金盏共有产权商品房配建房,南二环回迁房投资的劝导性分析
资讯
2024-01-11
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问题一、
天坛以南在建回迁房,就是李村东里那边,感觉位置很好,而且离新的天坛府也算近点吧。肆哥觉得这个位置发展怎么样?如果9w上下能否投资一下?#北京楼市##北京房产##买房##北京头条##房产#
建议:
1、 毕竟是新房新盘如果品质确实好,也许有可能。品质不好,那就没准谱儿了。我觉得发展一般或者谈不上,市区土地没啥了,指着永外盖出个金融街,那得多大成本多大的挑费。
2、 在一个你也说了这是回迁房,毕竟和商品房不一样,就是跟天坛府盖一起,影响也是很有限的影响。房住不炒,炒房也没有炒回迁房的。品质高,地段好,还稀缺,产业配套,齐全的才是投资目标。
3、 品质越好价值投资后,才能有越高的增值空间。房子是用来住的,第一功能就是居住,只有居住体验好的才宜居,才会受人追捧。全北京的回迁房社区、包括保障房的等等类似社区,有重大学区调整,可能生出利好对升值积极影响。
4、 永外是东西城一直排名最后的学区,多次提升师资变化不大,整的房价跟西南四环外丰台北大地是的,看不到价值。如果是商品房,跟龙体东崇前一样更换业主群体,学校的生源改变会有积极影响的。回迁房照旧慢慢来吧,提升学区质量也是慢慢来。
5、 如果品质能像百荣中海紫御,因为品质好也到11-12的均价了。真达到这个品质就好说,达不到那就看市场看大盘能否跟着走了。
问题二、
我想置换新房肆哥,现在中意金盏朝阳一墅,还有崔各庄和光悦府,主要看中第一升值能力第二居住。
1、 朝阳一墅网上炒的挺火,都快金盏一哥了,这么荒凉是不是不利投资?
2、 和光悦府离望京还算近,交房或者住几年能涨到11-12吗?望京的学区能否加持一把升值?
建议:
1、 朝阳一墅说是纯商品共有产权房。那不还是共有产权房。说购房人在取得产权证满五年后,可以按市场价格转让购房人持有的产权份额,政府按市场价回收持有份额对应的价款。租金也全部归购房者所有。确实是好事情,为购房者降低了成本。但是它还是共有产权房的项目,共有产权的政策,就是新政策新项目。觉得还期望值不要太高,形式不同而已,房住不炒的政策,怎么可能在共有产权项目开口子。那不就成了和政府政策背道而驰了么。
2、 参照孙河金盏地区看,未来大面积开发,也会存在改善楼盘同质化竞争的,荒凉不是每个人都等到了的。
3、 和光悦府楼面价6万多,限价8万8,正常开发商应该是在楼面价1.5倍合适。政府不限价,开盘还不得10-11万,你看现在就是悖论。开发商不偷工减料保证质量讲诚信,那就是赚到了。
4、 央企的资金成本肯定厉害,有可能做到保证质量,就比其他小区强。学区就算了朝阳本来也没学区概念。
5、 交房就涨11-12万怎么可能啊,第一有限价不现实。第二凭什么支撑这么高的价格?又缺配套还有限价,而且又配建保障房。一个社区不同产权混杂,严令不许做隔离。会降低接盘人的预期,价格就算稳定了。
6、 豪宅配建保障房是政府控制房价的方法,目的就是房住不炒。价值投资只有品质高的板块社区才升值快。从投资角度看买新区普宅期望值要降低点。
7、 考虑自住质量大概率没大问题。相比之下和光悦府保值好的概率大点,央企融资能力强,资金链豪横。成本控制,质量控制,企业赚钱就能保证质量。
8、 望京金茂府才刚12万,望京要产业要配套啥也不缺,才到这个价格。所以坚持房住不炒,想投资就投品质相当好的纯商品房。
问题三、
肆哥,我手里大概2300上下,准备投资+自住,目标在东北二环到望京的这片地方选,都说这边增值。应该能弄个大平层,正好自住老人也方便,我家里办公也方便。买一套大一点的房子投资自用都可以。看了上京新航线、橄榄城、新城国际和Class,还有雍和家园。虽然是自住,还是想问问那个投资性价比高?
