馆是一个非常典型的代表。与学校毗邻的信达水岸茗都和宋都西湖花苑,无论从成交,还是均价上,都有显著提升。
浅水湾户型普遍偏大,大都在100平米以上,而且小区物业品质不高,这导致价格始终要低于周围小区。再一个,50中新校分校建成之后,我估计可能会以怀宁路为界,届时浅水湾初中学区改变再所难免,这多少会受到一些预期的影响,包括栢悦公馆。
尽管凯旋门没有被划到奥体小学,但似乎并没有受到影响,尤其是公寓。在我看来,以凯旋门这样的绝版位置,各种配套齐全,租售比非常高,即使没有学区因素,也有较高的投资价值。当然,如果真划到奥体小学,房价还会再上一个台阶。
我注意到,距离50中新校最近的小区,比如岸上玫瑰,蓝蝶苑,书香苑和三盛颐景园,成交量非常少。这些小区,一是业主惜售,大都挂价很高,二是市场还不能完全接受,实际成交价格达不到业主预期。
翡翠路西板块
翡翠路西板块共成交130套,成交均价从20264元/平米涨至21200元/平米,涨幅4.62%。成交周期从80.1天减少至64.7天,减少15.4天;议价空间从2.53%回落至1.79%,减少0.74个百分点,低于平均值。
从板块整体来看,几乎所有小区均价都有所上涨,涨幅大都超过3%,比较平均,没有天鹅湖南部分小区涨幅大,但超过政务区均值。
我们可以看到保利香槟国际,无论从成交量,还是成交均价上,在板块内都是比较高的,除此之外,涨幅也非常大。与去年相比,该小区已经上涨超过14%,将近3000元一个平方,令人吃惊,即使跟上半年相比,也有近10%的涨幅。
与保利相邻的文一名门首府和恒大华府,成交量也比较可观,但两个小区成交均价没有前者高,一个是品牌问题,一个是房龄和户型问题。据我小密圈成员透露,在文一名门首府附近,正在建一所学校,不知道对匡河外三小区会产生什么样的影响。
公寓价格赶上或者超过住宅,说明学区价值正在慢慢凸显。以太阳发能海岸和御龙湾为例,从之前观察来看,本小区公寓一直低于住宅价格,目前甚至有超越之势,imore公寓成交均价比之前也有很大的涨幅,这正说明50中新校的学区价值在稳步提升。
目前翡翠路西板块的升值潜力,除了地处政务区的优势外,还有学区升值因素。根据我对50中新校潜在生源的测算,即使扣除新建分校对本校的分流,也无法满足学区内的旺盛需求,届时势必会有取舍,而匡河外小区被分流的可能性极大。一旦将来学区有所变动,保利香槟国际是否还能保持目前的涨势,不得而知。
天鹅湖北板块
天鹅湖北板块共成交21套,成交均价从22428元/平米涨至22968元/平米,涨幅2.41%,因样本较少,误差可能较大。成交周期从100天增加至128.2天,延长28.2天;议价空间从3.1%降低至2.8%,减少0.3个百分点。
天鹅湖北板块可讨论的话题不多,对板块影响最大的潜在因素还是学区,小学学区是西园新村小学(汇林校区),这被认为是目前政务区最好的小学之一,但随着西园新村小学南区的规划和建立,这种情况可能会出现微妙变化。
天鹅湖畔成交的5套房源,都是小区最差的户型,远低于小区均价,该小区实际成交价格应远不止2.5w,从目前的观察来看,房型更好的大都在3w+。至于该小区的具体优势,请参考我以前的文章,这里不再赘述(关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“政务”即可)。
水墨兰庭公寓和汇林阁房价涨幅超过了10%,再一次说明板块学区因素的增值,已经超出了地段本身的潜力。在楼市逐渐下行的今天,学区依旧是房产保值升值的最大保证。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交62套,成交均价从18300元/平米涨至19519元/平米,涨幅6.66%,去年回迁小区成交较多,误差可能较大,涨幅应该没这么高。成交周期从92.7天增加至191.7天,延长99天;议价空间从2.72%减少至2.63%,降低0.09个百分点。
板块成交周期远高于政务区平均值,没有学区优势,大部分小区还存在房龄的劣势,再加上业主的高预期,成交周期过长也不难理解。
我注意到,嘉和苑小区与绿怡居小区同为回迁小区,目前初中学区都是50中南校,小学基本相差不大,但涨幅却相差不少。我们同时还可以看到,琥珀五环城是板块内涨幅最大的小区,为什么?
