惠州临深地铁通勤盘评测第一期：万科万悦花园PK牧云左岸公馆
资讯
2024-02-07
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距离深圳地铁14号线于10月28日正式开通，剩下不到两个月时间了。不少临深置业的老铁们都在后台私信问明少，围绕14号线尾站沙田站，比较近的有哪些惠州楼盘可以推荐？那从这一期开始，明少就为大家逐期评测沙田站周边适合通勤的临深楼盘。
第一期为大家评测的，是距离沙田站直线距离最近的两个楼盘太东万科万悦花园和牧云左岸公馆。
这两个楼盘都位于惠阳秋长街道白石村，由于是门对门紧挨着的，所以有关地段、配套、交通等基础数据完全一样，但两个楼盘对比来说则各有优缺点。
首先，从两盘所在片区的地段及交通来说，这里位于惠阳秋长街道白石村路段，西侧和南侧为深圳坪山坑梓，与最近的深惠边界线直线距离约240米；北侧、东侧为惠阳区域。
两个楼盘处在坪山大道旁，工业三路与沿湖路交汇处，距离沙田地铁站的直线距离约1.8公里，实际车行距离3公里。
目前只有一条双向两车道的村路，路况一般、较为狭窄，且多种车辆混行，所以驾车到沙田站站口大概需要10到15分钟。
如果加上地铁通行时间，到达14号线岗厦北站约为1个小时，还是比较适合日常通勤的。此外，两项目距离规划中的深圳地铁19号线沙田北站1.5公里，但5年之内该线路可以忽略不计。两个项目去往惠州南站也比较远，驾车时间大概为35分钟。
两个楼盘北侧临淡水河，南侧分别有深汕高速、坪山大道、丹梓大道等主干道，其中东侧直线距离约2.3公里处的深汕高速正在修建白云西出入口，建成后会更方便通过深汕高速和外环高速去往深圳及周边地区。
再来说说片区的产业发展状况。两个项目所在的秋长街道白石村，是一个典型的加工制造型工业园区环境，基本上是有各种大小工业厂区、宿舍及民房构成，城市面貌比较老旧，商品房极少，且可供后续开发的商住用地也不多，宜居指数不高。
周边比较出名的工业园区有伯恩光学工业园、宏盛工业区等。此外，与此地形成交错边界的深圳区域，则有坑梓比亚迪、新宙邦、巴斯巴、开沃等新能源车产业基地，因此万悦花园和牧云左岸这两个楼盘，是这个大型工业园区里为数不多的两个品质较高的商品房项目。
既然处在大型工业区的包围之中，商业、教育等各方面的配套就肯定是乏善可陈，商业配套几乎都要靠各自的社区商业，而教育配套方面，除了各自自带的幼儿园，附近配读的公立小学和中学都比较远，买房在这里的孩子需要上学，只能上白石村的民办学校惠阳秋长白石实验学校。另外，还有一个不利因素，就是西北方向约2公里有一处墓园，中高楼层可能会受一定的影响。
接着我们来PK一下两个楼盘的自身优缺点。
万科万悦花园由万科与本地房企太东集团两家地产商联合开发，占地6万㎡，总建面约21万㎡，容积率3.5，由11栋高层住宅和一所幼儿园组成，配备建面约2万㎡社区底商，采用两梯六户、三梯六户设计，总共2100户，停车位2137个，车位比为1:1.01，两批次交楼时间分别为今年年底和2023年6月，后期由万科物业管理。
而牧云左岸公馆则是由深圳榕江实业开发，占地4.4万㎡，总建面约15.5万㎡，容积率2.4，由8栋高层住宅和一所幼儿园组成，配套6200㎡的社区商业；采用两梯四户、两梯三户设计，总共914户，车位比为1:1.35，交楼时间为2022年5月，目前为现房，物业公司为汇景丰物业。
从基本数据以及现场观感来说，万科万悦花园在开发商品牌、楼盘总体规模、社区商业配置、物业品牌准等方面有优势，但牧云左岸则在社区居住舒适性上、楼间距、车位比、梯户比、绿化营造等实际使用感受，以及交楼时间上比万科万悦花园更胜一筹，以实际居住体验取胜。