建议:
1、 这个从东北二环角上快到东五环角上了。其实二环老城区和四环新城区的对比了。好商品房四环内升值的不多,大都落后四环外新城区。优势就是地段离核心区近,比如雍和家园(也老一点了,新航线更老了)。这代表不了升值也能很好。如果注重投资,以望京新北苑等板块为宜。
2、 果岭里和橄榄城相对更合适,这几年的升值率在北京排序靠前。两个小区在同一个板块内,没必要细分了投资属性都是不错的。你就看合适房源和户型吧。
3、 新城国际这些年都是高开低走,公寓性质太重了。也算投资合适,因为租金高。这租金高用房屋升值慢换来的,看你自己看中那边了。
问题四、
预算700w两居三居都行,目标东城升学刚需,看了东直门和龙体学区。今年教改和其他政策影响东城会跌么?能否出手?以后还置换,需要注意哪些问题?
建议:
1、 从目前政策看风险不大,最好先问清楚派位,后定学区。教改对今年房地产影响不大。给了市场预期,学区房价格不能失控,到目前为止出的政策不算大力度。或者可以这么说,政策策略有了,但是特别的细则和战术打法还没完全出来。
2、 下跌和政策谁也不能或者说不好预测,只要不向其他区开放派位资源几乎没大影响。说白了就是只要不恢复可以跨区报名,不把师资和其他区交流,那就影响不大。
3、 东城本来也是之前教改力度最大最均衡的,有需求该买就买。今年没受多大影响,至少没利空。
4、 最后一个风险就是2023年高峰期后,购买学区房的需求也许大幅降低,可能会影响到房价。但不会太多,以东城来说10-15%。一共30%左右的溢价率,再多就不太可能也说不通了。
5、 东城普宅的保值性都类似,比海淀西城均衡。看自己喜好吧,尽量选择板楼户型,要是700多w应该上个小两居保值相对要强。
6、 考虑东直门附近和龙体学区是东城升初中风险相对是比较低的,你以后还要置换,所以尽量选择较新的、格局较好的房子,也就是保证学区后选新选户型。
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问题一、
天坛以南在建回迁房,就是李村东里那边,感觉位置很好,而且离新的天坛府也算近点吧。肆哥觉得这个位置发展怎么样?如果9w上下能否投资一下?#北京楼市##北京房产##买房##北京头条##房产#
建议:
1、 毕竟是新房新盘如果品质确实好,也许有可能。品质不好,那就没准谱儿了。我觉得发展一般或者谈不上,市区土地没啥了,指着永外盖出个金融街,那得多大成本多大的挑费。
2、 在一个你也说了这是回迁房,毕竟和商品房不一样,就是跟天坛府盖一起,影响也是很有限的影响。房住不炒,炒房也没有炒回迁房的。品质高,地段好,还稀缺,产业配套,齐全的才是投资目标。
3、 品质越好价值投资后,才能有越高的增值空间。房子是用来住的,第一功能就是居住,只有居住体验好的才宜居,才会受人追捧。全北京的回迁房社区、包括保障房的等等类似社区,有重大学区调整,可能生出利好对升值积极影响。
4、 永外是东西城一直排名最后的学区,多次提升师资变化不大,整的房价跟西南四环外丰台北大地是的,看不到价值。如果是商品房,跟龙体东崇前一样更换业主群体,学校的生源改变会有积极影响的。回迁房照旧慢慢来吧,提升学区质量也是慢慢来。
5、 如果品质能像百荣中海紫御,因为品质好也到11-12的均价了。真达到这个品质就好说,达不到那就看市场看大盘能否跟着走了。
问题二、
我想置换新房肆哥,现在中意金盏朝阳一墅,还有崔各庄和光悦府,主要看中第一升值能力第二居住。
1、 朝阳一墅网上炒的挺火,都快金盏一哥了,这么荒凉是不是不利投资?
2、 和光悦府离望京还算近,交房或者住几年能涨到11-12吗?望京的学区能否加持一把升值?