一切还是因为五环城北部即将建立50中新校分校,预计这所学校也能迈入一流学区之列,至少大概率比目前50中南校学区好得多,这么高的学区预期,提高了距离这所学校最近的两个小区的价值。
板块内也是政务区仅剩的三个在售小区,分别是融创合肥壹号院、天鹅湖MOMA和融创信达政务壹号。壹号院已超出绝大多数人的可视范围,而且也不在我讲的投资之列。融创信达政务壹号位置较差,均价偏高,产品定位尴尬,也不适合投资。
小密圈很多人问起天鹅湖MOMA,据我所知小户型已基本卖完,只剩下大户型,装修房,均价2.56w。尽管价格尚在合理区间,但小区品牌力不足,户型太大,总价过高,再加上学区50中南校比较差,除了地段,稀缺性还不足以支撑其流动性和升值潜力,将来接盘的人应该会很少。
政务区房价分析及近期购房建议
我在之前的文章中指出,合肥政务区和滨湖区都是优质板块,优质板块总是领涨难跌、价格坚挺或者涨幅较大,从这两区前三季度房价涨幅来看,应该来讲,不差上下(微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。
随着区域内空地逐渐被填满,政务区正在变为一个二手房市场,尽管发展空间越来越小,但在我看来,依然具有成长性。这种成长性首先表现为稀缺资源的集聚,比如地标建筑和商业中心,越来越多企业入驻政务区的高端写字楼,这带来了大量住房需求,商业中心也在快速成长和成熟,刺激了消费。
其实最核心的还是学区。政务区初期房价并没有到今天这样的相对高度,与全市其他区域差距也不十分明显,之所以发展到今天,在我看来,主要是学区发生了质变。50中新区从建成初期的2或3档学区,8年中发展成为一所1档学区,生源数量几乎翻了4倍,成长速度惊人(微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。
在我看来,这种学区的成长,并未完全结束。首先是奥体小学,未建先火,祁门路小学也被寄予厚望,西园小学南区分校还在未雨绸缪之中,50中新校分校将不日建成。更重要的是,政务区生源呈爆炸式增长,这种潜在的吸引力,可能对周边生源持续产生虹吸效应,造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。
政务区目前二手房挂价我认为略有虚高,这种虚高表现为房主预期跟实际成交价格相差很大。尽管我认为这不太合理,但缺乏新房有效竞争的二手房市场,对于有需求的买家也稍无可奈何,我估计过了明年,至少有一大半的预期可能会被消化掉。所以有学区房需求的买家,应积极寻找笋盘,尽量在年前搞定。
再来谈谈昨天的土拍,其实对于结果,我觉得依然在可理解范围之内。我之前讲过,开发商最喜欢抢的地块是西南区域,最不愿吃的地块具备几个特点:一个是东北区域,一个是有附加条件的地块,一个是县城。
东北区域是以马鞍山路和长江路为界,主要是庐阳区二环以北,和包河区马鞍山路以东,加上整个瑶海新站区,这些区域是弱势板块+天量库存。附加条件的地块主要是代建公共设施或者租赁住房等,主要缺点是成本不可控,风险较大。县城是4县1市,肥西可能略好一些,距离合肥市中心越远越没人要。
滨湖地块已经流拍两次,代建因素导致成本不可控,揉进死苍蝇的蛋糕,虽说整体不影响食用,但吃起来总觉得恶心,更何况还不便宜。瑶海新站区,库存太大,地铁沿线才稍微有点吸引力。市区尚且流拍,巢湖、庐江和肥东流拍就更不稀奇了。
重点说说肥西地块,124.6亩地,其中8.5亩为幼儿园,基本可忽略不计,加上代建成本,楼面价粗略估计为9000元/平米左右,在我看来,仍在预期之内。
合肥西南,尤其是肥西柏堰科技园和高新区,近几年众多高科技产业发展迅猛,直接带来了可观的住房需求。但目前区域内在售小区,屈指可数,刚需住宅,更是一房难求,高新西今年以来房价涨幅几乎是全市最高,完全是供需严重失衡引起的。
肥西地块在柏堰科技园和高新区接壤处,靠近柏堰湖,地处两条规划中的地铁交叉口,外部资源有一定优势。我们看到距离地块较近的文一名门御府,小三房成交价格已经达到1.5w左右,中海还有品牌优势,至少有6000-7000的可操作空间,做成刚需房的话,去化应该没有问题。
这两天菏泽“限购放松”的新闻占据了各大头条,与此同时,部分城市也出现松动苗头。房地产最终调控目的,并不是要降低房价,而是努力使房价保持在一个合理水平,房价大涨不健康,大跌更是危险。
前两天的中央经济工作会议,没有提及房地产,再结合部分城市出现限购政策松动,表明房地产可能已经由防止房价上涨,转到防止房价大跌上来了,所以这应该是一个即将见底的信号。
从周期上来看,合肥楼市明年可能会达到谷底,但这种谷底并不只是大环境的寒冷,还意味着机会。对于实力雄厚的开发商来讲,有了更多抄底的可能;对于刚需来说,买房应该不再困难,还会有更多选择空间。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
5. 巴黎都市4期和蓝鼎假日金榈园?