最后，从户型和交楼标准上来说，太东万科万悦花园户型为建面约75、90、95㎡的三房和115㎡四房，主要立足刚需，带精装修交付，备案均价1.9万元，目前实际售价1.6万元左右。其中，75㎡能做成五脏俱全的三房，在惠州临深片区还是比较少见的产品。
另外，万科的精装修交付标准，在业界和购房者群体中口碑也是不错的。
而牧云左岸公馆的户型则涵盖了75㎡两房，89、97㎡三房和108、116、138的四房，覆盖客户群体更广，同时服务刚需和改善型客户。同时毛坯交付，也为较低预算的客户留了余地，备案均价为1.7万元，目前实际售价1.53万元左右。可以说，在这方面，牧云左岸与万科万悦花园特意形成了错群互补。
讲到这里，我们来做一下总结。这两个楼盘都是与14号线沙田站直线距离最近的楼盘，通车时间10分钟左右，加上14号线未来将是快线运营，因此依靠14号线日常通勤深惠两地，是有较强操作性的，适合5+2的上班族。但是由于这个片区的城市配套老旧、工业产房和普通民居混杂，商业和教育配套缺乏，未来开发改造的可能性不大，所以并不宜居。想要有更好居住环境，并且愿意承担稍多一些通勤时间的老铁，明少更建议去到大亚湾一线临深或者惠阳白云新城区寻找项目。那从两个项目自身来说，万科万悦花园在规模、品牌、装修交付标准等方面明显高于竞品，但牧云左岸则在实际居住体验、价格等方面有一定优势。
最后，从产品保值性来说，离地铁站这么近的距离，虽然周边环境和配套很一般，但只有这两个盘可选，产品稀缺，因此未来保值能力还是比加强的，流通性应该不会差，但是升值潜力一般。
我是爱说房的明少，有一说一，不止于房，咱们下期见！
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距离深圳地铁14号线于10月28日正式开通，剩下不到两个月时间了。不少临深置业的老铁们都在后台私信问明少，围绕14号线尾站沙田站，比较近的有哪些惠州楼盘可以推荐？那从这一期开始，明少就为大家逐期评测沙田站周边适合通勤的临深楼盘。
第一期为大家评测的，是距离沙田站直线距离最近的两个楼盘太东万科万悦花园和牧云左岸公馆。
这两个楼盘都位于惠阳秋长街道白石村，由于是门对门紧挨着的，所以有关地段、配套、交通等基础数据完全一样，但两个楼盘对比来说则各有优缺点。
首先，从两盘所在片区的地段及交通来说，这里位于惠阳秋长街道白石村路段，西侧和南侧为深圳坪山坑梓，与最近的深惠边界线直线距离约240米；北侧、东侧为惠阳区域。
两个楼盘处在坪山大道旁，工业三路与沿湖路交汇处，距离沙田地铁站的直线距离约1.8公里，实际车行距离3公里。
目前只有一条双向两车道的村路，路况一般、较为狭窄，且多种车辆混行，所以驾车到沙田站站口大概需要10到15分钟。
如果加上地铁通行时间，到达14号线岗厦北站约为1个小时，还是比较适合日常通勤的。此外，两项目距离规划中的深圳地铁19号线沙田北站1.5公里，但5年之内该线路可以忽略不计。两个项目去往惠州南站也比较远，驾车时间大概为35分钟。
两个楼盘北侧临淡水河，南侧分别有深汕高速、坪山大道、丹梓大道等主干道，其中东侧直线距离约2.3公里处的深汕高速正在修建白云西出入口，建成后会更方便通过深汕高速和外环高速去往深圳及周边地区。
再来说说片区的产业发展状况。两个项目所在的秋长街道白石村，是一个典型的加工制造型工业园区环境，基本上是有各种大小工业厂区、宿舍及民房构成，城市面貌比较老旧，商品房极少，且可供后续开发的商住用地也不多，宜居指数不高。