建议:
1、 朝阳一墅说是纯商品共有产权房。那不还是共有产权房。说购房人在取得产权证满五年后,可以按市场价格转让购房人持有的产权份额,政府按市场价回收持有份额对应的价款。租金也全部归购房者所有。确实是好事情,为购房者降低了成本。但是它还是共有产权房的项目,共有产权的政策,就是新政策新项目。觉得还期望值不要太高,形式不同而已,房住不炒的政策,怎么可能在共有产权项目开口子。那不就成了和政府政策背道而驰了么。
2、 参照孙河金盏地区看,未来大面积开发,也会存在改善楼盘同质化竞争的,荒凉不是每个人都等到了的。
3、 和光悦府楼面价6万多,限价8万8,正常开发商应该是在楼面价1.5倍合适。政府不限价,开盘还不得10-11万,你看现在就是悖论。开发商不偷工减料保证质量讲诚信,那就是赚到了。
4、 央企的资金成本肯定厉害,有可能做到保证质量,就比其他小区强。学区就算了朝阳本来也没学区概念。
5、 交房就涨11-12万怎么可能啊,第一有限价不现实。第二凭什么支撑这么高的价格?又缺配套还有限价,而且又配建保障房。一个社区不同产权混杂,严令不许做隔离。会降低接盘人的预期,价格就算稳定了。
6、 豪宅配建保障房是政府控制房价的方法,目的就是房住不炒。价值投资只有品质高的板块社区才升值快。从投资角度看买新区普宅期望值要降低点。
7、 考虑自住质量大概率没大问题。相比之下和光悦府保值好的概率大点,央企融资能力强,资金链豪横。成本控制,质量控制,企业赚钱就能保证质量。
8、 望京金茂府才刚12万,望京要产业要配套啥也不缺,才到这个价格。所以坚持房住不炒,想投资就投品质相当好的纯商品房。
问题三、
肆哥,我手里大概2300上下,准备投资+自住,目标在东北二环到望京的这片地方选,都说这边增值。应该能弄个大平层,正好自住老人也方便,我家里办公也方便。买一套大一点的房子投资自用都可以。看了上京新航线、橄榄城、新城国际和Class,还有雍和家园。虽然是自住,还是想问问那个投资性价比高?
建议:
1、 这个从东北二环角上快到东五环角上了。其实二环老城区和四环新城区的对比了。好商品房四环内升值的不多,大都落后四环外新城区。优势就是地段离核心区近,比如雍和家园(也老一点了,新航线更老了)。这代表不了升值也能很好。如果注重投资,以望京新北苑等板块为宜。
2、 果岭里和橄榄城相对更合适,这几年的升值率在北京排序靠前。两个小区在同一个板块内,没必要细分了投资属性都是不错的。你就看合适房源和户型吧。
3、 新城国际这些年都是高开低走,公寓性质太重了。也算投资合适,因为租金高。这租金高用房屋升值慢换来的,看你自己看中那边了。
问题四、
预算700w两居三居都行,目标东城升学刚需,看了东直门和龙体学区。今年教改和其他政策影响东城会跌么?能否出手?以后还置换,需要注意哪些问题?
建议:
1、 从目前政策看风险不大,最好先问清楚派位,后定学区。教改对今年房地产影响不大。给了市场预期,学区房价格不能失控,到目前为止出的政策不算大力度。或者可以这么说,政策策略有了,但是特别的细则和战术打法还没完全出来。
2、 下跌和政策谁也不能或者说不好预测,只要不向其他区开放派位资源几乎没大影响。说白了就是只要不恢复可以跨区报名,不把师资和其他区交流,那就影响不大。
3、 东城本来也是之前教改力度最大最均衡的,有需求该买就买。今年没受多大影响,至少没利空。
4、 最后一个风险就是2023年高峰期后,购买学区房的需求也许大幅降低,可能会影响到房价。但不会太多,以东城来说10-15%。一共30%左右的溢价率,再多就不太可能也说不通了。
5、 东城普宅的保值性都类似,比海淀西城均衡。看自己喜好吧,尽量选择板楼户型,要是700多w应该上个小两居保值相对要强。
6、 考虑东直门附近和龙体学区是东城升初中风险相对是比较低的,你以后还要置换,所以尽量选择较新的、格局较好的房子,也就是保证学区后选新选户型。
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