谢谢你的邀请,买房重点是你自己想要什么?静下心❤问问自己内心
6. 伟星在滨湖的项目?
伟星在滨湖地区有多个项目,以下是其中一些项目的简要介绍:
伟星滨湖国际广场:位于滨湖区中心地带,是一个综合性商业综合体项目。该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域,提供丰富的商业、办公和休闲娱乐设施。
伟星滨湖花园:位于滨湖区的住宅项目,提供多种户型的高品质住宅。该项目拥有优美的园林景观和完善的配套设施,为居民提供舒适宜居的居住环境。
伟星滨湖国际酒店:位于滨湖区的高档酒店项目,提供豪华的客房、会议室、餐饮和娱乐设施。酒店以其优雅的设计、高品质的服务和便利的交通位置而闻名。请注意,以上只是伟星在滨湖地区的一些项目介绍,具体的项目信息可能会有所变动。如果您对某个具体项目感兴趣,建议您联系伟星集团或者相关销售代理了解更多详细信息。
7. 预算2200?
题主可以看看我最新统计的滨湖新区在售楼盘的户型和情况表格:
目前滨湖新区大部分的房价都已经超过了2万/㎡,少部分在售的1.9万/㎡左右的房源,户型都比较大,就超出了题主的预算。如果真的要在滨湖新区购房的话,均价2.1万/㎡左右,户型面积100㎡以下的房子就是比较不错的选择。
我们能看到金融后台基地板块的新城滨湖云境有97㎡的装修高层在售,均价2.1万/㎡,总价200万左右;另外还有金鹏壹品天成,104㎡的毛坯高层,均价1.85万/㎡,总价192万左右;文一豪门金地的毛坯高层115㎡,均价18650元/㎡,总价214万左右;绿城招商诚园的103㎡装修高层,均价2.2万/㎡,总价227万左右。另外,中海九樾即将加推的100㎡的装修高层,预计均价在2.2万/㎡,也应该符合题主的要求。
省府板块的房价大部分比较高,且在售的小户型不多了。可以关注下锦绣首玺的98㎡装修高层,均价2.15万/㎡,总价210万左右;还有滨湖金茂悦的96㎡的装修小高层,均价22987元/㎡,总价220万左右,也可以符合题主的要求。
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1. 合肥滨湖二手房最新房源,2018年合肥滨湖新区的房价会如何?
自2007年起建,合肥滨湖新区就迅速成长起来,时至今日,还有很多合肥人对滨湖的发展感到不可思议,对其成为合肥重要的一极还没有完全接受。不管怎样,滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。
我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中滨湖成交673套,占总成交的12%,跟去年相比,比例下滑了-4.6%。
根据建成先后顺序、各板块特点及重点学区范围,我将滨湖划分为5个板块,分别为:
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
本文所分析数据主要是去年全年的平均数据,并不能代表滨湖目前的房价,因为过去一年中,房价一直在不断上涨,所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
滨湖去年平均成交价格为18463元/平米,比2017年(17671元/平米)上涨792元/平米,涨幅4.48%。成交周期从62.1天增加到65.2天,延长3.1天;议价空间从3.37%降低至2.51%,减少了0.86%。
滨湖成交均价比全市高12.7%,涨幅也远超全市平均水平(微信公众号“小易论楼市”《近两个月合肥房价分析及购房建议》)。平均房龄为2012.8年,比全市均值年轻2.8年,不论是成交周期,还是议价空间,都要低于全市均值。作为一个新区,滨湖还在不断成长,潜力不断兑现。
其实滨湖去年三四季度的成交均价达到18902元/平米,较2017年基数上涨6.97%,这个数值是远高于2018年平均水平的,说明去年下半年,滨湖又出现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w,滨湖上车越来越难了。
关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
启动区板块
启动区板块2018年共成交120套,成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米,涨幅1.52%,大概只有滨湖平均值的1/3。不过议价空间低于均值,只有2.43%;成交周期72.9天,比去年延长3.6天,高于平均水平。
启动区板块上半年涨幅还是负值,三四季度较全年均值上涨较多,议价空间远低于大盘,成交周期也比均值减少8天,说明去年下半年板块出现一定反弹。
下半年的补涨,使得全年由负转正,但即使如此,不管是三四季度均价,还是全年均价,在滨湖所有板块中,都还是倒数第一。
启动区板块平均房龄为2010.4年,比全市均值年轻5个月,再加上整个滨湖板块的利好,涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老,这种板块上的优势,可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势,再过5年,可能就很难跟得上大盘了。
从成交来看,只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌,其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多,徽杰苑也有不错的成交,靠近地铁口和商业中心的优越位置,仍然是购房者青睐的稀缺资源。
46中板块
46中学区板块共成交198套,成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米,涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%,降低1.26个百分点,与滨湖均值基本持平;成交周期为65.6天,较去年延长3.8天,略高于平均水平。
板块内有三大回迁小区,分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园,这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%,2018年为18.7%,因此拉低了整个板块的平均价格水平,所以46中板块实际涨幅应略高一些,如果扣除回迁小区,实际涨幅应该为4.03%。
涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,其中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香门第公寓成交较多,适合挂学区。