周边比较出名的工业园区有伯恩光学工业园、宏盛工业区等。此外，与此地形成交错边界的深圳区域，则有坑梓比亚迪、新宙邦、巴斯巴、开沃等新能源车产业基地，因此万悦花园和牧云左岸这两个楼盘，是这个大型工业园区里为数不多的两个品质较高的商品房项目。
既然处在大型工业区的包围之中，商业、教育等各方面的配套就肯定是乏善可陈，商业配套几乎都要靠各自的社区商业，而教育配套方面，除了各自自带的幼儿园，附近配读的公立小学和中学都比较远，买房在这里的孩子需要上学，只能上白石村的民办学校惠阳秋长白石实验学校。另外，还有一个不利因素，就是西北方向约2公里有一处墓园，中高楼层可能会受一定的影响。
接着我们来PK一下两个楼盘的自身优缺点。
万科万悦花园由万科与本地房企太东集团两家地产商联合开发，占地6万㎡，总建面约21万㎡，容积率3.5，由11栋高层住宅和一所幼儿园组成，配备建面约2万㎡社区底商，采用两梯六户、三梯六户设计，总共2100户，停车位2137个，车位比为1:1.01，两批次交楼时间分别为今年年底和2023年6月，后期由万科物业管理。
而牧云左岸公馆则是由深圳榕江实业开发，占地4.4万㎡，总建面约15.5万㎡，容积率2.4，由8栋高层住宅和一所幼儿园组成，配套6200㎡的社区商业；采用两梯四户、两梯三户设计，总共914户，车位比为1:1.35，交楼时间为2022年5月，目前为现房，物业公司为汇景丰物业。
从基本数据以及现场观感来说，万科万悦花园在开发商品牌、楼盘总体规模、社区商业配置、物业品牌准等方面有优势，但牧云左岸则在社区居住舒适性上、楼间距、车位比、梯户比、绿化营造等实际使用感受，以及交楼时间上比万科万悦花园更胜一筹，以实际居住体验取胜。
最后，从户型和交楼标准上来说，太东万科万悦花园户型为建面约75、90、95㎡的三房和115㎡四房，主要立足刚需，带精装修交付，备案均价1.9万元，目前实际售价1.6万元左右。其中，75㎡能做成五脏俱全的三房，在惠州临深片区还是比较少见的产品。
另外，万科的精装修交付标准，在业界和购房者群体中口碑也是不错的。
而牧云左岸公馆的户型则涵盖了75㎡两房，89、97㎡三房和108、116、138的四房，覆盖客户群体更广，同时服务刚需和改善型客户。同时毛坯交付，也为较低预算的客户留了余地，备案均价为1.7万元，目前实际售价1.53万元左右。可以说，在这方面，牧云左岸与万科万悦花园特意形成了错群互补。
讲到这里，我们来做一下总结。这两个楼盘都是与14号线沙田站直线距离最近的楼盘，通车时间10分钟左右，加上14号线未来将是快线运营，因此依靠14号线日常通勤深惠两地，是有较强操作性的，适合5+2的上班族。但是由于这个片区的城市配套老旧、工业产房和普通民居混杂，商业和教育配套缺乏，未来开发改造的可能性不大，所以并不宜居。想要有更好居住环境，并且愿意承担稍多一些通勤时间的老铁，明少更建议去到大亚湾一线临深或者惠阳白云新城区寻找项目。那从两个项目自身来说，万科万悦花园在规模、品牌、装修交付标准等方面明显高于竞品，但牧云左岸则在实际居住体验、价格等方面有一定优势。
最后，从产品保值性来说，离地铁站这么近的距离，虽然周边环境和配套很一般，但只有这两个盘可选，产品稀缺，因此未来保值能力还是比加强的，流通性应该不会差，但是升值潜力一般。
我是爱说房的明少，有一说一，不止于房，咱们下期见！
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