据小密圈成员透露,滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金,所以我们看到成交价格较低,如果加上这部分成本,实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距,就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。
其实远非如此,单学区劣势在回迁小区上还进行了放大,滨湖和园尽管成交量较大,但均价较2017年下跌了-2.54%,是板块内唯一下跌的小区。从整体来看,单学区涨幅还是要逊于双学区,所以购买学区房的朋友,稳妥起见,我建议还是考虑双学区。
关于合肥真假学区房的分析,可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》,具体请关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看。
省府板块
省府板块二手房共成交93套,成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米,上涨1329元/平米,涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%,收窄0.77个百分点,低于平均水平;成交周期从52.9天延长至57天,增加4.1天,也低于平均值。
省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%,超出全年均值较多,说明下半年涨幅较大,尽管三四季度议价空间有所加大,但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的,即使放在全市,也遥遥领先,说明省府目前确实是炽手可热之地。
省府板块平均房龄在2015.7年,这意味着2018年成交中,会有一些二手房产证刚好满两年,而2017年成交的二手房很多未满两年,这样一来,有一部分涨幅其实是包含了增值税,实际涨幅可能并没有那么高,但出入也不会太大。
省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米,三四季度更是缩小到两位数,即使没有学区优势,板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。
从涨幅上来看,高速时代城表现最为突出,如果不算公寓,三四季度二手房成交均价已超过1.95w。我认为,这与它紧邻省zf这样优越的地理位置不无关系。
万科蓝山三四季度的实际成交均价已经达到21821元/平米,佳源巴黎都市为19300元/平米上下。如此看来,如果算上有些房子不满两年有增值税,省府板块非品牌小区均价基本站稳1.95w,品牌小区基本站稳2.2w。
目前板块内的新盘,比如金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大都会,备案均价在2.2w-2.3w上下,考虑到它们的品牌和位置,还不能跟万科蓝山相提并论,价位仍略显高。但从省府板块发展势头来看,这几个小区今年解套是存在可能的。
而更为偏远的金科博翠天辰,无明显优势,均价2.17w,今年日子恐怕还是不好过。招商雍和府尽管紧挨省zf,而且临近地铁5号线站口,但周边还是一片荒芜,现在价格就达到1.92w,跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都市的二手房不差上下,甚至高过核心区新房高速时代公馆,潜力过早透支。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交122套,成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米,上涨667元/平米,涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%,降低0.86个百分点;成交周期从66.9天缩短至62.2天,减少4.7天,低于平均值。
金融后台西板块的涨幅也非常大。值得注意的是,两个涨幅最大的小区,万象公馆和中铁滨湖名邸,2017年均价是板块内最低的两个,这说明,滨湖目前整体供需出现一定失衡,房价开始出现局部填谷现象。
其实三四季度滨湖万科城和保利拉菲公馆成交均价已经达到19784元/平米和19471元/平米,表明品牌小区已经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米,弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。
云谷二手房成交均价为1.52w,如果算上增值税,毛坯房实际价格为1.6w。云谷新房备案均价为17136元/平米,但新房为装修房,如此一来,装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子,装修总价大概为10w,说实话,还不如买二手房自己装划得来。
文一豪门金地户型偏大,即使1.85w的价格,目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘,备案均价2.05w,极度挑战普通购房者的智商。荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右,直逼精装修的云谷,是一个比较得力的助攻手。
剩下三个新盘,金鹏品牌力最弱,预计跟荣盛定位定价差不多;新城品牌力其次,定价可能会略高一些;绿城品牌号召力最强,定价应该会超过2w。这几个新小区,虽然处在滨湖边缘区域,但靠近地铁5号线尾站,如果做成纯刚需房,还是有一定吸引力的。
核心区板块
核心区板块二手房共成交140套,成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米,上涨766元/平米,涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%,降低0.72个百分点;成交周期从52.5天延长至66.2天,增加13.7天。
除去启动区板块,就属核心区的成交均价最低,从某种意义上来讲,受到了限价盘的压制,这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货,备案均价都在1.8w-1.83w上下,这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。
板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城,尽管宝能负面缠身,但难敌其价格低,备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w,其实三四季度已经涨到了1.7w,如果算上增值税,市场价大概已逼近1.8w,这中间的利润,自己算算吧。
之前有人质疑宝能的品质,畏首畏尾,不敢下手,去年在我强烈建议下,小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢,过道学区房不照样有人买?对于房子来讲,能买的始终是价格,像核心区宝能这样1.5w价格的新房,我估计今后应该不会再有了(微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米,揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米,如此看来,位置更差的融园定价19188元/平米,并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w,临湖苑也在1.76w站稳脚跟。
公园里大平层昨天开盘,据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高,但从公园里近期成交的一套二手小高层来看,单价为2w,那么大平层18180元/平米的备案均价,也难怪那么多人去抢了,优越的位置和环境决定了比较适合改善。
滨湖房价分析及购房建议
从上个周期来看,合肥2011年3月底限购,市场迎来两年时间的平寂,然后在2013年有所回暖,全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间,这段时间,合肥房价整体平稳,无论从周期还是政策上来看,今年房价都应该会出现一定的上涨。
2月份由于春节原因,市场经历大半个月的沉寂,此间积压的购房需求,在年后集中爆发,会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。从房价表现来看,限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束,合肥楼市正步入一个新常态的上升周期,分化会是未来2-3年的主调。
上篇文章我分析过,近期合肥二手房成交量在放大,而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多,其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块,自去年年底房价就开始上涨,从我小密圈成员咨询情况来看,滨湖年后回暖得厉害,部分卖家甚至出现捂房惜售。
据我观察,目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重,比如万象公馆,宝能城,高速时代城,这些前期价格较低的小区,近期补涨较多。也就是说,不论哪个板块,也不论新房还是二手房,低价房源正在被市场争抢和抬价,这表明局部供需关系趋于紧张。
目前滨湖的限价房越来越少,适合刚需购买的中小户型机会也不多了,而且购买门槛较高,一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源,在价格谷地未被完全填平之前,抢占购房先机。
宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候,而且即使开盘,我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来,目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w,即使是二手房,除了启动区,低于1.7w的也不多见。
46中学区板块的房龄越来越老,已逼近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,随着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。
省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价格暂时略高,意在附近购房的同学,可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清,我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2. 但不知道哪些区域性价比高?
合肥的房价发展到现在,价格与价值基本都是相匹配的,房子位置、交通、环境、学区好,价格就高,可以捡漏的希望是很小的。你说的滨湖区和高新区是目前合肥新房市场最热门的两个区域。
高新区的目标是打造具有国际影响力的产业创新中心和集科技、产业、人文、山水于一体的现代科技新城,以产业导向的区域,会为合肥贡献更多的GDP。滨湖区的定位是行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住。范围内并没有工厂的存在,而是打造了金融后台基地,有二十多家银行、证券、保险等金融机构总部。两个区域各有千秋。
所以在两个区域购房都是可以的,但是高新区范围内存在较多工业区、厂房,不乏一些高污染的工厂,所以在区域的选择上要慎重。房源的选择上以刚需小三房户型最佳,面积小,总价低,容易流通,价格也容易涨上去。
3. 2017年末谁还会再买进合肥滨湖新区?
据我所知,自从安徽省政府搬迁到滨湖新区后,滨湖新区出现了众多走高端路线的楼盘,具体我就不指出哪几个,但是如果是改善居住滨湖肯定是合肥为数不多的选择之一。
现在2017年末,在滨湖新区买房者大有所在,且大多走的是高端路线,小区内环境就不必多说了,滨湖本身相对于合肥老城区,道路宽阔,绿化面积广,而且是未来规划方向,所以潜力非常之大。
现在改善型买房,首先面积肯定要比之前的居住房要大,随之学区、环境、商业配套、物业等都是考虑的因素,现在老城区空地完全靠拆,想要新建公园或者湖泊难度太大,没有滨湖的改造粘性大。
已经在滨湖新区有房的,我觉得可以根据个人需求,如果在市区工作,完全可以在市区买一套房,如果觉得滨湖未来投资潜力大,接受每天开车上班或者就在滨湖上班的,想购买第二套房,也完全可以继续在滨湖新区购买。毕竟现在合肥除了政务区天鹅湖附近外,其他地方想要有公园、有湖、有配套的实在不多。
记得当初滨湖一片荒芜,房价才几千都没人去看一眼,现在却变得许多人买不起了,自从各医院、学校、政府单位一一开始搬进滨湖,大家猜恍然大悟,滨湖新区真的要开始翻天覆地了。
4. 2018年二三季度合肥政务区房价如何?
近两个月合肥楼市转冷,二手房成交量急剧下降,即使是炽手可热的政务区,也出现了有价无市的行情。主要表现为业主预期普遍较高,而买家的观望情绪越来越浓,导致市场难以成交。
我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3376个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,基本持平。
本篇统计的房价数据为二三季度均值,由于很多小区房价一直在不断上涨,这个数值可能要略低于目前的实际价格。再加上大部分小区成交量较少,样本数量有限,可能会导致个别均价失真,我会做一定的修正。
根据学区划分及地理位置特点,我将政务区分为4个板块,分别为:
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西,天鹅湖路以南,匡河以内,以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北,潜山路以西,匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》),本篇主要关注2018年上半年的成交情况。政务区去年全年共成交206套,今年二三季度成交267套,半年比去年全年还多。
政务区二三季度成交均价为21351元/平米,比去年全年(20866元/平米)上涨了485元/平米,涨幅2.27%,高于全市平均值。其实从绝大部分小区来看,这个数值应该更大一些,因为今年增加了很多低价房源的成交,拉低了整体价格。
成交周期从89天增加到98.4天,延长了9.4天;议价空间从2.91%降低到2.27%,减少了0.64个百分点。政务区基本上已是一个二手房市场,将来供小于求的现状会越来越突出,这可能导致议价空间不会太高。
关于滨湖的分析请参看文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其它区文章,请关注我的微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块共成交54套,成交均价从去年的22636元/平米降至23388元/平米,涨幅3.32%,议价空间从3.47%降低至2.35%,成交周期从95.7天减少至60.6天,远低于平均水平。
我们看到只有浅水湾的成交均价在2w以下,拉低了板块均价,较少的成交量导致板块误差较大。其实我们看到,对于大部分小区来讲,涨幅都在3%-5%以上,这个数值是远远超过政务区均值的。
受奥体小学利好影响,板块内小区大都涨势喜人,且卖家非常强势,议价空间都比较低,柏悦公馆是一个非常典型的代表。与学校毗邻的信达水岸茗都和宋都西湖花苑,无论从成交,还是均价上,都有显著提升。
浅水湾户型普遍偏大,大都在100平米以上,而且小区物业品质不高,这导致价格始终要低于周围小区。再一个,50中新校分校建成之后,我估计可能会以怀宁路为界,届时浅水湾初中学区改变再所难免,这多少会受到一些预期的影响,包括栢悦公馆。
尽管凯旋门没有被划到奥体小学,但似乎并没有受到影响,尤其是公寓。在我看来,以凯旋门这样的绝版位置,各种配套齐全,租售比非常高,即使没有学区因素,也有较高的投资价值。当然,如果真划到奥体小学,房价还会再上一个台阶。
我注意到,距离50中新校最近的小区,比如岸上玫瑰,蓝蝶苑,书香苑和三盛颐景园,成交量非常少。这些小区,一是业主惜售,大都挂价很高,二是市场还不能完全接受,实际成交价格达不到业主预期。
翡翠路西板块
翡翠路西板块共成交130套,成交均价从20264元/平米涨至21200元/平米,涨幅4.62%。成交周期从80.1天减少至64.7天,减少15.4天;议价空间从2.53%回落至1.79%,减少0.74个百分点,低于平均值。
从板块整体来看,几乎所有小区均价都有所上涨,涨幅大都超过3%,比较平均,没有天鹅湖南部分小区涨幅大,但超过政务区均值。
我们可以看到保利香槟国际,无论从成交量,还是成交均价上,在板块内都是比较高的,除此之外,涨幅也非常大。与去年相比,该小区已经上涨超过14%,将近3000元一个平方,令人吃惊,即使跟上半年相比,也有近10%的涨幅。
与保利相邻的文一名门首府和恒大华府,成交量也比较可观,但两个小区成交均价没有前者高,一个是品牌问题,一个是房龄和户型问题。据我小密圈成员透露,在文一名门首府附近,正在建一所学校,不知道对匡河外三小区会产生什么样的影响。
公寓价格赶上或者超过住宅,说明学区价值正在慢慢凸显。以太阳发能海岸和御龙湾为例,从之前观察来看,本小区公寓一直低于住宅价格,目前甚至有超越之势,imore公寓成交均价比之前也有很大的涨幅,这正说明50中新校的学区价值在稳步提升。
目前翡翠路西板块的升值潜力,除了地处政务区的优势外,还有学区升值因素。根据我对50中新校潜在生源的测算,即使扣除新建分校对本校的分流,也无法满足学区内的旺盛需求,届时势必会有取舍,而匡河外小区被分流的可能性极大。一旦将来学区有所变动,保利香槟国际是否还能保持目前的涨势,不得而知。
天鹅湖北板块
天鹅湖北板块共成交21套,成交均价从22428元/平米涨至22968元/平米,涨幅2.41%,因样本较少,误差可能较大。成交周期从100天增加至128.2天,延长28.2天;议价空间从3.1%降低至2.8%,减少0.3个百分点。
天鹅湖北板块可讨论的话题不多,对板块影响最大的潜在因素还是学区,小学学区是西园新村小学(汇林校区),这被认为是目前政务区最好的小学之一,但随着西园新村小学南区的规划和建立,这种情况可能会出现微妙变化。
天鹅湖畔成交的5套房源,都是小区最差的户型,远低于小区均价,该小区实际成交价格应远不止2.5w,从目前的观察来看,房型更好的大都在3w+。至于该小区的具体优势,请参考我以前的文章,这里不再赘述(关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“政务”即可)。
水墨兰庭公寓和汇林阁房价涨幅超过了10%,再一次说明板块学区因素的增值,已经超出了地段本身的潜力。在楼市逐渐下行的今天,学区依旧是房产保值升值的最大保证。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交62套,成交均价从18300元/平米涨至19519元/平米,涨幅6.66%,去年回迁小区成交较多,误差可能较大,涨幅应该没这么高。成交周期从92.7天增加至191.7天,延长99天;议价空间从2.72%减少至2.63%,降低0.09个百分点。
板块成交周期远高于政务区平均值,没有学区优势,大部分小区还存在房龄的劣势,再加上业主的高预期,成交周期过长也不难理解。
我注意到,嘉和苑小区与绿怡居小区同为回迁小区,目前初中学区都是50中南校,小学基本相差不大,但涨幅却相差不少。我们同时还可以看到,琥珀五环城是板块内涨幅最大的小区,为什么?
一切还是因为五环城北部即将建立50中新校分校,预计这所学校也能迈入一流学区之列,至少大概率比目前50中南校学区好得多,这么高的学区预期,提高了距离这所学校最近的两个小区的价值。
板块内也是政务区仅剩的三个在售小区,分别是融创合肥壹号院、天鹅湖MOMA和融创信达政务壹号。壹号院已超出绝大多数人的可视范围,而且也不在我讲的投资之列。融创信达政务壹号位置较差,均价偏高,产品定位尴尬,也不适合投资。
小密圈很多人问起天鹅湖MOMA,据我所知小户型已基本卖完,只剩下大户型,装修房,均价2.56w。尽管价格尚在合理区间,但小区品牌力不足,户型太大,总价过高,再加上学区50中南校比较差,除了地段,稀缺性还不足以支撑其流动性和升值潜力,将来接盘的人应该会很少。
政务区房价分析及近期购房建议
我在之前的文章中指出,合肥政务区和滨湖区都是优质板块,优质板块总是领涨难跌、价格坚挺或者涨幅较大,从这两区前三季度房价涨幅来看,应该来讲,不差上下(微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。
随着区域内空地逐渐被填满,政务区正在变为一个二手房市场,尽管发展空间越来越小,但在我看来,依然具有成长性。这种成长性首先表现为稀缺资源的集聚,比如地标建筑和商业中心,越来越多企业入驻政务区的高端写字楼,这带来了大量住房需求,商业中心也在快速成长和成熟,刺激了消费。
其实最核心的还是学区。政务区初期房价并没有到今天这样的相对高度,与全市其他区域差距也不十分明显,之所以发展到今天,在我看来,主要是学区发生了质变。50中新区从建成初期的2或3档学区,8年中发展成为一所1档学区,生源数量几乎翻了4倍,成长速度惊人(微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。
在我看来,这种学区的成长,并未完全结束。首先是奥体小学,未建先火,祁门路小学也被寄予厚望,西园小学南区分校还在未雨绸缪之中,50中新校分校将不日建成。更重要的是,政务区生源呈爆炸式增长,这种潜在的吸引力,可能对周边生源持续产生虹吸效应,造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。
政务区目前二手房挂价我认为略有虚高,这种虚高表现为房主预期跟实际成交价格相差很大。尽管我认为这不太合理,但缺乏新房有效竞争的二手房市场,对于有需求的买家也稍无可奈何,我估计过了明年,至少有一大半的预期可能会被消化掉。所以有学区房需求的买家,应积极寻找笋盘,尽量在年前搞定。
再来谈谈昨天的土拍,其实对于结果,我觉得依然在可理解范围之内。我之前讲过,开发商最喜欢抢的地块是西南区域,最不愿吃的地块具备几个特点:一个是东北区域,一个是有附加条件的地块,一个是县城。
东北区域是以马鞍山路和长江路为界,主要是庐阳区二环以北,和包河区马鞍山路以东,加上整个瑶海新站区,这些区域是弱势板块+天量库存。附加条件的地块主要是代建公共设施或者租赁住房等,主要缺点是成本不可控,风险较大。县城是4县1市,肥西可能略好一些,距离合肥市中心越远越没人要。
滨湖地块已经流拍两次,代建因素导致成本不可控,揉进死苍蝇的蛋糕,虽说整体不影响食用,但吃起来总觉得恶心,更何况还不便宜。瑶海新站区,库存太大,地铁沿线才稍微有点吸引力。市区尚且流拍,巢湖、庐江和肥东流拍就更不稀奇了。
重点说说肥西地块,124.6亩地,其中8.5亩为幼儿园,基本可忽略不计,加上代建成本,楼面价粗略估计为9000元/平米左右,在我看来,仍在预期之内。
合肥西南,尤其是肥西柏堰科技园和高新区,近几年众多高科技产业发展迅猛,直接带来了可观的住房需求。但目前区域内在售小区,屈指可数,刚需住宅,更是一房难求,高新西今年以来房价涨幅几乎是全市最高,完全是供需严重失衡引起的。
肥西地块在柏堰科技园和高新区接壤处,靠近柏堰湖,地处两条规划中的地铁交叉口,外部资源有一定优势。我们看到距离地块较近的文一名门御府,小三房成交价格已经达到1.5w左右,中海还有品牌优势,至少有6000-7000的可操作空间,做成刚需房的话,去化应该没有问题。
这两天菏泽“限购放松”的新闻占据了各大头条,与此同时,部分城市也出现松动苗头。房地产最终调控目的,并不是要降低房价,而是努力使房价保持在一个合理水平,房价大涨不健康,大跌更是危险。
前两天的中央经济工作会议,没有提及房地产,再结合部分城市出现限购政策松动,表明房地产可能已经由防止房价上涨,转到防止房价大跌上来了,所以这应该是一个即将见底的信号。
从周期上来看,合肥楼市明年可能会达到谷底,但这种谷底并不只是大环境的寒冷,还意味着机会。对于实力雄厚的开发商来讲,有了更多抄底的可能;对于刚需来说,买房应该不再困难,还会有更多选择空间。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
5. 巴黎都市4期和蓝鼎假日金榈园?
谢谢你的邀请,买房重点是你自己想要什么?静下心❤问问自己内心
6. 伟星在滨湖的项目?
伟星在滨湖地区有多个项目,以下是其中一些项目的简要介绍:
伟星滨湖国际广场:位于滨湖区中心地带,是一个综合性商业综合体项目。该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域,提供丰富的商业、办公和休闲娱乐设施。
伟星滨湖花园:位于滨湖区的住宅项目,提供多种户型的高品质住宅。该项目拥有优美的园林景观和完善的配套设施,为居民提供舒适宜居的居住环境。
伟星滨湖国际酒店:位于滨湖区的高档酒店项目,提供豪华的客房、会议室、餐饮和娱乐设施。酒店以其优雅的设计、高品质的服务和便利的交通位置而闻名。请注意,以上只是伟星在滨湖地区的一些项目介绍,具体的项目信息可能会有所变动。如果您对某个具体项目感兴趣,建议您联系伟星集团或者相关销售代理了解更多详细信息。
7. 预算2200?
题主可以看看我最新统计的滨湖新区在售楼盘的户型和情况表格:
目前滨湖新区大部分的房价都已经超过了2万/㎡,少部分在售的1.9万/㎡左右的房源,户型都比较大,就超出了题主的预算。如果真的要在滨湖新区购房的话,均价2.1万/㎡左右,户型面积100㎡以下的房子就是比较不错的选择。
我们能看到金融后台基地板块的新城滨湖云境有97㎡的装修高层在售,均价2.1万/㎡,总价200万左右;另外还有金鹏壹品天成,104㎡的毛坯高层,均价1.85万/㎡,总价192万左右;文一豪门金地的毛坯高层115㎡,均价18650元/㎡,总价214万左右;绿城招商诚园的103㎡装修高层,均价2.2万/㎡,总价227万左右。另外,中海九樾即将加推的100㎡的装修高层,预计均价在2.2万/㎡,也应该符合题主的要求。
省府板块的房价大部分比较高,且在售的小户型不多了。可以关注下锦绣首玺的98㎡装修高层,均价2.15万/㎡,总价210万左右;还有滨湖金茂悦的96㎡的装修小高层,均价22987元/㎡,总价220万左右,也可以符合题主的要求。
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